高某某与廊坊市瑞某物业服务有限公司、白某成等房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

高某某
王绍忠（河北红杉律师事务所）
廊坊市瑞某物业服务有限公司
白某成
骆万江
高博芳（河北泰科律师事务所）
刘志霞（河北泰科律师事务所）
李建章（河北子农律师事务所）

原告高某某，廊坊市安次区医院医生。
委托代理人王绍忠，河北红杉律师事务所律师。
被告廊坊市瑞某物业服务有限公司
法定代表人唐永富，经理。
住所地廊坊市广阳区王寨村。
被告白某成，廊坊市城建二公司项目经理。
被告骆万江，廊坊市金源房地产公司经理。
上述三
被告
委托代理人高博芳、刘志霞，河北泰科律师事务所律师。
追加被告王呈彦，廊坊市城二建公司退休职工。
委托代理人李建章，河北子农律师事务所律师。
原告高某某与被告廊坊市瑞某物业服务有限公司、白某成、骆万江、王呈彦房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告高某某、委托代理人王绍忠、被告廊坊市瑞某物业服务有限公司、白某成、骆万江的委托代理人高博芳、刘志霞、追加被告王呈彦及委托代理人李建章均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

本院认为，2004年10月23日，原告高某某与被告廊坊市发达物业有限公司签订的房屋买卖协议书，2007年6月13日，原告高某某与被告白某成签订的补充协议书，均具有连贯性与一致性，被告白某成认可廊坊市发达物业有限公司与原告签订的协议，原告也未持异议，且两份协议清楚明确地约定了买卖的标的、位置、总价款、支付方式、产权证办理责任等等内容，合同的相对方分别是买方高某某，卖方形式上是被告廊坊市发达物业有限公司和白某成、实际上为白某成，合同各方均无异议，自双方签字后即成立。
2003年以甲方为廊坊市双力房地产开发有限公司、乙方为王呈彦为抬头，签名时甲方为白某成与骆万江、乙方为王呈彦的合作建楼合同书，原、被告对此均不持异议，但合作建楼合同书不能证明被告白某成对涉案房屋拥有所有权。且涉案房屋所占土地自2000年起、涉案房屋自2005年起均登记在以被告王呈彦为业主的北史务呈彦木器加工厂名下，土地用途为工业用地，使用权类型为出让，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第38条  的规定，以出让方式取得的土地如果转让，须受很多限制。王呈彦是否同意将房屋所有权变更为白某成，白某成在签合同时对争议房屋是否具有处分权，这些情况至本案庭审结束时均无证据证实，故被告白某成对涉案房屋的物权效力一直处于待定的状态。
尽管被告白某成对争议房屋是否具有处分权不明确，但依据《物权法》第十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。原告高某某与被告廊坊市发达物业有限公司的房屋买卖协议书、与被告白某成的补充协议书，从签订时的主体资格、当事人合意、合同内容、形式及双方的履行状况分析，均符合法律规定，上述合同应为有效合同。根据合同法第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
本案中原告高某某于2009年9月17日将涉案房屋退还给白某成，被告白某成将购房款退还给高某某，这一行为系合同解除的行为，原、被告各自所持有的“白经理的收条已丢失”的证明条以及张某乙、张某甲的证言均证实了这一事实，与原、被告当庭陈述也不矛盾。原告没有证据证明解除合同退房退款是受胁迫的，所以本院认可解除合同的事实。故对于原告高某某要求赔偿损失的诉讼请求本院予以支持，要求继续履行协议、王呈彦协助办理过户手续的诉讼请求，本院不予支持。
