马某诉唐山市中运房地产开发有限公司、北京易构乐某房地产经纪有限公司、廊坊福某某房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

原告：马某，男，****年**月**日出生，汉族，工人，住北京市大兴区。
委托诉讼代理人：达立广，
河北陈玉哲律师事务所律师。
被告：
唐山市中运房地产开发有限公司，住所地唐山市开平区开越路888号502室。
法定代表人：田景瑞，该公司总经理。
委托诉讼代理人：董艳洁，河北ＸＸＸ律师事务所律师。
被告：
北京易构乐某房地产经纪有限公司，住所地北京市密云区太师屯镇永安街143号镇政府办公楼415室-918（太师屯镇集中办公区）。
法定代表人：李宝庆，该公司执行董事。
被告：
廊坊福某某房地产经纪有限公司，住所地三河市燕郊海油大街45所门面9号。
法定代表人：彭雪梅，该公司经理。
委托诉讼代理人：孟杨，
北京两高律师事务所律师。
委托诉讼代理人：鲁大伟，男，****年**月**日出生，汉族，
廊坊福某某房地产经纪有限公司运营总监，住河北省三河市。
原告马某与被告
唐山市中运房地产开发有限公司（以下简称“中运房地产开发公司”）、
北京易构乐某房地产经纪有限公司（以下简称“易构乐某经纪公司”）、

廊坊福某某房地产经纪有限公司（以下简称“福某某经纪公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年11月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告马某及其委托诉讼代理人达立广、被告中运房地产开发公司委托诉讼代理人董艳洁、被告福某某经纪公司委托诉讼代理人孟杨、鲁大伟到庭参加诉讼。被告易构乐某经纪公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告马某向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告中运房地产开发公司2017年4月6日签订的《“名仕.雅居”成交确认单》无效,被告中运房地产开发公司返还购房款100000元,并自起诉日起以100000元为基数按照
中国人民银行同期贷款利率给付原告利息损失至付清之日止;2.被告易构乐某经纪公司、福某某经纪公司对第1项诉讼请求承担连带责任；3.被告易构乐某经纪公司、福某某经纪公司返还原告服务费用70000元,并自起诉之日起以70000元为基数按照
中国人民银行同期贷款利率给付原告利息损失至付清之日止；4.诉讼费由被告负担。事实和理由:2017年4月6日经被告易构乐某经纪公司、福某某经纪公司居间介绍,原告与被告中运房地产开发公司签订了《“名仕.雅居”成交确认单》，约定原告购买被告中运房地产开发公司开发的“名仕.雅居”的4#楼3单元9层901号房产,合同总价款552690元,原告应于2017年4月6日前支付100000元,剩余房款于2017年10月31日前交齐。此外确认单还就上述房产的面积、单价等进行了约定。确认单签订当日,原告支付给被告中运房地产开发公司购房款100000元。为此,原告支付被告易构乐某经纪公司、福某某经纪公司服务费70000元。后原告得知被告中运房地产开发公司开发的上述项目尚未取得商品房预售许可证，依法不得进行销售。原、被告签订《“名仕.雅居”成交确认单》不具有法律效力。被告易构乐某经纪公司、福某某经纪公司作为专业的房地产经纪公司,明知被告中运房地产开发公司存在上述情况,为收取高额中介服务费,极力促成原告与被告中运房地产开发公司进行交易,其应当连带返还原告购房款100000元及收取的中介费70000元。故此,原告诉至法院。
被告
唐山市中运房地产开发有限公司辩称，其与原告所签《“名仕.雅居”成交确认单》依法属于《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》规定的预约合同，签订的目的是为了预约签订本约合同，即将来具备商品房预售条件后签订《商品房预售合同》，该预约合同依法有效，故原告的主张于法无据，法院应依法驳回原告的诉讼清求。具体理由如下：1.被告中运房地产开发公司与原告签订的《“名仕.雅居”成交确认单》依法属于预约合同，系原告对其所选商品房的预订，是双方为了将来在具备商品房预售条件后订立《商品房预售合同》而签订的合同，即预约合同。商品房买卖“预约合同”不是商品房买卖“预售合同”。《“名仕.雅居”成交确认单》约定原告自愿购买由中运房地产开发公司开发的坐落于唐山市开平区“名仕.