魏某某与张家口市电焊机厂破产清算组、第三人河北金华升阳房地产开发集团有限公司所有权确认纠纷一审民事判决书

魏某某
朱占平
张家口市电焊机厂破产清算组
管宁（河北震河律师事务所）
允明猛（河北震河律师事务所）
河北金华升阳房地产开发集团有限公司
闫玮

原告魏某某，女，1958年6月，汉族，现住张家口市桥东区。
委托代理人朱占平，河北金华升阳房地产开发集团有限公司副经理。
被告张家口市电焊机厂破产清算组。住所地张家口市桥东区。
代表人白长河，破产清算组长。
委托代理人管宁，河北震河律师事务所律师。
委托代理人允明猛，河北震河律师事务所律师。
第三人河北金华升阳房地产开发集团有限公司。住所地张家口市桥西区。
法定代表人刘东升，董事长。
委托代理人闫玮，该公司法律顾问（河北震河律师事务所律师）。
原告魏某某诉被告张家口市电焊机厂破产清算组（以下简称清算组）、第三人河北金华升阳房地产开发集团有限公司（以下简称金华升阳公司）所有权确认纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人朱占平，被告委托代理人管宁、允明猛，第三人金华升阳公司委托代理人闫玮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
经审理查明:2004年9月30日原告从张家口市委办公室，以20万元价格购得位于张家口市桥东区五一路13号院2号楼2单元101号、102号楼房两套，建筑面积为188.78平米，并于2006年2月13日取得本案诉争房屋的合法有效产权证书。但该房屋一直由被告占用至今，未交还原告。其间被告曾转借给桥东区王家坟社区使用。自原告取得该房屋的所有权后，原告曾向被告提出要求被告归还其所占用的房屋，但至今已有51个月之久，被告仍未归还。现该房除被告和社区存放一些物品外，已无人占用。原告提供了目前本市房屋租赁的租金价格为每月租金800—1000元。
本院认为:原告从张家口市委购买房屋，并已进行了房产登记，已取得合法的房屋所有权证书，足以证明原告已取得了该房屋的所有权，依据《中华人民共和国物权法》第九条  的规定，本院依法予以确认。被告对原告提交的房产证提出异议，但未提供相反的证据，不能推翻原告的房屋产权证的合法性。所以，被告的抗辩理由不能成立，本院不予采信。被告提出其对诉争的房屋享有权利，但因其未提供出扣除房款的有效发票，所以其不能证实其已付房款，也未进行房屋产权登记，不能证明其对诉争的房屋享有所有权。根据物权优于债权的原则，原告已合法登记在先，取得房屋的所有权，被告所主张的是债权，没有取得物权，所以不能以债权对抗物权，其抗辩理由不能成立。被告与张家口市土地储备中心签订了《国有土地使用权收购合同》，符合法律规定，合法有效，本院予以确认。
被告与第三人签订的《土地使用权出让合同》，其签约主体违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》第十四条  :“土地使用权出让合同由市、县人民政府土地管理部门与土地使用者签订”的规定；因被告出让的土地是以划拔取得的土地使用权，其所签订的土地出让合同又未经有批准权的人民政府审批，违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条  :“以划拔方式取得土地使用权的，转让房地产时应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批”的规定。依据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条  的规定:“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拔土地使用权的，应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效”，因此被告与第三人订立的《土地使用权出让合同》及《补充协议》未经批准。而且该合同及补充协议至一审辩论终结前，仍未办理批准手续，因此被告与第三人签订的《土地使用权出让合同》及《补充协议》因违反法律强制性规定而无效。被告对第三人提出的要求其承担违约责任抗辩理由，与本案不是同一法律关系，而且被告既没有提出反诉，也没有提出起诉，所以本院不能合并审理，被告可另案处理。对于原告提出的要求被告给付租金的诉讼请求，因被告在原告取得房屋产权证前已无偿占用，在原告取得了房屋所有权后，被告仍未退还，也未与原告签订借用协议，与原告形成了事实上的借用合同关系，但未约定期限，依据《中华人民共和国合同法》第六十二条  的规定，原告可以随时解除借用关系。原告要求返还所占房屋，但被告借用原告所有的房屋至今不予退还，致使原告至今不能收回房屋使用，侵犯了原告的合法权益，所以原告要求被告赔偿其借用期间的租金的诉讼请求，符合法律规定，其诉讼请求本院应予支持，但应依据本市目前房屋租赁市场的合理价格和本案的实际情况确定租金价格为宜。所以原告要求被告给付借用期间的租金每月租金800元，按51个月17天计算应为82506元，本院予以确认。第三人对原告的诉讼主张和本案的处理结果无法律上的利害关系，不承担责任。为此，依照《中华人民共和国物权法》第九条  、第三十三条  、第三十四条  、第三十七条  ，和《中华人民共和国民法通则》第一百零六条  ，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十八条  之规定，判决如下:
一、依法确认原告魏某某张房权证字第00036234号房屋产权证合法有效。
二、被告清算组应于本判决生效后十日内将所占原告房屋腾出交还原告魏某某。
三、被告赔偿原告租金损失82506元。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条  之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费8379元，原告负担520元，被告负担7859元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省张家口市中级人民法院。

