马某某与上海宜某房地产经纪有限公司居间合同纠纷一审民事判决书

　　原告：马某某，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住上海市浦东新区。
　　委托诉讼代理人：张兆国，上海九安律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：张志娟，上海九安律师事务所律师。
　　被告：上海宜某房地产经纪有限公司，住所地上海市闵行区。
　　法定代表人：刘裕坤，执行董事。
　　委托诉讼代理人：徐同临，上海瀛泰律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：戴玉鑫，上海瀛泰律师事务所律师。
　　原告马某某与被告上海宜某房地产经纪有限公司(以下简称宜某公司)居间合同纠纷一案，本院于2018年1月16日立案后，先适用简易程序，于2018年5月22日公开开庭进行了审理，后因案情复杂，依法组成合议庭适用普通程序于2018年9月4日公开开庭进行了审理。原告马某某及其委托诉讼代理人张兆国，被告宜某公司的委托诉讼代理人徐同临到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告马某某向本院提出诉讼请求：1.被告立即归还代收的购房款人民币(币种下同)1,040,000元；2.被告支付违约金4,188元(自2017年5月31日起至2018年1月31日止按银行贷款利率年利率6%计算)。
　　事实和理由：2016年8月6日，原告经被告介绍，同意购买被告门店所列房源中位于上海市闵行区浦江镇闸航路XXX弄XXX号XXX室和盐铁塘路XXX弄XXX号XXX室的二套房屋，为表诚意，原告于当日支付了二套房屋各50,000元的意向金，2016年8月16日，被告与原告就购买上海市闸航路XXX弄XXX号签订了一份《承诺书》，被告承诺该房为2019年可以上市交易，过户时由被告安排业主与原告办理过户手续，交易总价为1,040,000元，交易风险由被告控制，若业主违约所造成的经济损失，由被告负责替原告追回房价款及银行利息，原告承诺无条件把全款打入被告指定的账户，由被告代为转给业主等。当天原告向被告的签约人蒲建的银行账户汇入650,000元，连同8月6日预付二套房屋的意向金100,000元中的50,000元，被告出具了700,000元的《房款保管书》。2016年9月2日，应被告的要求，原告又向被告的签约人蒲建的银行账户汇入50,000元，并交付其现金40,000元。此时被告说原来的房屋室号写错，应为上海市闸航路XXX弄XXX号303室，原告觉得改错也很正常。2016年9月3日，原告又向被告的签约人蒲建的银行账户汇入250,000元，被告出具了300,000元的收据，买房地址已改成上海市闸航路XXX弄XXX号303室，签的日期为9月2日，至此原告已付清了1,040,000元的购房款。2016年10月8日，应被告的要求，原告于被告的门店里在一份已有业主熊某某的法定代理人熊晓东签名、被告作为居间方盖章的《上海市房地产买卖合同》上签字，并收取了合同原件。在临近过户日期时，被告告知原告所购房屋不能成交，被告愿意退回所收取的1,040,000元购房款，故双方于2017年4月21日签订《补充协议》，确认被告已收到1,040,000元购房款，双方已明确知晓2017年5月30日前不能过户，原告同意被告于2017年5月30日退还1,040,000元。此后，原告多次找被告要求退款，被告以蒲建生病无法处理等种种理由推诿，至今没有履行补充协议约定的退款义务。原告认为，按照被告原先的承诺，业主违约，被告负责追回房价款及银行利息，被告违约，同样要承担违约的银行利息，且被告也承诺在2017年5月30日前退回全款，故原告诉至法院。
　　诉讼过程中，原告马某某变更上述第2项诉讼请求为判令被告向原告支付以1,040,000元为本金，自2017年5月31日起至实际支付之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算的利息。
　　被告宜某公司辩称，不同意原告的诉讼请求。就原告诉状上所述的事实，被告在接到法院诉状前并不知情。被告没有参与原告和蒲建之间有关房屋居间、买卖的民事行为当中。交易过程中所有的收款都是蒲建收的，被告没有收到过钱，故被告与此事无关。被告也注意到这类事情发生很多，这个应该是蒲建冒用被告名义，私刻被告的合同章，本身也是对被告的侵权行为。被告认为原告的诉讼请求应该向蒲建的继承人提出。
