高某某与衡水市昆仑房地产开发有限公司海兴分公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

上诉人（原审被告）：衡水市昆仑房地产开发有限公司海兴分公司；住所地：海兴县海滨路富民小区2号楼201室。
法定代表人：曹文占，该公司总经理。
委托代理人：张志勇、袁炳超，河北榆轩律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：高某某，农民。
委托代理人：李金昭、王延洁，河北沧港律师事务所律师。

衡水市昆仑房地产开发有限公司海兴分公司因与高某某房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省海兴县人民法院作出的（2013）海民初字第446号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
原审查明，2011年10月16曰，原告高某某与被告昆仑房地产海兴分公司在兴海花园售楼处签订商品房买卖合同，合同载明主要内容为：第三条、买受人所购商品房的基本情况（兴海花园）第11幢5单元101号房，……该商品房（合同约定）建筑面积共91.64平方米，其中套内建筑面积76.94平方米；第四条、计价方式与价款。出卖人与买受人约定按下述第1种方式计算该商品房价款：1、按建筑面积计算，该商品房单价为（人民币）每平方米2768元，总金额（人民币）贰拾伍万叁仟陆佰陆拾元整。……第六条、付款方式及期限。买受人按下列第3种方式按期付款：……3、银行按揭贷款①买受人于2012年6月21日向出卖人缴纳首付款人民币103660元。②买受人银行按揭金额为人民币150000元整。……第七条、买受人逾期付款的违约责任。买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）。①逾期付款在30日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，合同继续履行；②逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同，买受人按累计应付款的3％向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金。……第八条、交付期限。出卖人应当在2012年10月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用……但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人也可据实予以延期：1、遭遇不可抗力、且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；……5、其他不可预见、不能避免并不能克服的原因。第九条、出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）……（2）逾期超过60日后，……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。……第十一条、交接。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。……。合同补充协议第一项约定：一、银行按揭贷款的约定，凡办理银行按揭贷款的买受人需在《商品房买卖合同》签署后七日内提交全部申请贷款所需相关资料并履行银行贷款手续，逾期按合同第七条逾期付款处理。……。合同签订后，原告高某某依约于当日向被告交纳首付款148696元，并于2012年11月5日办理完150000元的贷款手续。但被告却在2013年7月17日才将房屋及车库交付于原告，原告当日补交了车库款并交纳了装修保证金、电梯费、垃圾清运费等。被告构成迟延履行，逾期计289天。
上述事实由原被告陈述、原告提供的商品房买卖合同一份、房屋首付款发票一张、装修保证金收据一张、电梯费收据一张、垃圾清运费收据一张等证据予以证实。
原审认为，原告高某某与被告昆仑房地产海兴分公司双方签订的合同是双方当事人真实意思表示，且未违反法律及行政法规强制性规定，依法应认定为有效。合法有效的合同自成立时即具有法律效力，双方当事人应恪守诚信，依约全面而适当履行义务，否则应承担相应的违约责任。
关于被告抗辩所称因拆迁工程遭遇重大障碍而致延期交房是属不可抗力，应减免违约责任的问题。原审认为，房屋拆迁是因国家建设、城市改造、整顿市容和环境保护的需要，由建设单位对现存建设用地上的房屋进行拆除，且对房屋所有者或使用者进行拆迂安置并给予一定补偿的活动。由此看来，房屋拆迁是一项社会综合工程，其难度大、影响深、风险高是属公众共知的事实，而且它不是独立于作为建设方（被告）之外的客观事件，其进程和结果可以被告的意志所左右，被告只要按其能力和应有的谨慎与勤勉并恪守诚信，完全可以对拆迁活动中所遭遇的困难状况及其结果加以控制和克服。因此，拆迁障碍并不符合合同中所约定的不可预见、不可避免、不可克服等减免责任的情形，不属于不可抗力，依此，对被告的此项抗辩主张不予支持。
关于被告抗辩所称应将已给予原告购房优惠款项从其应支付违约金中扣除问题。原审认为，在市场经济条件下，对买受方实行降低让利等种种优惠是开发商常见并行之有效的促销手段，借以实现多销营利、争取市场占有率的经济目的。即使个别买受人通过关系要求开发商降低房价，但同意与否是作为理性市场主体开发商完全能够有权自行决定的，在无证据证明存在影响被告真实意思自主表示的情形下，合同中所载明的房屋价款是原被告双方充分磋商后合意的结果，应得到法律的确认与保护。被告此项抗辩主张，实际上是让守约方分担本应违约方所承担的违约责任，与法相悖，应予以驳回。
关于违约期限问题。被告抗辩称曾在2013年4月30日多次催促原告来被告处办理房屋交接手续，由于原告拖延才于7月17日交房，因此违约期限应截至2013年4月30日止。原告对此否认，被告也未提供证据予以证实。原审认为，原被告双方在合同中已约定通知形式为书面，被告在未征得原告同意情况下改为电话通知是对合同条款的单方变更，对原告不具有拘束力，电话通知形式不能认定被告方适当履行了合同义务，故被告此项主张理据不足，不予采信。
关于贷款逾期违约问题。被告提供贷款用款凭证复印件一份，证明贷款发放时间为2012年11月5日，原告存在违约的事实。合同补充协议约定的银行按揭贷款的买受人需在《商品房买卖合同》签署后七日内提交全部申请贷款所需相关资料并履行银行贷款手续。办理房贷在实践中需要开发商与购房户相互协助向银行提供所需资料并履行相关手续，且发放贷款的主体是银行，房贷的办理期限并不能由开发商与购房户完全控制，故被告提供的贷款用款凭证复印件，虽经原告认可，可以证明贷款发放的事实和时间，但是并不能证明原告未在七日内提交全部申请贷款所需相关资料并履行银行贷款手续。据此，被告主张原告负违约责任，不予支持。
关于原告要求返还储藏间款370元的请求。根据合同约定储藏间并未经住建局实测确定面积，原告主张以交纳钱数推算，要求被告返还储藏间款的事实，缺乏事实和法律依据，不予支持。
综上，被告昆仑房地产海兴分公司没有按照合同约定如期向原告交付房屋，构成迟延交付，有违诚信，是一种违约行为。在没有法定和约定的减免责任的条件下，应当承担违约责任，按照已交付房款总额每日万分之三的标准承担违约金为253660元×289天×0.0003=21992元。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条之规定，判决：被告衡水昆仑房地产开发有限公司海兴分公司于本判决生效之日起五日内支付原告高某某违约金21992元。
本院经审理查明事实与原审查明一致。

