骆顺意、李某某等与胡某某、骆某某房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

上诉人（原审被告）胡某某，户籍住址，蕲春县漕河镇夏漕社区六组。
委托代理人，凌磊，湖北衡权律师事务所律师，代理权限为特别授权。
被上诉人（原审原告）骆顺意。
被上诉人（原审原告）李某某。系骆顺意之妻。
上述二被上诉人委托代理人甘宁，湖北省蕲春县法律援助中心律师，代理权限为特别授权。
被上诉人（原审被告）骆某某（曾用名骆晓红），户籍住址，蕲春县刘河镇汤冲村一组。系胡某某之妻。

上诉人胡某某为与被上诉人骆顺意、李某某、骆某某房屋买卖纠纷一案，不服湖北省蕲春县人民法院（2015）鄂蕲春民一初字第00834号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年8月3日立案受理后，依法组成由审判员张焱奇担任审判长、审判员傅焰明、樊劲松参加的合议庭，并于2015年9月21日公开开庭审理了本案，上诉人胡某某及其委托代理人凌磊，被上诉人骆顺意、李某某及其委托代理人甘宁到庭参加诉讼，被上诉人骆某某经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审查明，骆顺意、李某某夫妇与胡某某、骆晓红夫妇系亲戚关系。2010年5月6日骆顺意、骆晓红在骆顺意之父骆效兵、李某某之父李先富、骆某某之父骆寿全、表弟胡志文见证下在骆寿全家签订房屋买卖协议。双方协议约定由胡某某、骆某某将其位于蕲春县漕河镇夏漕六组二列二层半房屋（房权证漕河镇字第2009-0130820）作价255000元卖给骆顺意、李某某，协议之日付首笔款205000元，余下50000元约定于2012年年底付清，骆某某将房屋房产证、土地证交付给骆顺意。骆顺意签名并代表其妻李某某签字，骆某某签名并代表其夫胡某某签字。骆寿全、李先富、骆效兵、胡志文以证人身份签字。当场骆顺意交购房款人民币205000元，骆某某出具收条。骆某某将房屋产权证、土地证交付给骆顺意。2012年1月11日，骆某某收骆顺意交付下欠购房款50000元并在收条上注明房款"全部已付清"。后骆顺意、李某某要求胡某某、骆晓红配合过户，胡某某、骆晓红不予配合。2015年5月5日，骆顺意、李某某诉至本院，要求胡某某、骆某某全面履行房屋买卖合同义务，配合其办理过户手续，在庭审中，增加要求确认双方房屋买卖合同有效的诉讼请求。
原审认为：本案系房屋买卖合同纠纷。当事人所交易的房屋所有权人登记为骆某某和胡某某，该房屋属夫妻共同共有财产，对于共有财产的处分，须经全体共同共有人同意，故夫妻一方要出售夫妻共同所有财产应经作为共同共有人的夫妻另一方同意。本案中，骆顺意与骆某某在双方亲属见证下签订房屋买卖协议书，并由骆顺意代其妻李某某签名，骆某某代其夫胡某某签名，该房屋的买卖是否经过胡某某的同意，是本案争议的焦点。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第十七条第二款规定"夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人"。从本案房屋交易实际情况看，胡某某应当知情并且同意该房屋交易。首先，房屋属于夫妻生活过程中重要生产生活资料，其处分应该是相当慎重，从骆顺意与骆某某签订合同来看，双方均有亲属在场，骆某某在签订房屋买卖协议时，其夫胡某某远在广西，在其夫妻关系存续期间且夫妻关系处于正常状态下，骆某某未征求胡焱兵的意见，就私自出卖该房屋，有悖日常情理；其次，骆顺意在交付首笔购房款后，骆某某腾房时，胡某某亦在场，并在庭审中陈述"你卖你的，我的不卖"，其陈述不符合情理，若胡某某执意不出卖该房屋，理应采取措施阻止该房屋交付的进行，实际上并未采取。骆顺意、李某某在入住该房屋后，前后达五年之久，胡某某经常往返于蕲春至广西之间，但未有证据显示其对不同意出卖该房屋的事宜同骆顺意、李某某交涉，其行为应视为默示该房屋的交易；第三，骆顺意在庭审中出具2013年12月2日与胡某某、骆某某录音资料显示"一句话，当初没卖就好"，"你把款（胡某某要求骆顺意另外承担给胡的母亲做屋20000元钱）给你表爷，电费钱1500元，共计21500元，你把钱给了，我委托你，你去办（过户）。"等胡某某的谈话，表明被告胡某某对当时该房屋买卖是知情且同意，并在事后同意为原告骆顺意协助办理过户手续。
综上所述，骆顺意与骆某某签订该房屋买卖协议时，双方并无恶意，也无共同串通侵害胡某某财产的行为，骆顺意按当时市场价款支付了合理对价，并有理由相信出卖房屋为胡某某、骆某某夫妻双方共同意思表示，后胡某某以不同意和不知道为由，要求取回房屋，不配合办理房屋过户手续，不符合法律规定。从维护交易安全、夫妻间人身及财产关系的特殊性角度出发，骆顺意与骆某某签订房屋买卖协议属合法有效，胡某某、骆某某应当履行合同附随义务，配合骆顺意、李某某办理房屋过户手续。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、六十条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第十七条第二款和中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、骆顺意与骆某某于2010年5月6日签订房屋买卖协议书合法有效。
二、胡某某、骆某某协助骆顺意、李某某对蕲春县房权证漕河镇字第××号的房屋办理过户手续，并限于本判决书发生法律效力之日起三十日内履行完毕。
二审中经本院庭审查明，2012年1月11日骆顺意、李某某、胡某某、骆某某四人为了房屋买卖一起到蕲春县公证处进行公证，因公证所需要的证件不齐，蕲春县公证处没有进行公证。骆顺意、李某某在该公证处向胡某某、骆某某给付下欠的50000元购房款，骆某某收到购房款后出具收条，罗某甲作证内容与本院庭审查明事实吻合，本院对证人罗某甲的证言予以确认。
经审理查明，原判查明事实属实，另根据当事人一、二审中提交的证据本院另查明，2012年1月11日骆顺意、李某某、胡某某、骆某某四人为了房屋买卖一起到蕲春县公证处进行公证，因公证所需要的证件不齐，蕲春县公证处没有进行公证。骆顺意、李某某在该公证处向胡某某、骆某某给付下欠的购房款50000元，骆某某收下该款后向骆顺意、李某某出具收条，胡某某对骆某某收款行为未提出异议。骆某某、胡某某一起参与腾退诉争房屋给骆顺意、李某某。腾退房屋时胡某某亦没有明示不同意出卖诉讼的房屋。