　　本院经审理认定事实如下：2016年8月16日，原告马某某(签约乙方)与被告宜某公司(签约甲方)签订《承诺书》1份，约定就乙方买受上海市闵行区浦江镇闸航路XXX弄XXX号XXX室房屋，乙方委托甲方负责本次交易的流程及风险控制，经甲、乙双方协商一致，达成以下协议：1、甲方承诺乙方，2019年过户时甲方安排业主与乙方将该房屋过户更名至乙方名下(本房屋为2019年可以上市交易)；2、甲方承诺乙方，乙方以总价为1,040,000元购买此物业；3、甲方承诺乙方，乙方交付总房价款给甲方十日内，甲方将该房屋交付给乙方使用；4、该房屋交易过程中所有的风险由甲方控制，若该房屋业主违约所造成的经济损失，由甲方负责替乙方追回的房价款及银行利息；5、乙方承诺甲方，乙方无条件将该房屋交易的所有房款打到甲方指定账户，由甲方代为转给该房屋业主，转账凭条由乙方代为保管，交易所产生的税、费由乙方承担；6、关于该房屋的买卖合同以及全权委托公证合同由甲方来协商时间，乙方需配合甲方来办理手续；上述《承诺书》落款甲方处由马某签名并加盖了被告宜某公司的合同专用章。
　　同日，原告向蒲建转账支付了650,000元，并取得了收款人处加盖被告宜某公司合同专用章的《房款保管书》1份，上载：今收到马某某购房款700,000元，代为保管，转支付给物业业主(物业地址：上海市闵行区闸航路XXX弄XXX号XXX室)。
　　2016年9月2日，原告向蒲建转账支付了50,000元，又于2016年9月3日向蒲建转账支付了250,000元，并取得了加盖被告宜某公司合同专用章的《收据》1份，该《收据》上载：分店为闵驰二路店，日期为2016年9月2日，地址为上海市闵行区闸航路XXX弄XXX号303室，金额为300,000元。
　　2016年10月18日，原告马某某(作为买受人，签约乙方)与案外人熊某某(作为出卖人，签约甲方)签订《上海市房地产买卖合同》1份，约定甲乙双方通过上海宜某地产经纪有限公司居间介绍(房地产执业经纪人：杨俊敏，经纪人执业证书号：FAXXXXXXX)，由乙方受让甲方位于上海市闵行区浦江镇闸航路XXX弄XXX号303室的自有房屋，房屋建筑面积53.41平方米；甲、乙双方经协商一致，同意上述房地产转让价款为1,040,000元；合同补充条款(一)约定：甲、乙双方约定于2016年12月12日签订《上海市房地产买卖合同》，直至甲、乙双方共赴本市闵行区房地产交易中心办理产权转移过户手续当日止；甲、乙双方应于税、费审税交付完毕后，于本房屋满足交易过户条件后3个工作日内甲、乙双方共同至上海市闵行区房地产交易中心办理房屋过户手续；甲方于2016年12月12日前将该房屋交付乙方，交付标志为甲方将该房屋的钥匙交付乙方，并对水、电、煤气(若有)、物业管理费(若有)、有线电视(若有)等费用进行结算；合同附件三付款协议约定：甲、乙双方约定：乙方于2013年11月26日向甲方支付房款1,040,000元；乙方于2018年3月20日前(注：此日期为大概时间准确日期应按照国家规定的产权证能够上市过户的日期为准)过户；上述合同落款甲方处由案外人熊晓东签名，乙方处由原告马某某签名，居间方处由蒲建签名并加盖了被告宜某公司的合同专用章。
　　2017年4月21日,原告马某某(作为买售方，签约乙方)与被告宜某公司(作为居间方，签约丙方)签订《补充协议》1份，约定：甲、乙双方就座落于上海市闵行区浦江镇闸航路XXX弄XXX号303室的该房屋的交易流程及风险控制，达成如下协议：1.乙方于2016年10月8日通过丙方支付该房屋的购房款共计1,040,000元整；2.今通过丙方、甲、乙双方协商定于2017年5月30日前过户，如不能到期过户，丙方必须退回乙方所支付的就购买座落于上海市闸航路XXX弄XXX号303室的该房屋的所有款项1,040,000元整，并其它所有费用(包含丙方中介服务费)全部由丙方支付，其它事项应按照上海市合同法规定严格执行；3.到期不能过户，且不能归还购房款，乙方将追究甲方和丙方的相关法律责任；4.甲、乙、丙三方已明确知晓2017年5月30日不能过户(未满足国家上市交易规定)，乙方同意丙方于2017年5月30日退还乙方1,040,000元。上述协议上没有记载甲方的信息，且落款甲方(出售方)签名栏被划去，落款丙方(居间方)由蒲建签名并加盖了被告宜某公司的合同专用章。
　　另查明，根据原告提供的《借记卡账户历史明细清单》显示，原告于2016年8月6日通过POS交易100,000元，于2016年9月2日通过柜面卡取40,000元。
