高某与鹤岗市宏顺建筑安装有限公司、佳木斯融和房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

原告：高某，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，农垦佳木斯学校教师，住黑龙江省佳木斯市前进区。委托诉讼代理人：李晶，郎东君，黑龙江明阳律师事务所律师。被告：鹤岗市宏顺建筑安装有限公司，住所地黑龙江省鹤岗市南山区兴建小区1-17号楼2单元102室。法定代表人：耿兆军，经理。委托诉讼代理人：袁春林，鹤岗市法律援助中心法律援助律师。被告：佳木斯融和房地产开发有限公司，住所地黑龙江省佳木斯市东风区晓云社区。法定代表人：张凤滨，经理。委托诉讼代理人：沈宗铉，程淑芝，黑龙江沈宗铉律师事务所律师。

原告高某与被告鹤岗市宏顺建筑安装有限公司（以下简称宏顺建筑公司）、佳木斯融和房地产开发有限公司（以下简称融和开发公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年1月7日作出（2015）前民初字第178号民事判决书，原告高某不服提起上诉。佳木斯市中级人民法院于2017年1月16日作出（2016）黑08民终787号民事裁定书，裁定：一、撤销佳木斯市前进区人民法院（2015）佳前民初字第178号民事判决；二、本案发回佳木斯市前进区人民法院重审。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告高某及其委托诉讼代理人李晶、郎东君、被告宏顺建筑公司的委托诉讼代理人袁春林、被告融和开发公司的委托诉讼代理人程淑芝到庭参加诉讼。本案现审理终结。原告高某向本院提出诉讼请求：1.判令二被告宏顺建筑公司履行购房合同，立即向原告返还所购房屋，协助原告办理房屋不动产产权登记手续；2.诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告融和开发公司以现房抵工程款的形式，将部分房屋抵给被告宏顺建筑公司，双方签订《工程安装合同》予以确认，约定宏顺建筑公司可以自行对顶账房进行销售。2012年宏顺建筑公司对外宣传出售该批抵账房，原告获知消息后分别向宏顺建筑公司和融和开发公司进行咨询，双方均答复宏顺建筑公司有权销售该房屋，同时融和开发公司工作人员承诺会协助办理不动产登记手续。2012年12月24日，原告以250000元价格购买了融和开发公司抵账给宏顺建筑公司的杏林湾小区A栋5-23-3号住宅，2013年宏顺建筑公司将房屋交付给原告，原告对房屋进行入住并装修。2014年6月下旬，原告回家时发现门锁被换，经询问物业得知是融和开发公司所为。原告认为二被告的行为严重侵犯了自己的合法权益，应当将房屋交还给原告并协助原告办理房屋不动产权登记手续。被告宏顺建筑公司辩称，原告所述属实。融和开发公司与宏顺建筑公司的以房抵顶工程款的行为是合法有效的，宏顺建筑公司对外销售房的行为属委托授权行为，其效力给予融和开发公司，融和开发公司应为此行为担责。融和开发公司以48户工程房顶工程款的目的本身是准许其销售回笼资金用于工程建设。宏顺建筑公司的低价出售行为并没有损害到融和开发公司的利益，因为双方之间顶账房的价格是固定的，宏顺建筑公司卖多少钱，都得按双方约定的价格顶账，受损失的只有宏顺建筑公司，并没有损害到融和开发公司的利益。关于融和开发公司以是否收到48户顶账房的售房款及工程款已多支付给宏顺建筑公司为由主张收回已出售并且已交付的房屋。即使融和开发公司多支付宏顺建筑公司工程款了，也应当向宏顺建筑公司另行主张权利，或融和开发公司及时书面形式通知宏顺建筑公司尚未销售的抵账房不许再销售。宏顺建筑公司所销售的房屋都是抵账房范围内的房源，收益也直接入宏顺建筑公司自己的账户，宏顺建筑公司已将原告购买的房屋交付，而且原告装修时的建筑材料都是从融和开发公司购买，可以认定融和开发公司对此房屋买卖是知情，且同意的。因此该更换门锁的行为是融和开发公司的行为，与宏顺建筑公司无关，宏顺建筑公司履行了交房义务，故不承担法律责任。另，庭审中融和开发公司一再强调宏顺建筑公司没有履行双方的约定，将售房款打入融和开发公司的账户。双方虽有合同约定，但实际合同履行过程中，宏顺建筑公司对48户房屋的销售款一户也没进入融和开发公司账户，融和开发公司对此是认可的，并且将诉争房屋以外的宏顺建筑公司销售的房屋办理了入户手续。综上，判定由被告融和开发公司返还诉争房，并承担一切责任。被告融和开发公司辩称，融和开发公司与宏顺建筑公司签订的《工程安装合同》明确约定宏顺建筑公司应当将购房款存入融和开发公司账户，且此房屋买卖协议成立的前提条件是原告持有宏顺建筑公司出具的授权委托书到融和开发公司办理房屋买卖手续，三方共同确认下房屋买卖行为方才生效。另原告的购买价格明显低于融和开发公司委托书的价格，融和开发公司不予承认。原告与宏顺建筑公司未按抵账协议定价格358084.80元交易，而是以低价250000元销售，损害融和开发公司的利益。原告与宏顺建筑公司恶意串通行为损害了第三人融和开发公司的利益，合同无效。本案争议房屋是在融和开发公司名下初始登记房屋，不是二手房买卖交易。原告明知宏顺建筑公司没有办理房屋产权的权利，为低价取得房屋仍放任这种结果的发生，其不能取得房屋物权及损失由自己承担。本院经审理认定事实如下：被告融和开发公司于2010年取得佳木斯市前进区“杏林湾”小区的开发许可，同年12月，被告融和开发公司与被告宏顺建筑公司签订《工程安装合同》，约定将融和开发公司开发的杏林湾小区A、B、C栋楼水暖、电照，A、B、C、D、E栋消防工程及安装以包工包料的形式发包给被告宏顺建筑公司。其中水暖单价73元/平方米、电72元/平方米、消防87元/平方米，工程总价款以全部实际发生土建建筑工程量结算。后，被告融和开发公司与宏顺建筑公司以抹账房形式（立体砍块）进行结算，房价以开盘价降200元/平方米抵给宏顺建筑公司，此期间宏顺建筑公司可对顶账房屋自行销售，售房款存入融和开发公司账户。合同签订后至2011年10月26日，被告融和开发公司向被告宏顺建筑公司出具抵工程款房屋明细（A栋共48户），抵顶工程款22321279.20元，上述抵账房屋中包括本案诉争房屋，即A栋5-23-3号。后被告宏顺建筑公司依该明细开始对外销售房屋。2013年1月房屋竣工后，被告宏顺建筑公司法定代表人耿兆军与原告高某达成口头协议，将被告融和开发公司顶账给被告宏顺建筑公司消防工程款的位于杏林湾A楼5单元23层3号，面积73.68平方米，房款总价358084.80元的房屋出售给原告高某，房屋价款为250000元。原告高某支付给被告宏顺建筑公司250000元，取得房屋钥匙，并装修入住。被告宏顺建筑公司为原告高某出具收据、委托书及承诺书。2014年6月，被告融和开发公司杏林湾物业将涉案房屋门锁更换，该房在被告融和开发公司控制。上述事实，有原告高某、被告融和开发公司、宏顺建筑公司的陈述、《工程安装合同》、房款收据、银行卡取款凭条、委托书、承诺书、抵顶工程款房屋明细表两份、营业执照、杏林湾物业通告等证据在案佐证。

