高某某、周某与王某某房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

上诉人（原审被告）：王某某。
委托代理人：贾林，湖北思普润律师事务所律师（代理权限为一般授权代理）。
委托代理人：王彩霞，女，汉族，xxxx年xx月xx日出生，鄂州市人，住湖北省鄂州巿鄂城区武昌大道214号，公民身份号码：xxxx（代理权限为特别授权代理）。
被上诉人（原审原告）：高某某，女，汉族，xxxx年xx月xx日出生，鄂州市人，住湖北省鄂州市鄂城区滨湖西路116号，公民身份号码：xxxx。
被上诉人（原审原告）：周某。
委托代理人：张方生，（代理权限为特别授权代理）。

上诉人王某某为与被上诉人高某某、周某房屋租赁合同纠纷一案，不服鄂州市鄂城区人民法院（2014）鄂鄂城民初字第01387号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年3月17日立案受理后，依法组成由审判员湛少鹏担任审判长，审判员宋光亮、曹家华参加的合议庭，并于同年4月15日公开开庭进行了审理。上诉人王某某的委托代理人王彩霞、贾林，被上诉人高某某、周某的委托代理人张方生到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审查明：2013年3月18日，原告高某某、周某的委托代理人侍晓云与被告王某某签订《房屋租赁合同》一份，合同约定将高某某、周某自有坐落于鄂州巿武昌大道318号福源长江天下14楼1-3层1-5号建筑面积2400平方米房屋租给王某某使用，租赁期限六年（自2013年3月8日至2019年3月8日止）。其中2013年3月18日起至2013年6月18日止为免租期，计3个月。租金按每月每平方米40元计收，王某某自签订合同之日起一次性支付押金200，000元。合同约定高某某、周某应于租金到期30日内主动通知王某某缴纳租金，王某某在接到通知后15天内支付租金，若未按时付款，逾期每日按5，000元加收滞纳金。合同约定逾期60天未支付租金，高某某、周某有权终止合同并收回房屋，王某某承担违约责任。2013年10月，原告高某某、周某的代理人侍晓云与被告王某某签订补充协议，协议约定王某某需在2013年10月25日前补缴租金200，000元，需在2013年11月15日补齐2013年6月18日至2013年12月18日租金250，000元，合同余下周期王某某需按合同约定时间提前一个月缴纳下一期租金，如再有违约情况，王某某需按每日5，000元向高某某、周某缴纳滞纳金。王某某自愿让高某某、周某收回店面并封存店面所有物品归高某某、周某所有，并承担损失。2014年7月29日原告高某某、周某以被告王某某未按期缴纳租金，已构成违约为由诉至法院，要求解除与被告王某某所签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》，支付逾期房屋租金，并承担违约责任。另查明，被告王某某2013年3月18日至2014年4月6日已付租金927，000元，尚欠租金321，000元（已减3个月免收租金和保证金200，000元，已扣抵租金），补充协议约定，合同余下租赁周期，王某某需按合同规定时间提前一个月缴纳下一期租金，如有违约情况，王某某需按每日5，000元向甲方缴纳滞纳金，王某某自愿让高某某、周某收回店面并封存店面所有物品归高某某、周某所有，并承担所有损失。在原审审理该房屋租赁合同纠纷过程中，被告王某某当庭明确不继续租赁该房屋。
原审认为：原告高某某、周某与被告王某某在平等自愿的基础上签订房屋租赁合同，且合同内容不违背法律禁止性规定，该合同合法有效，应受法律保护。双方对所签合同应严格遵照执行，被告王某某在租赁使用原告的房屋期间，应当依照约定按期足额向原告支付房屋租金，被告王某某在没有正当理由的情况下不履行支付房屋租金的义务，已构成根本性违约，原告要求被告王某某支付拖欠的房屋租金和违约损失的诉讼请求，事实清楚，证据充分，依法予以支持。原告高某某、周某与被告王某某签订《房屋租赁合同》约定了解除合同条款，合同解除条件成就，故原告要求解除房屋租赁合同的请求，依法予以支持。原告要求被告王某某按每日5，000元支付滞纳金，明显超出《合同法》相关违约责任的规定，依法不予支持。被告王某某辩称与原告高某某、周某所签订房屋租赁合同是被告王某某、康维新、陈刚红、王彩霞签订，并且2014年4月之后租金应由康维新、陈刚红承担，请求法院驳回原告对被告王某某的诉讼请求，既无事实依据，亦无法律依据，依法不予釆信。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第三款、第一百一十四条、第二百一十二条、《合同法司法解释（二）》第二十九条之规定，判决：一、解除原告高某某、周某与被告王某某于2013年3月18日签订的房屋租赁合同及双方于2013年12月20日签订的《补充协议》；如逾期未腾退房屋租金损失计算到腾退之日。二、被告王某某于判决书生效之日起七日内向原告高某某、周某支付拖欠的房屋租金609，000元（房屋租金算至2014年11月18日），违约金184，320元（96，000元×30%÷30天×192天），合计人民币793，320元；三、驳回原告高某某、周某的其他诉讼请求。本案案件受理费5，050元，由被告王某某负担。
经审理查明：原审查明的事实除租金数额计算有误外，其余部分属实。
另查明：2014年7月14日，双方产生纠纷，出租人高某某、周某一方将涉案出租房屋锁闭，并明确告知王某某方及时缴纳房屋租金。王某某每月应付租金96，000元（2400×40=96，000），2013年3月18日至2014年4月18日应付租金960，000元（已减去2013年3月18日至2013年6月18日的免租期），实际已支付877，000元（含保证金200，000元）。2014年4月18日至2014年11月18日，王某某应付租金672，000元。总计，王某某应支付拖欠的租金为755，000元（已经将保证金转为租金）。

