魏某先与陈某某、湖北丽星源服装有限公司租赁合同纠纷一审民事判决书

原告：魏某先。
委托代理人:李立刚，通城县麦市法律服务所法律工作者。
被告：陈某某（又名陈皇青）。
被告：湖北丽星源服装有限公司，住所地通城县经济开发区。
法定代表人：陈某某，执行董事。
委托代理人：杜定先，广东一粤律师事务所律师（系被告陈某某、被告湖北丽星源服装有限公司的共同委托代理人）。
委托代理人：吴海霞，（系被告陈某某、被告湖北丽星源服装有限公司的共同委托代理人）。

原告魏某先与被告陈某某、湖北丽星源服装有限公司租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告魏某先及委托代理人李立刚、被告陈某某、被告湖北丽星源服装有限公司的共同委托代理人杜定先、吴海霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告魏某先诉称，因原告魏某先想要开办一所驾校，需要租用土地，在2017年下半年，原告魏某先与被告陈某某初次洽谈过租用土地，租用土地位于通城县隽水镇湖北丽星源服装有限公司院内生活区即隽国用（2010）第000250号土地使用权证项下的闲置（即宿舍楼后面全部空闲）土地。当时因为被告陈某某要求原告一次性支付十年租金，原告魏某先没有答应，在经过多次的协商沟通后，在2018年3月份左右，原、被告双方商量为五年一租，在2018年4月20日正式签订土地租用合同，当日，原告魏某先就支付了20万元租金，又在2018年6月17日支付5万元租金，在原告魏某先以为可以开始动工，已经准备办驾校时，被告陈某某单方面违约了，因为另一家公司给的租金比较高，在原告不知情的情况下，被告未经原告的允许，亦未和原告协商，就私自将土地租让给别人，造成原告魏某先严重各项经济损失。综上，为了维护原告的合法权益，起诉至人民法院，依法判决被告方返还原告租金25万元，并由被告方承担双倍违约金赔偿原告各项损失；本案诉讼费用判由被告方承担。
原告魏某先在举证期限内，向本院提交如下证据：
证据1、原告魏某先的身份证。证明目的：原告魏某先有合格的诉讼主体资格。
证据2、土地租用合同。证明目的：原、被告在2018年4月20日签订合法租让合同，并约定违约责任，违约一方需承担双倍违约金。
证据3、被告陈某某出具收条二份。证明目的：被告陈某某在2018年4月20日收到原告魏某先土地租金20万元和2018年6月17日收到土地租金5万元。
证据4、授权委托书。证明目的：被告陈某某私自将土地授权给王少波开办全日制寄读学校，单方面造成违约，应承担违约金。
证据5、营业执照与通城县人民政府办公批文。证明目的：原告魏某先与被告陈某某签订合同之后，以被告陈某某租用土地为驾校临时租用土地，由于被告单方面违约，导致驾校不能开办经营，造成原告魏某先的各项损失。
经质证，被告陈某某对原告魏某先向本院提交证据1无异议。对证据2真实性无异议，关联性、合法性有异议，租赁标的已经被抵押在银行并且被法院查封，原、被告方没有权利对查封的土地进行处置，所以这个合同是非法合同，是无效的。关联性，根据合同的条款，在违约责任第一条，没有违约金，第二条约定的违约金是乙方开业后为前提，因为原告没有支付租金根本没有进驻到租赁标的，不符合约定。对证据3收到租金的收条真实性无异议，但是收条的内容，按照签订合同的日期本合同签订第一次付20万元，第二次2018年5月20日，付25万元，第三次付清25万元，总共70万元。从付款时间来看，没有按合同约定付钱，明显显示没有按合同规定付钱。对证据4没有原件，其真实性需要跟陈某某核对，待核对后才能确定其真实性。不管是否真实都与本案无关。根据委托书的时间来看6月28日，是6月17日才收到5万元，湖北丽星源服装有限公司阻止其施工，是因为原告没有按合同付钱。6月28日后是被告的事情，与原告无关。对证据5真实性无异议，但是合法性有异议，包括营业执照是怎样获得的，被告方不清楚，是原告去办理的。而且按照现在办营业执照是原告处理并没有通过被告同意。办执照也是简单的事情只需要在窗口办理。地址隽水镇经济开发区，具体是哪里不清楚，营业执照的地点并不是租赁标的的地点。非法合同，国土资源局对这块土地已经被法院查封并在执行中，不知情的情况下，按证的内容出具的这个证明。原告明知没有土地支配权还与被告签订合同，自身存在过错，骗取通城县国土资源局的证明，导致驾校办不成跟这个土地是没有关联性。所以驾校办成、办不成跟土地没有关联性。