雅居”项目的楼房，并在《确认单》签订同时交纳了定金100000元作为履行本确认单之担保，约定待正式签署《商品买卖合同》时，定金转入首付款，不再退还原告，并明确约定在《商品房买卖合同》正式生效时，该确认单同时失效。依照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条之规定，当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。既然司法解释规定可以解除预约合同，就说明为了签订正式商品房买卖合同而在前期签订的预约合同是有效的，不然便不存在上述解除的规定，该法条明确规定了预约合同的效力问题。本案中《“名仕.雅居”成交确认单》系原告对其所选上述商品房的预订，是为将来该项目具备商品房预售条件后订立正式的《商品房预售合同》而作的前期准备，且该确认单第二条、第五条明确约定了双方在日后签订《商品房买卖合同》时定金的处理方式、双方配合签订本约合同的事项及违约责任，第七条明确约定了待双方签署的《商品房买卖合同》生效时，本确认单同时失效，从上述条款的约定也能够进一步确认《“名仕.雅居”成交确认单》是为了日后签订《商品房预售合同》而签订的合同，故应当依法认定《“名仕.雅居”成交确认单》为预约合同。2.从《“名仕.雅居”成交确认单》约定内容来看，符合《最高人民法院民事案件案由规定》中关于商品房预约合同的规定，且其亦不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，缺少如商品房销售方式、付款方式、交付使用条件及日期、面积差异的处理等诸多条款，故依法应认定为商品房预约合同，不能将其等同为商品房买卖合同。依照《最高人民法院民事案件案由规定》第四部分第十条合同纠纷中第82项房屋买卖合同纠纷下设第四级案由“商品房预约合同纠纷”，明确规定了商品房预约合同是指房地产开发商与购房者就双方在一定期限内签订商品房买卖合同的协议，一般以“认购书”、“订购单”、“意向书”等形式表现，且多约定了定金。在合同内容中，商品房预约合同一般包括双方当事人基本情况、房屋基本状况、商品房总价款、签署正式买卖合同的期限、定金条款等内容，故《“名仕.雅居”成交确认单》依法应认定为商品房预约合同。另外，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条之规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。但本案中，双方签订的《“名仕.雅居”成交确认单》缺少如商品房销售方式、付款方式、交付使用条件及日期、面积差异的处理方式、办理产权登记有关事宜等诸多《商品房销售管理办法》第十六条规定的主要内容，也没有交付房款，仅支付了定金，故依法不能对此认定为商品房买卖合同。3.预约合同的效力与被告中运房地产开发公司是否取得商品房预售许可证并无关联性，故原告主张因中运房地产开发公司开发的上述项目尚未取得商品房预售许可证，依法不能进行销售，进而导致《“名仕.雅居”成交确认单》无效的事由理据不足，应予驳回。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。故只有《“名仕.雅居”成交确认单》具备商品房预售合同的效力，即双方签订的《“名仕.雅居”成交确认单》被认定为本约合同，才会因答辩人在签订时或起诉前尚未取得商品房预售许可证而导致合同无效，而预约合同是否有效与是否取得商品房预售许可证并无任何关联性。本案中，《“名仕.雅居”成交确认单》依法属于商品房预约合同，并非商品房预售合同。综上，双方缔结预约合同的初衷是为了创造交易机会、促成交易实现、稳定交易秩序，也为中运房地产开发公司开发建设多大面积、何类房屋提供参考依据。预约合同的签订不违反法律的规定，故中运房地产开发公司要求依法认定《“名仕.雅居”成交确认单》合法有效，驳回原告的诉讼请求。
被告
北京易构乐某房地产经纪有限公司未作答辩。
被告
廊坊福某某房地产经纪有限公司辩称，1.本案诉争的合同即《“名仕.雅居”成交确认单》有效。该确认单并非商品房预售合同，而是预约合同，目的在于认购房屋，该协议的效力在于约束开发公司（被告一）和买房人在将来履行签订房屋买卖协议之义务，而商品房预售合同本身是房屋买卖合同。因此该合同不属于房屋预售合同，其效力与开发公司是否取得商品房预售许可无关。依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条的规定：“当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”我国法律正式确立了买卖合同领域中，预约合同的法律规定。