魏某强诉中国农业银行股份有限公司黑龙江省分行营业部、黑龙江省旭升拍卖有限公司及孙国利确认合同无效纠纷一审民事判决书

原告魏某强，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，农行员工，现住黑龙江省依兰县。
被告中国农业银行股份有限公司黑龙江省分行营业部，住所地哈尔滨市道里区。
负责人丁加林，职务行长。
委托代理人赵兴辉，男，该营业部职员。
委托代理人何长权，男，依兰县农业银行职员。
被告黑龙江省旭升拍卖有限公司，住所地哈尔滨市南岗区。
法定代表人孙耀娟，职务董事长。
第三人孙国利，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，无职业，现住黑龙江省哈尔滨市道外区。
委托代理人谢英琰，女，黑龙江联升律师事务所律师。

原告魏某强诉被告中国农业银行股份有限公司黑龙江省分行营业部（以下简称黑龙江省农行）、被告黑龙江省旭升拍卖有限公司（以下简称旭升拍卖公司）及第三人孙国利确认合同无效纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。原告魏某强、被告黑龙江省农行委托代理人赵兴辉、被告旭升拍卖公司法定代表人孙耀娟、第三人孙国利的委托代理人谢英琰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告魏某强诉称，原告于1988年通过全国人事招干考入依兰县农业银行。2006年11月中旬，由于家庭困难原告向当时的依兰县农行申请住房，依兰县农行党委白凤林（行长）、姜纯国（副行长）、张焱（副行长）研究决定允许原告承租位于依兰县通江路189号转角8层的房产，并居住至今。2007年初得知原告承租的房产被列入被告黑龙江省农行的帐外资产，要进行拍卖，原告多次找到2007年至今依兰县历任行长及黑龙江省农行营业部孔照明，向其表示要购买该房产，但这些人都说需要等等。2008年7月时被告黑龙江省农行通知要求原告参加拍卖，原告当时认为农行该房无产权证，属于房改房，在不认可拍卖且与孔行长协商不成的情况下被迫登记参加拍卖，以78000元拍得。原告于次日找到行长告知其已拍得此房，孔照明表示由于原告家生活困难，党委将拍卖的价格下浮，会让原告以4万元左右价格取得此房产，让原告回家等着。直到此房产2010年第二次拍卖，没有任何人通知原告缴纳拍卖费，或者与被告黑龙江省农行沟通签订买卖合同的相关事宜。2011年被告黑龙江省农行对原告承租的房产进行拍卖，通知原告于当年10月10日参加，在此之前原告得知后多次向被告主张愿意购买该房产，但被告表示拍卖才能得知该房产的实际价值，购买的事拍卖后再说。原告在拍卖全过程都向在场参加拍卖的人表示现在这套房子里有人居住，请求各位照顾一下家庭困难的承租人。被告黑龙江省农行在拍卖中隐藏瑕疵，被告旭升拍卖公司明知有瑕疵情况下仍进行拍卖，第三人孙国利执意要购买，最后房产由第三人孙国利拍得，原告当场就告知二被告及第三人要以该价格购买此房产，但均遭到拒绝。依据相关法律规定，房屋所有人在转让房产时承租人在同等条件下享有优先购买权。被告违反法律规定将无产权证且隐瞒瑕疵的职工集资房强行拍卖，拍卖公司不对瑕疵进行核实，侵犯了原告优先购买权，并以非法拍卖手段阻止原告实现优先购买权。原告多次要求与被告签订房产买卖合同，但均遭到拒绝，故诉请法院依法撤销其房屋买卖行为，维护承租人合法权益，赔偿原告损失人民币10万元。
原告为证实自己的主张，向法庭举示了如下证据：
证据1，农行与原告签订的关于魏某强租赁农行家属楼的协议书复印件一份，证明签订日期为2006年11月10日，双方存在租赁关系。
证据2，2011年9月11日依兰支行关于账外资产情况证明一份，证明农行向拍卖公司隐瞒了真实情况。
证据3，2011年11月25日依兰支行关于账外固定资产认定报告一份，证明1995年对争议的房屋进行评估1.8万元，原告出资两万元装修。
证据4，依兰支行开具的居住证明一份，时间2013年9月2日，证明原告在争议的房屋居住。
证据5，依兰支行关于魏某强现居住房屋的情况说明一份
证据6，2010年1月9日电费收据一张，证明原告在该争议楼房居住。
证据7，2010年12月28日关于2010年贷款责权利划分（证明）一份，证明依兰农行欠原告绩效工资3万元。
证据8，竞买人登记单（收据）一份，及黑龙江信达拍卖有限公司拍卖押金票据一份，证明2008年7月2日，原告人参加竞买，并获得了争议房屋，以7.8万元拍得该房屋，并且交过1万元保证金。。
证据9，装修费票据15张，约3万元。
证据10，差旅费、水电费及交通费票据160张，约2万元。
证据11，依兰支行关于哈尔滨市兰达化工厂非信贷资产分类的资产会议纪要一份，证明依兰农行有关国有资产情况。