本院认为:原告从张家口市委购买房屋，并已进行了房产登记，已取得合法的房屋所有权证书，足以证明原告已取得了该房屋的所有权，依据《中华人民共和国物权法》第九条  的规定，本院依法予以确认。被告对原告提交的房产证提出异议，但未提供相反的证据，不能推翻原告的房屋产权证的合法性。所以，被告的抗辩理由不能成立，本院不予采信。被告提出其对诉争的房屋享有权利，但因其未提供出扣除房款的有效发票，所以其不能证实其已付房款，也未进行房屋产权登记，不能证明其对诉争的房屋享有所有权。根据物权优于债权的原则，原告已合法登记在先，取得房屋的所有权，被告所主张的是债权，没有取得物权，所以不能以债权对抗物权，其抗辩理由不能成立。被告与张家口市土地储备中心签订了《国有土地使用权收购合同》，符合法律规定，合法有效，本院予以确认。
被告与第三人签订的《土地使用权出让合同》，其签约主体违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》第十四条  :“土地使用权出让合同由市、县人民政府土地管理部门与土地使用者签订”的规定；因被告出让的土地是以划拔取得的土地使用权，其所签订的土地出让合同又未经有批准权的人民政府审批，违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条  :“以划拔方式取得土地使用权的，转让房地产时应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批”的规定。依据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条  的规定:“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拔土地使用权的，应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效”，因此被告与第三人订立的《土地使用权出让合同》及《补充协议》未经批准。而且该合同及补充协议至一审辩论终结前，仍未办理批准手续，因此被告与第三人签订的《土地使用权出让合同》及《补充协议》因违反法律强制性规定而无效。被告对第三人提出的要求其承担违约责任抗辩理由，与本案不是同一法律关系，而且被告既没有提出反诉，也没有提出起诉，所以本院不能合并审理，被告可另案处理。对于原告提出的要求被告给付租金的诉讼请求，因被告在原告取得房屋产权证前已无偿占用，在原告取得了房屋所有权后，被告仍未退还，也未与原告签订借用协议，与原告形成了事实上的借用合同关系，但未约定期限，依据《中华人民共和国合同法》第六十二条  的规定，原告可以随时解除借用关系。原告要求返还所占房屋，但被告借用原告所有的房屋至今不予退还，致使原告至今不能收回房屋使用，侵犯了原告的合法权益，所以原告要求被告赔偿其借用期间的租金的诉讼请求，符合法律规定，其诉讼请求本院应予支持，但应依据本市目前房屋租赁市场的合理价格和本案的实际情况确定租金价格为宜。所以原告要求被告给付借用期间的租金每月租金800元，按51个月17天计算应为82506元，本院予以确认。第三人对原告的诉讼主张和本案的处理结果无法律上的利害关系，不承担责任。为此，依照《中华人民共和国物权法》第九条  、第三十三条  、第三十四条  、第三十七条  ，和《中华人民共和国民法通则》第一百零六条  ，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十八条  之规定，判决如下:

一、依法确认原告魏某某张房权证字第00036234号房屋产权证合法有效。
二、被告清算组应于本判决生效后十日内将所占原告房屋腾出交还原告魏某某。
三、被告赔偿原告租金损失82506元。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条  之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费8379元，原告负担520元，被告负担7859元。

审判长：闫军
审判员：张万明
审判员：殷跃进

书记员：乔瑞乐