本院认为，本案中当事人争议的焦点是：骆某某出卖本案讼争的房屋是否经过共有人胡某某同意。《中华人民共和国民法通则》第六十六条“没有代理权、超越代理权或者代理权终止后的行为，只有经过被代理人的追认，被代理人才承担民事责任。未经追认的行为，由行为人承担民事责任。本人知道他人以本人名义实施民事行为而不作否认表示的，视为同意”。《中华人民共和国合同法》第五十一条“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”。本案中骆某某在处理讼争的房屋时尽管胡某某没有在合同上签字，但骆某某向骆顺意、李某某腾退房屋时胡某某参加了搬家活动，且在2012年1月11日胡某某亲自与骆顺意、李某某到蕲春县公证处进行公证，在该公证处骆某某当胡某某面收取骆顺意、李某某给付的购房款时，胡某某亦没有明确表示不同意出卖房屋，并表明“钱给老婆一个样”。故应当认定胡某某同意出卖讼争的房屋，依照上述法律规定，骆某某与骆顺意、李某某签订的房屋买卖合同有效。原判适用《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国婚姻法＞若干问题解释（一）第十七条第二款不当，但判决认定合同有效，由胡某某、骆某某协助骆顺意、李某某办理房屋过户手续正确，胡某某上诉中提出骆某某处置共有财产没有经过共有人同意，单方处置无效的上诉理由不能成立，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2187元，由上诉人胡某某负担。
本判决为终审判决。

审判长　　张焱奇 审判员　　付焰明 审判员　　樊劲松

书记员：吴慧娟