马某与罗某某、程某确认合同效力纠纷一审民事判决书

原告：马某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住湖北省竹溪县。
委托诉讼代理人：胡锦秋，湖北平长律师事务所律师，其代理权限为一般代理。
被告：罗某某，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住湖北省竹溪县，现住竹溪县。
委托诉讼代理人：李德学（系罗某某的丈夫），男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住湖北省竹溪县。其代理权限为特别授权，包括：代为承认、反驳诉讼请求，进行和解，提起反诉或者上诉。
委托诉讼代理人：华荣彬，湖北君迪律师事务所律师，其代理权限为特别授权，包括：代为承认、反驳诉讼请求，进行和解，提起反诉或者上诉。
被告：程某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住湖北省竹溪县。
委托诉讼代理人：王武，湖北楚秦律师事务所律师，其代理权限为特别授权，包括：代为承认、反驳诉讼请求，进行和解。

原告马某与被告罗某某、程某确认合同效力纠纷一案，本院于2018年6月14日立案后，依法适用普通程序，于2018年7月11日，公开开庭进行了审理。原告马某及其委托诉讼代理人胡锦秋，被告罗某某的委托诉讼代理人李德学、华荣彬，被告程某的委托诉讼代理人王武到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告马某向本院提出诉讼请求：1.请求判令罗某某与程某之间签订关于竹溪县城关镇建设路（现竹溪县精神卫生中心西侧）由南向北第三间门面的房屋买卖合同无效；2.判令程某履行合同义务，将位于建设路（现竹溪县精神卫生中心西侧）由南至北第三间门面产权过户到马某名下；3.由被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：2006年2月25日，原告马某之父马礼忠（已于2014年病故）从程某处购得位于竹溪县城关镇建设路（现竹溪县精神卫生中心西侧）由南向北第三间门面房1间及住宅房1套，当日付清大部分房款140000元，约定余款10000元在程某办理房产、土地证时支付。后程某将两处房屋钥匙交付马礼忠，马礼忠一家居住使用至今，并于2018年3月将此房租与万贤军开店。2007年，程某在马礼忠一家不知情的情况下与被告罗某某恶意串通将该门面卖给罗某某并办理了产权登记，程某在先已将此房卖给马礼忠。罗某某之夫李德学在马礼忠生前也多次找其商量购买诉争房屋之事并遭拒。程某、罗某某均知道马礼忠一家早已购买此房并抢先办理产权登记，严重损害了申请人的利益。根据《中华人民共和国民法总则》第一百五十四条规定，基于无效的民事法律行为取得的物权当然亦无有效之可能。为维护原告合法权益，故具文起诉，请求支持其前列诉请。
被告罗某某辩称，一、原告所诉没有任何的事实依据，其诉讼主张不能受到法律的保护与支持；二、答辩人与被告程某所签订的房地产买卖合同系双方的真实意思表示，且合同内容没有违反法律的规定，系合法有效的合同，应当受到法律的保护；三、本案诉争房产的所有权属答辩人所有，该权利自被告程某将房产登记给答辩人时即为生效，应当受到法律的保护和支持。
被告程某口头辩称，一、程某与原告马某、被告罗某某签订的购房合同均为有效合同；二、程某与马某签订的合同是可撤销合同，但程某是否构成违约责任，是因为马某没有主张，关于违约责任问题应该另案处理；三、马某诉请的第二项过户没有任何依据，且马某不是唯一的所有权人，应依法驳回。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。
对当事人有异议的证据认定如下：原告马某提交的购房协议书1份、收条1份及中国农业银行竹溪县支行存取款明细4份，拟证明2006年2月25日原告马某父亲马礼忠（已故）从被告程某处购得位于竹溪县城关镇建设路（现竹溪县精神卫生中心西侧）由南向北第三间门面房一间及住宅房一套。购房合同真实有效，对该房屋有权、合法占有的事实。被告程某对原告马某的证明目的提出异议，认为，原告对房屋是否合法占有，应以不动产登记权证为准。本院认为，原告马某父亲马礼忠与程某签订房屋买卖合同，支付了购房款并实际占有该房屋，该买卖合同是双方真实意思表示，故对原告马某父亲马礼忠与被告程某签订房屋买卖合同及实际合法占有该房屋的事实予以确认。