本院认为，拆迁工程性质属于人类活动之一，可以预见并加以控制，不属于不可抗力范畴。上诉人作为商品房开发商应该对拆迁工程的进程中可能发生的问题和困难提前做出预判。上诉人以拆迁为不可抗力为由并以此作为不承担违约责任的抗辩，本院不予支持。商品房售价不属于政府定价范围，在遵守相关法律法规的情况下，完全由买卖双方充分协商决定。上诉人作为具有完全民事行为行为能力的市场主体，让利销售是其自主意思，是其对自身权利的处置，与违反合同约定承担违约责任是不同法律关系，上诉人给予被上诉人优惠不能抵消其应承担的违约责任。上诉人称曾电话催促被上诉人办理房屋交接手续，被上诉人不予认可，其也没有充足证据证实，本院对其主张不予采信。根据“谁主张，谁举证”的举证规则，上诉人应就被上诉人未依照合同补充协议的约定按时提交申请贷款所需相关资料并履行银行贷款手续的行为提供证据。上诉人提交的贷款用途凭证复印件仅能证明贷款发放时间，不能证明被上诉人有相关违约行为。故对上诉人的该项主张，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费350元，由上诉人衡水市昆仑房地产开发有限公司海兴分公司承担。
本判决为终审判决。

审判长　冉　旭 审判员　纪俊阁 审判员　张金平

书记员：周海玲