经质证，被告湖北丽星源服装有限公司对原告魏某先向本院提交证据1-5的质证意见同被告陈某某质证意见一致。

本院认为，原告魏某先向本院提交证据1是原告双方的基本信息，本院予以采信。证据2被告湖北丽星源服装有限公司于2018年4月20日与原告魏某先签订了《土地租用合同》中的出租标的物，已被通城县人民法院查封，符合《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项之规定：“违反法律、行政法规的强制性规定”。该租赁合同无效。根据本案的事实和认证，来确认双方当事人应承担的责任。证据3在被告陈某某出具的收条，应予以认可。证据4有被告陈某某的签名，被告方在没有与原告陈某某协商好的前提下，将本案纠纷的同一标的物委托案外人经办一所全日制寄读学校（含小学和幼儿园），与社会诚信相违背，证据4予以采信；证据5原告魏某先提交的通城县众鑫机动车驾驶员培训有限公司的营业执照、通城县人民政府办公批文均是在与被告陈某某签订土地租用合同之后，以被告湖北丽星源服装有限公司租用土地为驾校临时租用土地，由于被告湖北丽星源服装有限公司单方面违约，导致原告所办的驾校开办经营不成，造成原告魏某先的各项损失。证据5与本案有关联性，予以采信。
被告陈某某辩称，被告陈某某不是本案的适格被告，请法院依法驳回对陈某某的诉讼请求。根据原告提供的证据，是原告和湖北丽星源服装有限公司签订的，陈某某只是法定代表人，所以陈某某作为被告没有法律依据。
被告陈某某在举证期限内，未向本院提交证据。
被告湖北丽星源服装有限公司辩称，原告魏某先严重违约在先。原告违约具体表现为：原告没有按照双方签订的《土地租用合同》的约定支付租金。根据该租用合同的第三条租用价格及付款方式，第二次付款时间为2018年5月20日付25万元整，但原告没有按约支付该笔租金25万元。而且在被告湖北丽星源服装有限公司的多次催促下延期至6月17日才支付5万元，尚欠20万元没有支付，严重违约。原告在没有按约支付租金的情况下，未经被告湖北丽星源服装有限公司的同意强行施工开路并且拆除被告湖北丽星源服装有限公司的部分围墙，严重损毁被告的财物，严重违约。被告无法阻止原告的强行施工只能报警，警察出警后把本案交由通城人民法院处理。该院派出执行局的法官来介入处理。综上，原告严重违约在先，被告采取措施在后，其抗辩合理合法。双方签订的《土地租用合同》属于无效合同，理由如下：租赁标的已被抵押在银行，办理了抵押登记，且被法院查封，正处在执行程序之中。被告湖北丽星源服装有限公司无权对该租赁标的进行处分，所以该合同无效。法院执行局的法官明确告知被告湖北丽星源服装有限公司，该租赁标的被告无处分权，所以该《土地租用合同》无效。原告魏某先明知该租赁标的被抵押在银行，却与被告湖北丽星源服装有限公司签订租赁合同，其本身存在严重过错。原告魏某先主张支付违约金，没有事实和法律依据。根据约定：乙方开业后甲方反悔的，由甲方退还所收乙方租金，赔偿乙方因此所受损失，并向乙方支付20万元违约金。本案因为原告的违约，阻止原告的施工，原告实际上没有进驻租赁标的，原告也没有办理驾校的许可证，所以原告所办的驾校没有开业。所以原告主张支付违约金，没有事实和法律依据。原告主张赔偿损失，但其起诉状中没有陈述赔偿项目及数额，所以该主张没有事实和法律依据。