被告黑龙江省农行辩称，一、被告与第三人孙国利之间的买卖不存在违法行为，拍卖过程、程序符合法律规定，该房产在拍卖前，是依兰农行的帐外固定资产，按照农行对帐外固定资产清理办法的规定，于2008年7月3日对该资产进行拍卖，在拍卖前在报纸上已经进行了公告，同时也通知原告魏某强参加拍卖，原告魏某强作为40号竞买人，参加了竞拍，并以78000元的价格拍得此房产，但没有在合同约定时间内付款，致使该房产没有成交。++2011年我行将该处房产委托拍卖公司拍卖，拍卖公告于2011年9月22日在《新晚报》C39版刊登,并通知了原告魏某强。原告魏某强作为6号竞买人参与了竞拍，拍卖中魏某强举牌一次，后因其主动放弃竞价，该房产最终被8号竞买人孙国利以6.5万元购买。二、被告与原告不存在房屋租赁关系，+该房产自1995年竣工至2006年一直闲置，2006年，魏某强由于离异无处居住，为帮助他将妻子接回挽救其家庭，照顾其困难，将该楼暂借给魏某强临时居住。没有与其签订房屋租赁合同，没有收取房屋租金，不存在房屋租赁关系。三、原告不存在优先购买权，被告的房产是借给原告暂住的，双方不存在房屋租赁关系，所以原告不能以承租方的身份对该房产享有优先购买权。同时按照《民事诉讼法》、《合同法》的相关规定，承租人在同等条件下享有优先购买权，原告虽然参加了拍卖会，并举牌参与竞拍，但后又放弃，所以原告更不具备享有优先购买权。四、原告要求赔偿相关损失10万元没有理由，没有依据。综上所述，被告认为，原告的起诉缺乏事实和法律依据，请求法院依法驳回其诉讼请求。
被告黑龙江省农行为证实自己的主张，向法庭举示了如下证据：
证据一,+3次拍卖公告3张（2008年6月26日，2010年12月1日，2011年9月22日），拍卖照片4张，2008年拍卖会魏某强牌号是40号（2张），2011年6号，2011年被8号孙国利拍得，照片一组，证明拍卖前进行公告通知，魏某强本人也参加拍卖，并进行竞拍。
证据二，+2014年5月5日依兰支行关于魏某强现居住房屋的情况说明一份（原件在2014年113号民事卷宗中），证明房子是暂借给原告的，不是租给原告的，原告不是承租人。
被告旭升拍卖公司辩称，有证据证明房屋是占用，原告也参与了拍卖，拍卖规则优先购买权，占用人不是租赁人，原告不是承租人，拍卖公司也让原告参与拍卖了,拍卖公司卷宗有瑕疵声明等证据。
被告旭升拍卖公司举示证据如下：
证据1，拍卖规则及注意事项及特别说明、拍品目录各一份，证明旭升公司拍卖的房产依法拍卖。
证据2，竞买人登记表和竞买协议各一份，原告的身份复印件一份（含本人签字），证明原告已经参与该拍卖会。
证据3，公证书一份，证明拍卖合法有效。
第三人孙国利述称，1、第三人在2011年10月10日通过竞拍方式购买了依兰农行宿舍楼，并与旭升拍卖公司签订了拍卖成交确认书，在当日当事人交纳了购房款和拍卖佣金，，因此第三人的买卖行为符合法律规定，并无任何违法情况，因此该买卖合同合法有效。2、原告在诉状中已经提到了2011年10月10日拍卖时原告在场，证明原告当时是知道被告与第三人买卖房屋的事实，而原告直至2015年才提起诉讼，已经超过诉讼时效。3、原告在拍卖当时并没有继续举牌竞买，原告已经放弃了优先购买权。综上，请求驳回原告的诉讼请求。
第三人向法庭举示证据为2011年10月10日拍卖成交确认书一份，交纳购楼款收据一份，证明被告与第三人签订购楼协议，真实有效合理合法。
经审理查明，被告黑龙江省农行在位于依兰县依兰镇大众街与通江路交汇处临大众街单元门8层有一处原依兰农行职工宿舍，面积102平方米。原告魏某强系该依兰县农行职工，2006年由于原告家庭困难，无房居住，经该行领导研究决定将该房暂由原告魏某强居住，不收租金，各项费用由原告魏某强交付。2008年被告黑龙江省农行对帐外固定资产清理，该争议的房屋在清理之列。通过公开拍卖，原告魏某强以78000元拍得该房屋。但原告魏某强没有在规定的期间内交纳购房款。被告黑龙江省农行于2010年12月再次拍卖此房，没有成功。2011年10月10日第三次拍卖此房，原告魏某强到场参加竞买，竞买号牌为6号，且缴纳了竞买保证金10000元。原告魏某强于2011年9月26日填写了竞买人登记表和竞买协议书，并领取了拍卖规则、注意事项、特别说明及拍品目录等相关材料。经拍卖，该房屋由8号竞买者即第三人孙国立以65000元拍得。当日旭升拍卖公司与第三人孙国立签订了拍卖成交确认书，第三人孙国立当场交纳了购房款和佣金。2011年11月17日被告旭升拍卖公司向哈尔滨市道外区公证处申请公正，哈尔滨市道外区公证处于当日出具（2011）哈外证民字第1553号公证书，公证员为王东。原告魏某强以被告黑龙江省农行和旭升拍卖公司拍卖行为无效，侵犯其优先购买权为由请求撤销被告黑龙江省农行与第三人的买卖行为并赔偿其损失10万元。