原告马某提交的竹溪县城关镇东郊社区居民委员会证明1份，拟证明马某一家合法占有、使用房屋，且无人提出异议的事实。被告罗某某、程某提出异议，认为，从证据形式上，没有经办人签字，不符合证据规则的规定，从实体上，居民委员会不具备证明不动产权属的资格。本院认为，被告罗某某、程某的异议理由成立，对该证据不予采信。
原告马某提交的电费发票1份，拟证明马某一家合法占有、使用房屋的事实。被告罗某某、程某提出异议，认为，仅能证明使用、占有，不能证明是合法。本院认为，被告罗某某、程某对原告马某一家使用、占有该房屋予以认可，故对原告的证明目的予以采信。
原告马某提交的租赁合同1份，拟证明马某对该房屋有合法处分权，相对方亦认可的事实。被告罗某某、程某提出异议，认为，与本案无关联。本院认为，该租赁合同证明原告将该房屋租赁给他人使用，与本案无关联性，对该证据不予采信。
原告马某提交的罗某某与程某房地产买卖契约、买卖合同、房屋估价单及税票各1份，拟证明罗某某与程某的房屋买卖合同签订时间在马礼忠之后，购房价格远低于马礼忠及市场价格，明显不合常理，不能构成善意取得，购房系恶意串通行为。被告罗某某提出异议，认为，购房价格不是房屋买卖的真实价格，是因程某为了少缴税款做了虚假价格。被告程某提出异议，认为，十间门面房屋卖给罗某某是1700000元，并不是合同上显示的120000元。本院认为，罗某某与程某签订房屋买卖合同，在程某处共购买六间门面房屋，总面积为230.43平方米，2007年10月10日房管部门房屋估价单估价为345645元。根据双方合同约定价格和双方陈述价格，综合评估价格明显不合理，故对原告证明马礼忠签订房屋买卖合同在先、罗某某与程某签订的房屋买卖合同购房价格明显不合常理的事实予以确认。
原告马某提交的马某与程某电话录音整理材料1份（附光盘1张）。拟证明罗某某与程某的房屋买卖行为系恶意串通，损害第三人利益的行为，应属无效。被告罗某某提出异议，认为，不能证明二被告恶意串通。被告程某提出异议，认为，双方电话通话一问一答不能说明程某与罗某某有串通。程某回答“她肯定晓得”是指罗某某把该房办理过户后才知晓，并不是在之前就知道。本院认为，程某电话中讲“她肯定晓得”没有具体时间，不能证明是指罗某某在办理该房过户登记前就知道。对原告证明目的不予采信。
被告罗某某提交的罗某某的溪房权证城关字第××号房屋所有权证，拟证明本案诉争的房产系罗某某是通过合法买卖关系取得，拥有合法所有权的事实。原告马某提出异议，认为，房屋产权登记有物权公示效力，但公示公信的效力只是推定的效力，在没有其他证据否定其效力时是有效的，本案诉请正是否定其取得物权的原因行为，即被告之间房屋买卖合同的效力。本院认为，不动产物权经依法登记，发生效力，非经合法的设立、变更、转让和消灭，受法律保护。对该所有权证依法予以采信。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2006年2月25日，被告程某与原告马某之父马礼忠签订《购房协议书》，约定，程某将位于竹溪县城关镇鄂陕大道484号自南向北第三间门面房一间及住宅房一套出售给马礼忠，房屋总价155000元（其中门面价格为78000元，住房价格为77000元）。同日，马礼忠向程某支付购房款140000元，于2006年3月25日、2006年4月5日向程某支付3000元、1000元。并约定余款10000元在程某办理房产、土地证时支付。程某将房屋交付马礼忠使用。2007年9月14日，被告程某与被告罗某某签订《房地产买卖合同》，约定，程某将城关镇建设路砖混结构，共六层所在第一层六间（其中第三间房屋已出卖给马礼忠），建筑面积为230.43平方米的门面房屋出卖给罗某某，总价格为120000元，罗某某在2017年7月30日前一次性付清购房款，2017年9月30日由程某交付房屋，房屋产权登记手续由程某办理。