预约合同是指双方当事人有权利请求对方履行订立买卖合同（本约）的义务，而非请求对方履行买卖合同本约之交货或者付款义务。预约合同通常约定所要订立买卖合同（本约）的标的物及价金的计算标准，以作为将来订立买卖合同的依据。简而言之，买卖预约是双方“约定在将来一定期限内订立买卖合同”的合同。而本案《“名仕.雅居”成交确认单》第二条明确约定，原告支付的100000元为定金，待正式签订《房屋买卖合同》时转为首期房款。可见该合同目的在于约束双方在未来签订正式的《房屋买卖合同》，因此，该协议的性质应为预约合同，而不是房屋买卖合同。另外，原告称被告中运房地产开发公司未取得商品房预售许可证，因此《“名仕.雅居”成交确认单》无效，没有法律依据。《商品房销售管理办法》第三条明确指出，商品房销售包括商品房现售和商品房预售，该规定明确了商品房预售合同属于商品房买卖合同，同时该办法第十六条明确了商品房买卖合同应具备的内容。而《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，且出卖人已按照约定收受房款的，应认定为房屋买卖合同。而本案的《“名仕.雅居”成交确认单》仅约定了《商品房销售管理办法》第十六条规定的十三项中的两项，即当事人的名称和房屋的价款、付款方式两条，其它均无约定，并且开发公司也仅收受了原告100000元的定金，从合同的内容和实际履行的情况来看，该协议的性质明显是预约合同，而非房屋预售合同。该协议系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，是有效的。2.被告福某某经纪公司在该《“名仕.雅居”成交确认单》的签订过程中，履行了职责，付出了劳动，并无过错，因此原告诉请福某某经纪公司返还服务费及承担定金连带返还责任于法无据。被告福某某经纪公司为原告提供了认购名仕.雅居项目的全程服务，包括帮助原告了解项目的相关信息，发班车带原告与开发商洽谈，并协助原告以较低的价格认购该项目的房屋，切实为广大买房人提供了高质量的服务，最终促成了认购协议的签订。而且，多数买房人认购该项目房屋的目的在于投资，而非自用（从成交确认单约定给乙方免费更名一次便可看出认购者的目的性），其对项目的进度、竣工日期等重要信息并未提出要求或疑问，也并未要求开发公司取得预售许可证后才同意签订《“名仕.雅居”成交确认单》。从上述事实来看，福某某经纪公司在为原告提供服务的过程中并无过错，且付出了劳动和一定的经济成本，依法应收取服务费用，没有返还原告款项及与被告一同承担连带返还定金的义务。综上，本案讼争协议是有效的，被告福某某经纪公司为原告提供了约定的服务，且无过错，故法院应依法驳回原告诉请。
原告马某围绕诉讼请求依法提交了证据，并在卷佐证，本院认定如下：《“名仕.雅居”成交确认单》1份、100000元《收据》1张、20000元及50000元服务费《收据》各1份、中运房地产开发公司《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》复印件各1份、被告易构乐某经纪公司、福某某经纪公司工商信息各1份，具备证据的真实性、合法性、关联性，本院予以认定。原告提交的（2017）冀0205民初1281号民事判决书1份，因该民事判决尚未生效，本院不予认证。
被告中运房地产开发公司、易构乐某经纪公司、福某某经纪公司未向本院提交证据。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年4月6日原告马某（乙方）与被告
唐山市中运房地产开发有限公司（甲方）签订《“名仕.雅居”成交确认单》1份，载明：“一、乙方自愿购买“名仕.雅居”项目4#楼3单元9层901号房,该房屋建筑面积为80.1平方米，单价为￥6900元/建筑面积平方米，（最终面积以有资质的测绘中心为准，房款多退少补）。总房价￥552690元（大写：伍拾伍万贰仟陆佰玖拾零元整）。二、乙方在签订该确认单同时向甲方交纳定金（人民币）壹拾万元作为履行本确认单之担保。待正式签署《商品房买卖合同》时，定金转入首期款，不再退还乙方。三、付款方式：1.乙方须于2017年4月6日前支付（人民币）壹拾万元作为首期房款。2.房价余款（人民币）￥452690元，乙方按以下第3种方式付清。（1）于2017年_月_日前付清。（2）作银行按揭，于2017年_月_日将贷款资料备齐交于甲方。（3）其他方式：（剩余房款须于2117年10月31日前以第1、2种方式补齐，同时可以免费更名一次）。四、甲方非因规划、设计变更的原因，未经乙方同意，擅自撤销乙方所购物业或将该物业转售给第三方的，甲方双倍返还定金给乙方作为最终赔偿。