本院认为，依据《中华人民共和国合同法》第二百三十条的规定，出租人出卖出租房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。依此规定，享有优先购买权应具备两个条件，一是主体上应为被出卖房屋的承租人；二是承租人应在同等条件下方可享有优先购买权。本案中，原告魏某强与被告黑龙江省农行之间没有签订房屋租赁协议，原告魏某强自居住案涉房屋没有交纳过房屋租赁费，因原告系被告农行职工，单位为照顾本单位职工将房屋交由原告魏某强居住，由原告魏某强缴纳水、电、物业、取暖费用，双方没有形成房屋租赁关系。被告黑龙江省农行对本单位帐外资产对外竞拍出卖时，原告魏某强虽然在2008年以78000元拍得案涉房屋，但没有按约定交纳购房款，其所谓的农行领导同意以低价格让其购买，没有证据予以证明。第三次拍卖案涉房屋时，原告魏某强填写了竞买人登记表，签署了竞买协议书，并领取有关拍卖的其他相关法律文件。其中在竞买协议书第三条拍卖标的瑕疵声明第2条明示了本场拍卖会所拍卖四套房产均被占用，拍卖成交后，由买受人自行交割房产，该项内容已经明确所拍房产被占用，因此原告魏某强有关被告在拍卖中隐瞒拍卖物瑕疵的抗辩主张不能成立。原告魏某强抗辩称其在拍卖现场就告知被告及第三人要以第三人的出价购买案涉房屋遭到拒绝，但原告没有向法庭递交证据予以证明，故本院对原告的该项抗辩意见亦不予采纳。被告黑龙江省农行拍卖案涉房屋，第三人孙国立依照拍卖规则参加竞拍，购得案涉房屋，交纳了购房款和佣金,第三人与被告黑龙江省农行签订房屋买卖合同合法有效。第三人孙国立关于原告起诉已经超过诉讼时效的抗辩主张，因原告魏某强曾就该争议于2014年1月20日向本院提起诉讼，后撤回起诉，所以对第三人的该项抗辩主张本院不予采纳。综上，原告不享有案涉房屋的优先购买权，原告的诉讼请求缺乏事实依据和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百三十条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：

驳回原告魏某强的诉讼请求。
案件受理费2300元由原告魏某强负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省哈尔滨市中级人民法院。
审++判++长++崔+景+凤
审++判++员++孙++++琳

人民陪审员 ++李+宪+志