本院认为，被告宏顺建筑公司为被告融和开发公司开发的杏林湾小区的施工单位，其本身无销售商品房的资质，由于两被告达成了用房屋抵顶工程款的协议，被告融和开发公司同意被告宏顺建筑公司对外销售房屋，故双方形成了代理法律关系，买受人原告高某的购房行为应视为与被告融和开发公司形成了买卖关系，宏顺建筑公司只是代理融和公司进行交易，其后果应由融和开发公司承担。关于被告融和开发公司提出该争议房顶账358084.80元，而宏顺建筑公司出售原告250000元，致使融和开发公司损失的主张，鉴于顶账工程款已明确为358084.80元，至于被告宏顺建筑公司将此房低价出售的行为是其处分自己的权利，为尽快出售房屋获得现金，损失的是被告宏顺建筑公司，非融和公司。故对融和开发公司此项的主张不予支持。因原告已实际入住，并装修该房屋，双方口头买卖协议是真实意思表示，且不违反法律，行政法规的强制性规定，属于有效合同，被告融和开发公司未经原告同意擅自换锁的行为违法，应尽快返还房屋。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第十条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百三十二条、第一百三十五条《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：被告佳木斯市融和房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内将位于佳木斯市前进区杏林湾A楼5单元23层3号，建筑面积73.68平方米房屋交付原告高某，并协助原告高某办理房屋所有权登记手续。案件受理费5050元，由被告佳木斯市融和房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省佳木斯市中级人民法院。