五、甲方通知乙方签约时间，乙方须在接到甲方通知之日起7日内携带相关文件按期前往签约，若因乙方原因导致未能签约的，视乙方违约，甲方有权将该商品房自行处理而且不需另行通知乙方，并且有权没收乙方支付的定金。七、其他条款1.……2、在甲乙双方签署的《商品房买卖合同》正式生效时，本《确认单》同时失效。”原告马某在该确认单上签字捺印，被告中运房地产开发公司在该确认单上签章。原告马某于当日向被告中运房地产开发公司交纳了定金100000元，分别向被告易构乐某经纪公司、被告福某某经纪公司交纳了服务费20000元、50000元，被告中运房地产开发公司为原告出具了金额为100000元的定金《收据》1份，被告易构乐某经纪公司给原告出具了金额为20000元的服务费《收据》1份、被告福某某经纪公司给原告出具了金额为50000元的服务费《收据》1份。
另查明，“名仕.雅居”项目系中运房地产开发公司拟开发项目，该项目所涉土地使用权人为被告中运房地产开发公司，土地性质为批发零售用地，建设用地规划许可性质为商业设施用地，该项目现未开工建设。

本院认为，依法成立的合同，受法律保护。已成立的合同产生法律效力，需具备如下条件：主体适格；意思表示真实；内容不违反法律及行政法规的强制性规定。从《“名仕.雅居”成交确认单》内容看，确认单就房屋的基本情况、预定房款金额等条款进行了约定，但未约定商品房交付使用日期及其他事项，系双方对以后订立商品房买卖合同相关事宜进行的预先约定，而不是对商品房买卖结果的直接确认，故该确认单应认定为商品房预约合同。房屋作为一种特殊的商品，有关其预约、预售、销售所产生的法律后果及社会影响均不同于其他一般商品，在我国商品房的预售和销售均实行许可证制度，商品房预约也应具备特定的条件，即商品房预约合同应当在房地产开发商已经办妥开发项目的立项、规划、报建审批手续，开发项目已经确定，但尚未取得商品房预售许可证的期间内签订。本案被告中运房地产开发公司拟开发项目的土地性质非民用住宅用地，其未取得民用住宅建设规划许可，对取得预售许可证、签订正式商品房买卖合同的时间均不能确定，故案涉确认单所指向的标的物并不具有特定的物理属性，已违反国家法律强制性规定，这一阶段签订的商品房预约合同即《“名仕.雅居”成交确认单》应认定无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”因原告与被告中运房地产开发公司签订的确认单系无效合同，被告中运房地产开发公司已收取原告的定金100000元应当予以返还。被告易构乐某经纪公司、福某某经纪公司作为专业的房地产买卖经纪公司，未尽到审查义务，所促成成立的《名仕.雅居成交确认单》无效，其应分别承担返还原告居间服务费20000元和50000元的民事责任。关于原告要求三被告赔偿利息损失的主张，本案中原告未尽到谨慎注意义务，与被告中运房地产开发公司签订《“名仕.雅居”成交确认单》，其自身存在过错，故对原告要求三被告赔偿利息损失的诉讼请求，本院不予支持。对于原告诉请第二项，因合同具有相对性，案涉预约合同即《“名仕.雅居”成交确认单》系原告与被告中运房地产开发公司所签订，且定金100000元系被告中运房地产开发公司收取，故原告主张被告易构乐某经纪公司、福某某经纪公司承担连带返还定金责任，理据不足，本院不予支持。为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第一条、第二条、第四十五条之规定，判决如下：

一、原告马某与被告
唐山市中运房地产开发有限公司于2017年4月6日签订的《“名仕.雅居”成交确认单》无效。
二、被告
唐山市中运房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内向原告马某返还定金100000元。
三、被告
北京易构乐某房地产经纪有限公司、被告
廊坊福某某房地产经纪有限公司于本判决生效之日起10日内分别向原告马某返还服务费20000元和50000元。
四、驳回原告马某的其他诉讼请求。
如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3700元，减半收取为1850元，由原告马某负担175元，被告
唐山市中运房地产开发有限公司负担985元，被告
北京易构乐某房地产经纪有限公司负担197元，被告
廊坊福某某房地产经纪有限公司负担493元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省唐山市中级人民法院。

审判员 王玉杰

书记员： 许越