2004年10月23日，原告与廊坊市发达物业有限公司签订的房屋买卖协议书，加盖了廊坊市发达物业有限公司的公章，且原告前两次交售的房款，收条均盖有廊坊市发达物业有限公司的公章，骆万江作为法定代表人在买卖协议书上签名。骆万江的行为应属职务行为，廊坊市发达物业有限公司的行为促使了协议的订立，使原告确信了协议的合法性、有效性和可行性。所以廊坊市发达物业公司对原告的损失存在过错，应对合同的权利、义务承担责任，被告骆万江个人不应承担责任。因廊坊市发达物业有限公司现已更名为廊坊市瑞某物业服务有限公司，故合同责任由廊坊市瑞某物业服务有限公司承担。
因涉案房屋登记在廊坊市安次区北史务呈彦木器加工厂名下，设计用途为厂房，按照物权法的规定，不动产的物权应当进行登记，登记的所有权人为实际所有权人。被告白某成及现已更名的廊坊市发达物业有限公司在出卖房屋时没有考虑自己是否具有处分权、且长达五年时间未能为原告办理房屋产权证，对这一事实应尽早履行告知义务，以减少原告的损失。综上，廊坊市发达物业有限公司、被告白某成将物权效力待定且在工业用地上建造的厂房以商业门店的名义卖给原告高某某，致使原告高某某的合同目的无法实现。对于原告要求赔偿的损失，廊坊市发达物业有限公司、被告白某成均存在过错，应当共同赔偿。
另原告购买房屋时，应当对房屋的状况、出卖人的资格进行审查核实，其所购买的房屋系属新建，而被告廊坊市发达物业有限公司、白某成、骆万江均没有开发资质，三被告不拥有房屋所有权的属性非常明显。因原告疏忽大意，考察不慎，致使无法实现合同目的，对此原告亦应承担一定的责任。
经法院委托廊坊市天正房地产估价服务有限公司估价，涉案房屋以2009年9月17日为基准日，评估价值为4561000元。经法院向廊坊市价格认证中心咨询，廊坊市同等地段、同样商业门店2004年10月市场价格为4000-4500元／平方米，本案原告购买此房屋的价格与咨询的市场价相近，说明原告购房价格合乎市场规律，其行为应得到法律保护。庭审中被告方对此虽提出异议，但未申请重新评估，且是法院依职权委托评估和咨询，应该较为客观、真实，故本院认可上述评估和咨询结果。故此房从购买到退房实际损失为3181000元（即4561000-1380000），考虑原、被告在本案的过错程度，被告廊坊市瑞某物业服务有限公司、白某成承担该损失的80%即2544800元，原告高某某自行承担20%即636200元，较为适宜。另外参照原告购房后开诊所、出租，每年收益约7、8万元，使用约5年，同时参考同时期、同地段、同类型房屋占有使用获得的利益，本院酌定原告大致收益为350000元，故被告廊坊市瑞某物业服务有限公司、白某成应赔偿原告高某某2194800元（2544800-350000）。
对原告高某某提出的卷帘门和加厚玻璃隔断花费9200元，给玻璃安装护栏花费2400元，因未有正式的票据且合同已经解除，被告方又不予认可，故本院不予支持。
追加被告王呈彦没参与买卖协议的订立，在协议的履行、解除过程中也没有法定的义务，涉案房屋土地所有权证、房屋产权证落在安次区呈彦木器加工厂的名下，庭审中王呈彦提交的2003年7月19日与骆万江签订的协议，原告方虽不认可，但也证明了王呈彦对涉案土地不再过户的个人意愿，且被告王呈彦与原告没有法律上的权利、义务关系，故被告王呈彦不应承担责任。原告要求被告王呈彦配合办理房产证等手续没有法律依据，本院不予支持。
故依照《中华人民共和国物权法》第十五条  、《中华人民共和国合同法》第三十二条  、第六十条  ，第九十四条  第一款  第四项  ，第九十七条  的规定，判决如下:
一、被告白某成、被告廊坊市瑞某物业服务有限公司于本判决生效后十日内共同赔偿原告高某某2194800元。
二、被告骆万江、王呈彦不承担责任。
三、驳回原告高某某的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条  之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费44480元、评估费25000元，由原告高某某承担25723元，被告廊坊市瑞某物业服务有限公司、被告白某成共同承担43757元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省廊坊市中级人民法院。