　　还查明，上海市闵行区闵驰二路XXX号一层系被告注册登记地址。
　　诉讼中，原告陈述其系在上海市闵行区闵驰二路XXX号被告门店地址购房及签订协议，原告通过被告一共购买了4套房屋，分别位于上海市盐铁塘路XXX弄XXX号XXX室、上海市闵行区闸航路XXX弄XXX号303室、上海市闵行区浦江镇鲁汇二X地块06-01地块X栋西单元XX室及上海市闵行区浦江镇鲁汇二X地块06-01地块X栋东单元XXX室，并明确原告在本案中购买的房屋地址为上海市闵行区闸航路XXX弄XXX号303室房屋，《承诺书》、《房款保管书》上的地址有误，应以《补充协议》的地址为准。原告认为其提供的《补充协议》仅是原、被告之间的协议，故没有出售方的签字盖章，并陈述其与案外人熊某某签订买卖合同后，案外人向其交付了房屋，此后其因担心房屋存在问题就将房屋进行了退还，其从未直接向案外人熊某某支付过房款，房款都是支付给被告的，现案外人熊某某已经找不到了，且案外人熊某某也已将房屋另行出售，故房屋实际已无法交易，买卖合同实际已经解除。根据原、被告之间的约定，如果合同未能履行，由被告向原告返还房款，且被告也在《补充协议》中承诺由被告退还原告1,040,000元。
　　上述事实，由原告马某某提供的《承诺书》、《补充协议》、《上海市房地产买卖合同》、《房款保管书》、《收据》、中国工商银行转账凭证、《借记卡账户历史明细清单》、《配套商品房供应单》及双方当事人的庭审陈述所证实。上述证据与本案具有关联性，本院确认其证据效力。诉讼中，被告提供了《浦江镇商铺租赁合同》以证明被告公司只有公章而没有合同专用章，并提供了《执业经纪人经纪执业注册通知书》以证明杨俊敏与被告无关；原告对《浦江镇商铺租赁合同》的真实性没有异议，但认为用了公章不能代表被告没有合同专用章，对《执业经纪人经纪执业注册通知书》的真实性没有异议，但认为系2013年的经纪人登记情况，与本案无直接关系；本院认为被告提供的《浦江镇商铺租赁合同》及《执业经纪人经纪执业注册通知书》与本案无关联性，本院对其证据效力不予采信。被告还提供了与马某的谈话笔录以证明本案交易与被告无关，原告认为原告也申请了马某到庭作证，故应以马某的当庭陈述为准。
　　审理中，为进一步查明有关事实，应原告马某某的申请，本院传唤证人马某到庭作证。
　　证人马某述称，其曾在被告公司工作过，具体的工作地址在浦江镇闵驰二路XXX号，该地址为被告的门店，门店招牌是宜某地产的名字，门店的负责人为蒲建，其在蒲建领导下工作，门店内有营业执照复印件和纳税证明复印件，公司内有一枚合同专用章和收据专用章，自2015年起做业务都是用的合同专用章，其仅在2016年上半年签商铺代理时见到用过一次公章，蒲建也带过POS机到门店。其在被告公司工作过两次，第一次是2013年由被告的副总招其进公司，当时公司的法定代表人为傅秀青，之后其离职，第二次于2015年由蒲建招其进公司。原告通过朋友介绍购房，与原告做交易时，门店的店头为宜某，2017年上半年店头换成了房友，原告到门店后其向原告推荐了房屋，其认为在房屋居间过程中其身份系宜某公司的员工，原告购买了4套房屋，其中1套价格为1,040,000元的居间成功了，还有3套房屋没有成功，其中2套没有上家，还有1套价格为1,300,000元，系原告购买的盐铁塘路176弄房屋，当时由于该房屋没有交房，所以带原告看了相同房型的房屋，谈到价格为1,300,000元，钱款直接打给蒲建，后来蒲建称房东收了200,000元后跑路了，原告就要求蒲建全额退款，蒲建答应将钱款退还给原告，并已经退还了原告400,000元，之后的事情其不太清楚，购买该房屋的收据是其开具并盖章的，其认为盐铁塘路176弄16幢就是1区的1号，其记得原告支付了1,300,000元购买的是5楼的房屋，但具体的房屋其记不清楚了，签订补充协议时其也在场，当时先让原告和蒲建一起签字，之后房东跑路了就没有补签字。另外一套1,040,000元的房屋，原告在10月份转账至蒲建账户，付清了钱款，当时也给了原告钥匙和房屋产证，之后蒲建让其取回了产证，因为那套房屋是动迁安置房不能过户所以没有去交易中心，其不清楚该1,040,000元最后蒲建有没有返还给原告。2016年8月16日的关于闸航路房屋的承诺书是其所签，房款保管书也是由其盖章的，2016年9月2日的收据也是其所写，承诺书、房款保管书上的地址为302室是因为房东拿过来的复印件看不清，所以写错了，后来产证看出来是303室就全部写成了303室，原告购买的房屋是303室，签订补充协议时其在场，其认为房款都是转账支付的，原告在2016年底左右也取过现金，原告支付100,000元是为了买期房用的，其中40,000元付的是现金，第二天转账了60,000元，其记不清楚该钱款是否用于购买本案房屋。此外，原告购买1,040,000元的房屋支付过10,000元中介费。所有的收款都是应蒲建要求先打到蒲建的个人账户，其不清楚蒲建收到的款项有无再向宜某公司打款，在业务过程中向客户开具的也只有收据，没有正式发票。