因本案通城县人民法院执行局介入处理，所以被告湖北丽星源服装有限公司已经把按约收到的第一笔租金20万元及第二笔租金中的5万元已经退回给法院，由法院转交给原告。由于原告魏某先强制拆除被告湖北丽星源服装有限公司的围墙，被告扣除了1万元作为围墙的修复费用，实际退回给法院24万元。综上所述，原告的诉讼请求没有事实和法律依据。请求法院依法驳回原告魏某先的诉讼请求。另外，因为原告魏某先把被告湖北丽星源服装有限公司的围墙拆了，被告湖北丽星源服装有限公司保留损害财产的诉讼权利，故意损害财产罪。租赁合同无效，主张赔偿损失，既没有提供损失事实也没有证据证明其损失，没有法律依据，主张60万元的赔偿不提供任何证据，纯属敲诈勒索，被告湖北丽星源服装有限公司保留敲诈勒索的诉讼权利。
被告湖北丽星源服装有限公司在举证期限内，向本院提交如下证据：
证据1、营业执照、法定代表人身份证复印件、法定代表人身份证明书。证明目的：被告湖北丽星源服装有限公司的诉讼主体资格适格。
证据2、土地租用合同。证明目的：该合同约定条款的事实：证明该合同属于无效合同的事实；证明原告明知租赁标的已抵押在银行，仍然与被告签订合同，自身存在过错的事实。
证据3、报警回执。证明目的：因原告严重违约没有按约支付租金，且原告未经被告同意强行施工，被告被逼无奈报警的事实。
证据4、照片。证明目的：因原告严重违约没有按约支付租金，被告阻止原告施工的事实。
证据5、证明材料。证明目的：租赁标的已被抵押在银行，办理了抵押登记，且被法院查封，正处在执行程序之中，被告无权对该租赁标的进行处分的事实。
证据6、收据。证明目的：被告已将24万元退给法院的事实。
经质证，原告魏某先对被告湖北丽星源服装有限公司向本院提交证据1真实性存在异议，因为是2009年颁发的，是否注销是否存在。没有原件，存在质疑，身份证不是身份证复印件，是制作的身份证。对证据2，土地租用合同，此土地已经被通城县人民法院查封，被告又与原告签订合同，明显是一个欺诈行为，应承担法律责任。应返还25万元租金并承担违约金和赔偿损失。此协议是被告以欺诈手段与原告签订协议，自签订之日起就是违法的，所以被告应承担原告的所有财产损失。证据3没有原件，就算有原件也与被告所证明内容无关。对证据4被告提供的微信截图，本来原、被告的协议就是违法的，所以这些内容也都是违法的。
本院认为，原告魏某先向本院提交证据1是被告双方的基本信息，本院予以采信。证据2是被告湖北丽星源服装有限公司于2018年4月20日与原告魏某先签订了《土地租用合同》中的出租标的物，已被通城县人民法院查封，符合《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项之规定：“违反法律、行政法规的强制性规定”。该租赁合同无效。根据本案的事实和认证，来确认双方当事人应承担的责任。证据2证明目的，不予以采信。证据3-6与本案有关联性，本院予以采信。
根据原告魏某先的起诉、被告陈某某、湖北丽星源服装有限公司的举证和质证、庭审调查,本院可以确定以下事实：
2018年4月20日，被告湖北丽星源服装有限公司作为出租方（甲方）与原告魏某先作为承租方（乙方）签订土地租用合同，合同中涉及本案争议事实的主要条款如下：甲方将湖北丽星源服装有限公司院内厂区土地和部分房屋出租给乙方，经双方协商达成如下协议：一、出租房屋及土地位置，出租房屋土地位于通城县隽水镇湖北丽星源服装有限公司院内生活区即隽国用（2010）第000250号土地使用权证项下的闲置（即宿舍楼后面全部空闲）土地。出租房屋位于湖北丽星源公司院内北面住宿楼的第一层套间一套，单房两间（另加两间单房，租金为5年共壹万元整）。二、出租时间，出租时间为5年，具体起止时间从二0一八年六月二十日起至二0二三年六月十九日止。三、租用价格及付款方式，每年的租金为壹拾肆万元，5年共计柒拾万元。具体付款时间为：在本合同签订时先付贰拾万元，第二次付款时间为：二0一八年二月二十日付贰拾伍万元整，第三次付款时间为二0一八年六月二十日付清余款。