魔创实业发展(上海)有限公司与孟国睿房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告(反诉被告)：魔创实业发展(上海)有限公司，住所地上海市崇明区。
　　法定代表人：宣项宇，执行董事。
　　委托诉讼代理人：张园园，上海政博律师事务所律师。
　　被告(反诉原告)：孟国睿，男，1987年11月15日出生，汉族，住甘肃省。
　　委托诉讼代理人：方芳，万商天勤(上海)律师事务所律师。
　　原告(反诉被告)魔创实业发展(上海)有限公司与被告(反诉原告)孟国睿房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月5日立案后，依法适用简易程序。审理中，被告孟国睿提起反诉，本院依法受理后合并审理，于2019年6月20日公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)魔创实业发展(上海)有限公司法定代表人宣项宇、委托诉讼代理人张园园，被告(反诉原告)孟国睿委托诉讼代理人方芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告(反诉被告)魔创实业发展(上海)有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告返还原告预付的租房保证金人民币1万元(以下币种均为人民币)并支付原告违约金31,000元；2.判令被告按年利率6%标准，以保证金人民币1万元为基数，向原告支付自2019年5月5日起至实际付款之日止的保证金利息损失；3.判令被告向原告提供自承租之日2016年8月15日起至合同解除之日2019年1月31日的房租完税发票；4.诉讼费由被告承担。审理中，原告撤回了第三项诉讼请求。事实和理由：2016年8月14日，原、被告签订《商铺租赁合同》约定被告将位于上海市浦东新区华夏东路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称：系争房屋)出租给原告使用，租赁期限自2016年8月15日起至2017年8月14日止，月租金7,000元，保证金1万元；任何一方提前解除本合同的，需提前三个月书面通知对方，主张解除的一方应当向对方支付金额为保证金及三个月租金的的违约金。合同签订后，原告按时支付了保证金和租金，但合同到期后双方未签订新的租赁合同，原告仍按《商铺租赁合同》约定的租金标准向被告付租。2019年1月间，被告通知原告因不具有转租权限而要求原告搬离，原告无奈之下遂于2019年1月28日紧急搬离。现原告为维护自身合法权益起诉来院，要求判如诉请。
　　被告(反诉原告)孟国睿反诉并辩称，按照《商铺租赁合同》第6.1条约定的违约金计算方式，违约金应当为21,000元，并非原告主张的31,000元；租赁合同到期后，原告没有及时支付租金给大房东，导致被告被大房东追责，本案系原告违约，故不同意原告的全部诉讼请求并以原告占有房屋，逾期未付租金长达两个多月提出反诉请求：1.判令确认双方就上海市华夏东路XXX弄XXX号XXX室租赁关系于2019年3月27日解除;2.判令原告支付租金16,800元(租金的计算方式为7,000元/月，自2019年1月15日算至2019年3月27日);3.判令原告依据合同6.3条支付违约金2万元(其中1万元以保证金1万元冲抵)；4.诉讼费由原告承担。
　　原告(反诉被告)魔创实业发展(上海)有限公司针对反诉辩称，双方租赁关系系因被告通知原告所解除，解除日期为原告搬离系争房屋之日即2019年1月31日；虽原告未向被告支付2019年1月15日至2019年3月27日的租金，但尚余未支付的租金应当从原告已支付的押金中扣除，且被告也通知过原告如此处理；涉案纠纷系被告违约造成，并非原告，故不同意被告的全部反诉诉请。
　　本院经审理认定事实如下：2016年8月14日，原、被告签订《商铺租赁合同》约定原告将系争房屋出租给被告；租期自2016年8月15日起至2017年8月14日止；月租金7,000元，三个月支付一次，先付后用，原告应于每个付款周期开始后七个工作日内向被告支付该期限内的租赁费用；租赁保证金1万元，租赁关系终止后，租赁保证金除扣除合同约定应由原告承担的费用外，被告应将剩余部分于租赁关系终止之日起七日内不计息归还原告，被告逾期归还租赁保证金的，每逾期一日，需按日千分之五标准支付原告逾期付款违约金；除法定或约定情形，任何一方提前解除本合同的需提前三个月书面通知对方，主张解除的一方应向对方支付金额相当于租赁保证金的违约金，未能提前三个月书面通知的，还应在前述违约金基础上，再行支付相当于三个月租金的未履行提前通知义务的违约金。合同签订后，原告按约支付了租赁保证金及租赁期内的租金。
　　2017年8月14日租赁期限届满后，原、被告未再签订书面的租赁合同，原告继续承租系争房屋并按《商铺租赁合同》约定标准支付租金。2018年10月13日，被告最后一次付租，支付了系争房屋自2018年10月16日起至2019年1月15日止的租金21,000元。