本院认为，2004年10月23日，原告高某某与被告廊坊市发达物业有限公司签订的房屋买卖协议书，2007年6月13日，原告高某某与被告白某成签订的补充协议书，均具有连贯性与一致性，被告白某成认可廊坊市发达物业有限公司与原告签订的协议，原告也未持异议，且两份协议清楚明确地约定了买卖的标的、位置、总价款、支付方式、产权证办理责任等等内容，合同的相对方分别是买方高某某，卖方形式上是被告廊坊市发达物业有限公司和白某成、实际上为白某成，合同各方均无异议，自双方签字后即成立。
2003年以甲方为廊坊市双力房地产开发有限公司、乙方为王呈彦为抬头，签名时甲方为白某成与骆万江、乙方为王呈彦的合作建楼合同书，原、被告对此均不持异议，但合作建楼合同书不能证明被告白某成对涉案房屋拥有所有权。且涉案房屋所占土地自2000年起、涉案房屋自2005年起均登记在以被告王呈彦为业主的北史务呈彦木器加工厂名下，土地用途为工业用地，使用权类型为出让，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第38条  的规定，以出让方式取得的土地如果转让，须受很多限制。王呈彦是否同意将房屋所有权变更为白某成，白某成在签合同时对争议房屋是否具有处分权，这些情况至本案庭审结束时均无证据证实，故被告白某成对涉案房屋的物权效力一直处于待定的状态。
尽管被告白某成对争议房屋是否具有处分权不明确，但依据《物权法》第十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。原告高某某与被告廊坊市发达物业有限公司的房屋买卖协议书、与被告白某成的补充协议书，从签订时的主体资格、当事人合意、合同内容、形式及双方的履行状况分析，均符合法律规定，上述合同应为有效合同。根据合同法第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
本案中原告高某某于2009年9月17日将涉案房屋退还给白某成，被告白某成将购房款退还给高某某，这一行为系合同解除的行为，原、被告各自所持有的“白经理的收条已丢失”的证明条以及张某乙、张某甲的证言均证实了这一事实，与原、被告当庭陈述也不矛盾。原告没有证据证明解除合同退房退款是受胁迫的，所以本院认可解除合同的事实。故对于原告高某某要求赔偿损失的诉讼请求本院予以支持，要求继续履行协议、王呈彦协助办理过户手续的诉讼请求，本院不予支持。
2004年10月23日，原告与廊坊市发达物业有限公司签订的房屋买卖协议书，加盖了廊坊市发达物业有限公司的公章，且原告前两次交售的房款，收条均盖有廊坊市发达物业有限公司的公章，骆万江作为法定代表人在买卖协议书上签名。骆万江的行为应属职务行为，廊坊市发达物业有限公司的行为促使了协议的订立，使原告确信了协议的合法性、有效性和可行性。所以廊坊市发达物业公司对原告的损失存在过错，应对合同的权利、义务承担责任，被告骆万江个人不应承担责任。因廊坊市发达物业有限公司现已更名为廊坊市瑞某物业服务有限公司，故合同责任由廊坊市瑞某物业服务有限公司承担。
因涉案房屋登记在廊坊市安次区北史务呈彦木器加工厂名下，设计用途为厂房，按照物权法的规定，不动产的物权应当进行登记，登记的所有权人为实际所有权人。被告白某成及现已更名的廊坊市发达物业有限公司在出卖房屋时没有考虑自己是否具有处分权、且长达五年时间未能为原告办理房屋产权证，对这一事实应尽早履行告知义务，以减少原告的损失。综上，廊坊市发达物业有限公司、被告白某成将物权效力待定且在工业用地上建造的厂房以商业门店的名义卖给原告高某某，致使原告高某某的合同目的无法实现。对于原告要求赔偿的损失，廊坊市发达物业有限公司、被告白某成均存在过错，应当共同赔偿。
另原告购买房屋时，应当对房屋的状况、出卖人的资格进行审查核实，其所购买的房屋系属新建，而被告廊坊市发达物业有限公司、白某成、骆万江均没有开发资质，三被告不拥有房屋所有权的属性非常明显。因原告疏忽大意，考察不慎，致使无法实现合同目的，对此原告亦应承担一定的责任。
经法院委托廊坊市天正房地产估价服务有限公司估价，涉案房屋以2009年9月17日为基准日，评估价值为4561000元。经法院向廊坊市价格认证中心咨询，廊坊市同等地段、同样商业门店2004年10月市场价格为4000-4500元／平方米，本案原告购买此房屋的价格与咨询的市场价相近，说明原告购房价格合乎市场规律，其行为应得到法律保护。庭审中被告方对此虽提出异议，但未申请重新评估，且是法院依职权委托评估和咨询，应该较为客观、真实，故本院认可上述评估和咨询结果。故此房从购买到退房实际损失为3181000元（即4561000-1380000），考虑原、被告在本案的过错程度，被告廊坊市瑞某物业服务有限公司、白某成承担该损失的80%即2544800元，原告高某某自行承担20%即636200元，较为适宜。另外参照原告购房后开诊所、出租，每年收益约7、8万元，使用约5年，同时参考同时期、同地段、同类型房屋占有使用获得的利益，本院酌定原告大致收益为350000元，故被告廊坊市瑞某物业服务有限公司、白某成应赔偿原告高某某2194800元（2544800-350000）。
对原告高某某提出的卷帘门和加厚玻璃隔断花费9200元，给玻璃安装护栏花费2400元，因未有正式的票据且合同已经解除，被告方又不予认可，故本院不予支持。
追加被告王呈彦没参与买卖协议的订立，在协议的履行、解除过程中也没有法定的义务，涉案房屋土地所有权证、房屋产权证落在安次区呈彦木器加工厂的名下，庭审中王呈彦提交的2003年7月19日与骆万江签订的协议，原告方虽不认可，但也证明了王呈彦对涉案土地不再过户的个人意愿，且被告王呈彦与原告没有法律上的权利、义务关系，故被告王呈彦不应承担责任。原告要求被告王呈彦配合办理房产证等手续没有法律依据，本院不予支持。
故依照《中华人民共和国物权法》第十五条  、《中华人民共和国合同法》第三十二条  、第六十条  ，第九十四条  第一款  第四项  ，第九十七条  的规定，判决如下:

一、被告白某成、被告廊坊市瑞某物业服务有限公司于本判决生效后十日内共同赔偿原告高某某2194800元。
二、被告骆万江、王呈彦不承担责任。
三、驳回原告高某某的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条  之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费44480元、评估费25000元，由原告高某某承担25723元，被告廊坊市瑞某物业服务有限公司、被告白某成共同承担43757元。

审判长：李晓芳
审判员：张蕾
审判员：邱惠霞

书记员：高大尉