四、其他约定，由甲方为乙方负责在丽星源公司生活区靠瀛通大道南大门方向开辟一条6-8米连接到瀛通大道的入口，修入口与本村的协商、费用、纠纷全由甲方负责，修路费用由乙方负责，甲方必须在一个月内完成入口工作。甲方确保所出租土地和房屋属自己所有，与他人无所有权和使用权纠纷。如因甲方与他人有债务纠纷的，应由甲方妥善处理，不得因此影响乙方正常经营，否则，由此造成乙方损失的全由甲方负责赔偿。甲方出租土地的土地证现抵押在银行，甲方保证在乙方的租期内，银行不得处置所出租的土地和房屋，债务纠纷造成乙方损失的，全由甲方负责赔偿。乙方租用性质为办驾校，甲方不得干涉乙方的自主经营。乙方必须遵纪守法，不得从事违法乱纪之事，否则一切法律及经济损失责任自负。甲方必须提供有效合法国有使用证、营业执照、法人代表复印件给乙方办理相关手续。如果甲方无法提供有效合法证件，造成乙方损失的，由甲方负责赔偿。乙方租赁土地经营期间产生的任何债务均与甲方无关。乙方经营期间对有关财产、人身安全及管理责任等事务自行负全部责任，与甲方无关。如由此造成甲方经济损失，由乙方负赔偿责任。甲、乙双方债务各自负责。五、违约责任，合同签订后，任何一方不得反悔。如在乙方开业前甲方反悔的，应返还所收房屋、土地租金，并赔偿乙方因此所受损失；如乙方反悔的，甲方所收款不退还。在乙方开业后甲方反悔的，由甲方退还所收乙方租金，赔偿乙方因此所受损失，并向乙方支付20万元违约金；如乙方反悔的，甲方所收租金不予返还，并向甲方支付20万元违约金。六、如果合同期满，甲方在同等价格优先给乙方，在原来的价格基础上逐年递增10%。七、本合同一式二份，甲、乙双方各执一份，协议经签字生效。合同签订后，原告魏某先于同月27日向被告湖北丽星源服装有限公司的法人代表陈某某交纳了履约租金20万元，当日，被告湖北丽星源服装有限公司的法人代表陈某某向原告魏某先出具收20万元的收条；原告又于6月17日向被告湖北丽星源服装有限公司的法人代表陈某某交纳了履约租金5万元，当日，被告湖北丽星源服装有限公司的法人代表陈某某向原告魏某先出具5万元的收条，该收条中注明收到此款后负责在五天后将大门口通道门题解决，责任由本人自负。5月11日，原告魏某先以被告湖北丽星源服装有限公司在临时租用土地的申请报告的盖章和法人陈某某的签名，为原告魏某先开办驾校提供临时租用土地，取得通城县众鑫机动车驾驶员培训有限公司报批手续，尔后，原告魏某先在租用被告湖北丽星源服装有限公司的土地上施工过程中，被告湖北丽星源服装有限公司以原告未按期付清租金为由，阻止原告魏某先的施工。导致通城县众鑫机动车驾驶员培训有限公司不能开办经营。为此，原、被告双方发生纠纷。在诉讼过程中，原告魏某先将依法判决被告方返还原告租金25万元，并被告方承担双倍违约金赔偿原告各项损失的原诉讼请求，变更为解除原、被告租赁合同，赔偿损失60余万元，如果被告无法承担损失，原告要求继续租赁被告土地。

同时查明，被告湖北丽星源服装有限公司将位于通城县隽水镇湖北丽星源服装有限公司院内生活区即隽国用（2010）第000250号土地使用权证项下的闲置（即宿舍楼后面全部空闲）土地，出租房屋位于湖北丽星源公司院内北面住宿楼的第一层套间一套，单房两间出租给原告魏某先之前，已被广东省深圳市福田区人民法院于2014年3月23日委托通城县人民法院执行该院于2013年9月22日作出（2013）深福法民二初字第898号民事判决。本院于2014年4月23日立案执行，本院于2018年3月6日再次对上述财产进行了续查封。2018年4月20日，被告湖北丽星源服装有限公司作为出租方（甲方）与原告魏某先作为承租方（乙方）签订土地租用合同，被告湖北丽星源服装有限公司的法定代表人陈某某并未告知该租赁标的物已被法院查封。被告湖北丽星源服装有限公司的法定代表人陈某某将原告魏某先交付24万元租金交纳在通城县人民法院执行账户。