　　2019年1月底，原告打包并逐步自系争房屋内搬离，最终于2月1日完全搬离。同年2月2日，原告向被告发送微信明确“你那边搬完了值钱的东西，我希望你能把押金退还给我，还有6,500元”；2月17日，被告要求原告先向房东返还钥匙，原告表示同意。同年3月27日，原告微信通知被告于当日下午三点至系争房屋处交接系争房屋钥匙；之后，双方完成了交接。
　　审理中，被告明确其需要在2019年1月12日向大房东支付租金，因未按约付租，致使大房东于2019年1月中旬以被告逾期付租为由要求与被告解除合同；原告明确曾向系争房屋的大房东交付过钥匙，但因大房东表示租赁合同并非与原告所签，故拒绝接收。
　　以上事实，由原告提供并经庭审质证的《商铺租赁合同》，民生银行电子回单、支付宝转账凭证，微信聊天记录，证人吴某某的证言，被告提供的并经庭审质证的微信聊天记录及双方当事人当庭陈述在案佐证。
　　本院认为，原、被告签订的《商铺租赁合同》系双方真实意思表示，内容于法不悖，合法有效，双方均应恪守。《商铺租赁合同》约定的租赁期限届满后，虽双方未再签订新的租赁合同，但原告继续使用系争房屋，被告也未提出异议，故《商铺租赁合同》继续有效，但租赁期限为不定期。对于不定期租赁，原、被告双方均可以随时解除租赁关系。就涉案租赁关系的解除时间，本案中原、被告均未提供证据证明曾发送过书面的解除通知，但审理查明原告已于2019年2月1日自系争房屋处搬离，之后双方于2019年2月17日就向系争房屋的钥匙的返还问题达成一致，该节事实证明双方已就解约形成了事实上的合意，故本院以2019年2月17日作为涉案租赁关系的解除时间。租赁关系解除后，原告应当结清欠付的租金，逾期则应支付房屋占有使用费，被告亦负有向原告返还租赁保证金的义务。就原告未结清的租金(占有使用费)，审理中，被告以原告返还系争房屋钥匙之日作为系争房屋的返还之日，并据此主张原告应向被告支付2019年1月15日至2019年3月27日的租金，对此本院认为，虽原告未按双方协议于2019年2月18日返还系争房屋钥匙，但原告已于2019年2月1日自系争房屋内搬离，而被告亦知晓原告搬离，故原告未能返还系争房屋钥匙的行为虽存在瑕疵，但被告作为出租人也应及时收回房屋以避免损失扩大，现被告怠于收回涉案房屋，故由此产生的扩大损失应由被告自行承担，现本院结合原告尚欠2019年1月16日至合同解除之日2019年2月17日租金、原告未及时返还钥匙的情况，根据根据公平合理和诚实信用原则酌情确定原告尚应向被告支付租金(占有使用费)8,000元。审理中，原告主张被告应赔偿迟延返还租赁保证金的利息损失，该请求不违反法律规定，本院应予支持，但因双方约定租赁保证金可抵扣原告应支付的费用，故该项利息损失的本金应为租赁保证金与原告应付租金、占有使用费之间的差额，即2,000元。
　　就原、被告各自向对方主张的违约责任，本院认为，在不定期租赁关系中，双方均可随时通知对方解除合同，故原告所主张的被告未提前三个月通知即解除合同的行为并不构成违约；而就被告主张的原告未按合同约定支付2019年1月16日以后的租金，本院认为，审理中被告陈述因原告未继续支付租金的行为致使被告未能付租，故房东于2019年1月中旬以被告逾期付租为由要求与被告解除合同，而根据《商铺租赁合同》的约定，2019年1月16日以后的租金应由原告在2019年1月16日以后的七个工作日内支付，因此在原告付租期限届满前涉案租赁关系已处于不确定状态，而之后原告也确实搬离了系争房屋，结合原告留在被告处的租赁保证金可用以冲抵租金等费用的情况，在此情形下原告继续按合同约定履行租金支付义务的行为已不具有可期待性，故原告未再付租的行为亦不构成违约。审理中，原告撤回了要求被告开票的诉讼请求，系对自身诉讼权利及民事权利的处分，与法不悖，本院依法予以准许。
　　综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百三十六条之规定，判决如下：
　　一、原告(反诉被告)魔创实业发展(上海)有限公司与被告(反诉原告)孟国睿2016年8月14日签订的《商铺租赁合同》于2019年2月17日解除；
　　二、原告(反诉被告)魔创实业发展(上海)有限公司应于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)孟国睿租金、占有使用费8,000元；
　　三、被告(反诉原告)孟国睿应于本判决生效之日起十日内返还原告(反诉被告)魔创实业发展(上海)有限公司租赁保证金1万元；
　　四、被告(反诉原告)孟国睿应于本判决生效之日起十日内按年利率6%标准赔偿原告(反诉被告)魔创实业发展(上海)有限公司租赁保证金2,000元自2019年5月5日起至被告实际付款之日止的欠款利息损失；
　　五、驳回原告(反诉被告)魔创实业发展(上海)有限公司的其余本诉请求；
　　六、驳回反诉原告(被告)孟国睿的其余反诉请求。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　本诉受理费825元，减半收取计412.50元，由被告(反诉原告)孟国睿负担；反诉受理费470元，减半收取计235元，由原告(反诉被告)魔创实业发展(上海)有限公司负担。
　　如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员：沈晨玲

书记员：邱静雅