本院认为，王某某与高某某、周某之间自愿签订房屋租赁合同，合同内容不违反法律和行政法规的禁止性规定，应认定合法有效。双方在合同中明确租赁期间为2013年3月18日至2019年3月18日。在此期间，若没有法定的或约定的合同解除事由，双方应严格依照合同约定，履行合同义务、享受合同权利。高某某、周某作为出租方，应将符合合同约定的房屋提供给承租人王某某使用，王某某则应按期缴纳房屋租金。王某某一方在2014年4月后，未按期缴纳房屋租金，并拖欠2014年4月后的房屋租金至今，至使相对方的合同目的不能实现，构成对该房屋租赁合同的根本违约，其应承担支付拖欠的房屋租金，并承担延期支付的违约责任。依据合同的相对性原理，高某某、周某与王某某之间发生房屋租赁合同关系，至于王某某与其他股东王彩霞、康维法、陈钢虹等人之间的关系属于其内部事项，其内部的相关约定不具对外效力，王某某应对其他股东的行为承担对外责任。其诉称已向被上诉人的代理人许家生言明2014年4月后的房屋租金应向浙江人康维法、陈钢虹等人收取，但并未提供证据证实其与被上诉人之间的房屋租赁合同关系已转移给康维法、陈钢虹等人。因此，上诉人王某某诉称2014年4月后的房屋租金等费用应由股东康维法、陈钢虹等承担，于法无据，本院依法不予支持。其在承担相关责任后可依据其与他人的内部约定向他人追偿。2014年7月14日，出租人高某某、周某一方在王某某一方拖欠房屋租金并偷搬经营设施等恶意违约后，将涉案房屋锁闭，并明确告知王某某方及时缴纳房屋租金，该行为符合民事自力救济的要求，是对自身租金损失及房屋设施的保障行为。但至此双方的合同关系并未终止，双方也都未有解除或终止合同关系的明确意思表达，王某某方及时缴纳房屋租金，便可继续经营。因此，王某某方诉称被上诉人高某某、周某一方将酒店大门上锁，其无法正常经营，不应继续承担房屋租金，属于因果关系倒置，对其诉称理由，本院依法不予采纳。被上诉人高某某、周某在原审诉请解除双方之间的合同关系，上诉人王某某在原审庭审时也明确表示不再租赁该涉案房屋。因此，原审法院判令解除双方之间的房屋租赁合同及《补充协议》符合法律规定。判决之日即双方的合同关系终止之日，因此，原审判令王某某方支付房屋租金至判决之日符合法律规定。对上诉人王某某诉称的原审判令支付房屋租金至判决之日既不公平也不合法的理由，本院依法不予支持。原审判决按照房屋租金的30%计算违约金符合《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第29条的规定，对上诉人王某某诉称原审认定违约金数额过高，本院依法不予支持。上诉人王某某诉称其已支付的房屋租金应为1，107，000元（包含保证金），而非原审法院认定的927，000元（注：实际应为877，000元），但其并没有提供该差额款项实际支付给被上诉人高某某、周某的直接证据，对此其应承担举证不能的责任，原审对该已支付金额的认定并无不当，本院对其诉称理由依法不予支持。本案被上诉人（原审原告）高某某、周某在起诉时仅请求解除其与被告王某某之间的合同关系并要求被告王某某承担违约责任，被告王某某并未提出反诉，原审判决对原告的上述请求均作出了相应的判决。依据不告不理的司法原则，上诉人王某某认为“原审仅判决解除双方的合同，但对其投入的装修和店内设备未做处理，实际未解决双方之间的纠纷”，属超越原审法院的审理范围，其可与对方协商解决合同解除后的事项，并可依法另行提起诉讼。原审认定王某某已支付的租金数额及拖欠的租金数额存在计算错误，并以此为依据计算了应支付的违约金数额。但被上诉人高某某、周某对此并未提出异议及上诉，二审庭审答辩亦明确表示原审判决正确，请求予以维持，本院认为其自愿放弃部分权利。据此，本案经合议庭评议，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项及《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百二十三条、第三百三十四条之规定，判决如下：

驳回上诉、维持原判。
二审案件受理费5，050元，财产保全费3，520元，由上诉人王某某负担。
本判决为终审判决。

审判长　　湛少鹏 审判长　　宋光亮 审判员　　曹家华

书记员：徐莉 ／