本院认为，原告魏某先与被告湖北丽星源服装有限公司经协商自愿签订土地租用合同，该合同中租赁标的物已被人民法院查封，符合《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项之规定：“违反法律、行政法规的强制性规定”。所以原、被告双方签订的土地租有合同无效。被告湖北丽星源服装有限公司应当将原告向其交纳租金25万元返还给原告。但引起本案纠纷的根本原因是被告湖北丽星源服装有限公司的法人代表陈某某与原告魏某先签订土地租用合同时，未告知租赁标的物已经被法院查封。加之被告湖北丽星源服装有限公司不向原告魏某先提供临时租用土地，导致原告已取得通城县众鑫机动车驾驶员培训有限公司报批手续的驾校不能开办经营；原告魏某先因此遭受了损失。原告要求按照合同约定由被告湖北丽星源服装公司返还租金和承担违约金；被告认为原告没有按期支付租金，原告仅享有行使解除权，而无需要求被告承担违约金和赔偿损失的权利。本院认为，被告未依约如实告知本案的租赁标的物已被法定查封、导致原告合同目的不能实现从而合同无效，依据《中华人民共和国合同法》第五十七条“合同无效、被撤销或者终止的，不影响合同中独立存在的有关解决争议方法的条款的效力。”的规定，原告有权要求被告支付违约金。合同约定支付20万元的违约金，并未约定不适用于因违约导致合同解除的情形。但上述违约金20万元应结合本案的原、被告双方实际责任来划分，将违约金20万元调整为由被告湖北丽星源服装有限公司承担13万元的违约金。本案中，根据查明的事实及原告魏某先的陈述，因被告陈某某以法人名义从事的民事活动，其法律后果由法人承受。被告陈某某在法人权限内，以法人的名义实施民事法律行为。系被告陈某某法人的职务行为，其实施的民事法律行为应由被告湖北丽星源服装有限公司承担民事责任，故被告陈某某在本案不承担付款责任。综上，原告魏某先解除原、被告租赁合同，赔偿损失60余万元，如果被告无法承担损失，原告要求继续租赁被告土地的部分诉讼请求正当，本院予以支持。原告魏某先诉求租用标的物施工实际损失，可依法另行主张权利。被告湖北丽星源服装有限公司请求法院依法驳回原告魏某先的诉讼请求抗辩理由，于法无据，本院不予以采纳。被告湖北丽星源服装有限公司主张原告魏某先把被告湖北丽星源服装有限公司的围墙拆了保留损害财产的诉讼权利，可依法另行诉讼。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十七条、第五十八条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、由被告湖北丽星源服装有限公司在本判决生效之日起十五日内返还原告魏某先的租金25万元；
二、由被告湖北丽星源服装有限公司在本判决生效之日起十五日内支付给原告魏某先的违约金13万元；
三、驳回原告魏某先的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5050元，由被告湖北丽星源服装有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省咸宁市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款的规定预交上诉案件受理费。湖北省咸宁市中级人民法院诉讼费专户名称：湖北省咸宁市中级人民法院；开户银行：农行咸宁市金穗支行；账号：17×××50。上诉人在上诉期满次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。
本判决生效后，当事人必须履行，一方拒绝履行的，对方当事人可以在规定履行期间的最后1日起计算，2年内向本院书面申请执行，否则按自动放弃执行申请权处理。

审判长 褚毅君
审判员 谢卫东
人民陪审员 熊诗国

书记员： 汪丽