2017年10月11日竹溪县房地产管理局为罗某某核发房屋产权证。2014年马礼忠病故。2016年3月8日，原告马某与万贤军签订《租房协议书》，约定，马某将位于竹溪县东郊社区五金厂门6-门3房屋一套出租给万贤军，租期为2018年3月8日至2020年3月8日止。2018年5月10日，罗某某以请求判令被告马某、万贤军将位于竹溪县城关镇建设路（现竹溪县精神卫生中心西侧）由南向北第三间门面腾空后返还给罗某某，向本院提起诉讼。故原告马某具文提起诉讼。
在本案审理过程中，原告马某撤回请求程某履行合同义务，将位于建设路（现竹溪县精神卫生中心西侧）由南至北第三间门面产权过户到马某名下的诉讼请求。
本院认为，马礼忠与程某之间的房屋买卖关系是双方真实意思表示，协议内容不违反法律、法规的规定，房屋买卖合同合法有效。马礼忠依约支付了房款，程某亦向马礼忠交付了房屋。马礼忠已实际合法占有该房屋。马礼忠去世后，该房屋由马某一家居住使用至今。马某作为马礼忠的继承人之一，有资格提起本案确认合同效力之诉。结合各方当事人的诉辩意见，本案争议焦点为：罗某某与程某签订的房屋买卖合同是否存在恶意串通。马某主张罗某某与程某于2007年9月14日签订的《房地产买卖合同》无效，理由是罗某某和程某恶意串通，损害其利益。本案中，程某和马礼忠于2006年2月25日签订《购房协议》，收取了购房款并将房屋实际交付马礼忠后，又于2007年9月14日与罗某某签订《房地产买卖合同》，将已出卖给马礼忠的一间门面房再卖给罗某某，上述行为证实程某存有“一房二卖”主观恶意明显。至于罗某某购房是否存在主观恶意，本院分析如下：一、根据查明事实来看，被告罗某某在购买房屋的时候，涉案房屋已交付马礼忠占有、使用，而罗某某称，未到房屋实地查看，是否已有他人购买不知道，也没问。本院认为，无论购房是用于居住还是用于投资，购买重大资产，购房者都应当实地查看，对房屋的相关情况进行了解，而罗某某在购买房屋的时候，应当了解房屋具体占有使用情况，而罗某某未查看了解房屋现状，未尽到谨慎审核义务，其行为明显不符合常理；二、根据双方购房合同约定的购房价款来看，共六间门面房，建筑面积为230.43平方米，总价格为120000元，罗某某在办理产权登记时，房管部门对涉案房屋的评估价为340000元，而出卖给马礼忠一间为78000元。因此罗某某与程某的房屋交易价格明显低于市场价格；三、双方约定2017年9月30日交付房屋，罗某某自述办证一年后，去找开发商要钥匙，去看房子，发现房子被他人占有，发生了争执，说房子不值钱，占了就占了，后来找马某他们，他们在十堰，没找到人。本案涉案房屋一直由原告一家占有使用并装修租于他人，程某长期不能将涉案房屋交付罗某某，罗某某未积极通过相应途径处理解决涉案房屋，其行为明显不符合常理。综上所述，罗某某购买涉案房屋不能确认主观善意。罗某某与程某于2007年9月14日签订《房地产买卖合同》其中已出买给马礼忠一间门面房存在恶意串通，侵害马某的利益，该《房地产买卖合同》其中已出买给马礼忠一间门面房，应认定无效。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：

被告罗某某与被告程某签订的房屋买卖合同其中已出卖给马礼忠位于竹溪县城关镇建设路（现竹溪县精神卫生中心西侧）由南向北第三间门面房的房屋买卖合同应认定无效。
案件受理费1830元，由被告罗某某、程某各承担915元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于十堰市中级人民法院。

审判长 贺荣明
审判员 刘峰
人民陪审员 孙永全

书记员： 叶红