　　对于证人马某的证言，原告表示原则上同意，并认为不太可能要求证人作为房产经纪人员把每一笔账目都说清楚；被告表示有异议，并认为证人不是宜某公司的员工，证人没有劳动合同也不受宜某公司指挥，证人的收入都是由蒲建发放，且业务中的款项也都是有蒲建收取，从未上交给宜某公司。
　　本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原告在悬挂被告店招的被告注册地址购买房屋并签订协议，支付款项后取得了盖有被告合同专用章的相关买卖协议及付款收据，虽然被告抗辩《承诺书》、《补充协议》、《上海市房地产买卖合同》、《房款保管书》及《收据》上的合同专用章并非其公司所有，系蒲建冒用被告名义私刻，但因被告未就其合同专用章进行备案，且结合原告购买房屋及签订协议的地点等因素，原告认为签约人蒲建的行为即代表被告的主张可以成立，蒲建的收款行为符合表见代理的相应情形，故原告马某某与被告宜某公司签订的《补充协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的禁止性规定，合法有效，双方均应按约履行义务、行使权利，原告要求被告承担相应的合同责任，于法有据，本院予以支持。现原告明确其在本案中购买的房屋地址为上海市闵行区闸航路XXX弄XXX号303室房屋，并明确被告于2016年8月16日出具的《房款保管书》中所收取的700,000元(由原告于2016年8月16日向蒲建转账支付650,000元及原告于2016年8月6日通过POS交易的100,000元中的50,000元组成)、2016年9月2日出具的《收据》中所收取的300,000元以及原告于2016年9月2日向蒲建现金支付的40,000元均为购买上海市闵行区闸航路XXX弄XXX号303室房屋的购房款，且被告在《补充协议》中也确认原告于2016年10月8日通过被告支付了购房款共计1,040,000元，故原告已经履行了付款义务，现原告与案外人熊某某签订的《上海市房地产买卖合同》未能继续履行，且原、被告签订的《补充协议》上也明确了双方已知晓无法在约定的时间内过户，被告同意退还原告1,040,000元，故原告依据《补充协议》要求被告返还已支付的房款1,040,000元，符合双方的约定，本院予以支持。根据《补充协议》约定，被告应于2017年5月30日退还原告1,040,000元，现被告未按约定退还上述款项，原告主张以1,040,000元为本金，自2017年5月31日起至实际支付之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算的利息，于法有据，本院亦予以支持。至于被告与实际收款人之间的法律责任，可由被告另案主张。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十九条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：
　　一、被告上海宜某房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十五日内返还原告马某某购房款人民币1,040,000元；
　　二、被告上海宜某房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告马某某以1,040,000元为本金，自2017年5月31日起至实际支付之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算的利息。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　案件受理费人民币14,197.70元，由被告上海宜某房地产经纪有限公司负担。
　　如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员：邓红霞

书记员：林  叶