马某与田某某、李某某房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

原告：马某，女，xxxx年xx月xx日出生，土家族，住湖北省长阳土家族自治县。委托诉讼代理人：王纪苇、黄雷，均为湖北诚业律师事务所律师。被告：田某某，曾用名李松玉，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住湖北省长阳土家族自治县。被告：李某某，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住湖北省宜昌市西陵区。

马某向本院提出诉讼请求：1.解除其与田某某、李某某于2016年12月9日签订的《房屋租赁协议》，田某某、李某某在合同解除后3日内腾退房屋；2.田某某、李某某向其支付2017年12月1日至2018年4月30日期间的租金9250元和物业管理费500元，并支付2018年5月1日至合同解除之日的租金和物业管理费（租金每月1850元，物业管理费每月100元）；3.田某某、李某某支付违约金4000元；4.本案诉讼费由二被告承担。事实和理由：2016年12月9日，马某与田某某、李某某签订《房屋租赁协议》，约定马某将位于宜昌市发展大道11号东方杰座A1102的房屋（49.74平方米）租给田某某、李某某使用，合同租期为5年，自2016年12月1日至2021年8月30日止；双方约定了租金和物业管理费，并约定按季度支付，同时约定如超过5天未支付租金，马某有权单方面解除合同，二被告中途毁约应赔偿马某双倍押金。合同生效后，马某交付了房屋，但田某某、李某某拖欠2017年12月1日至今的租金及物业管理费未予支付。请求法院支持其诉请。田某某辩称：1.该房屋是从前房东赵明华处承租，2016年12月31日前的租金和押金已支付给赵明华，2017年1月1日至12月31日期间的租金和物业管理费都已支付给马某，尚欠2018年1月1日至2018年2月11日期间的租金和物业管理费未予支付，同意支付该期间的费用；2.2018年2月11日将房屋钥匙已交给马某并腾退房屋部分物品，租赁合同应于当日解除，2月14日腾退房屋全部物品，不应承担之后的租金及物业管理费；3.因承租的房屋存在漏水、电源短路等问题造成无法经营而被迫提前退房，马某对田某某提出的退房要求并无异议，并接受了房屋钥匙，被告并未违约，不应承担违约金，且马某应退还押金。李某某的辩称意见与田某某一致。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：田某某、李某某向案外人赵明华承租位于宜昌市发展大道××东方××号房屋经营汗蒸房，并支付押金2000元给赵明华。马某取得该房屋所有权后，于2016年12月9日，作为甲方与田某某、李某某（乙方）签订《房屋租赁协议》，约定租期从2016年12月1日至2021年8月30日止，月租金1850元、物业管理费100元；第3条约定：“……每叁个月的物业管理费及租金提前拾天收取，……如超过5天没支付，视为乙方违约，甲方有权单方面解除合同并收回押金”；第4条约定应交纳押金2000元；第11条：“租赁期内，甲乙双方不得借故解除本合同，若甲方提前收回出租房，应双倍赔偿乙方已交的押金，若乙方中途毁约，应双倍返还乙方已交甲方的押金”；第17条：“如乙方违约，甲方有权提前解除合同并没收押金”。赵明华将2000元押金转付给马某。田某某、李某某分别于2016年12月、2017年4月、8月、10月向马某交纳了2017年1月1日至2017年12月31日期间的租金及物业管理费。同时查明，2017年4月5日，案涉房屋遭隔壁装修漏水，同月9日，遭楼上A1202房卫生间漏水，同月14日，A1202房业主赔偿李某某漏水损失5000元。2018年2月，田某某向马某表示经营困难，要求将房屋转租，马某同意，2月11日，马某带他人到案涉房屋看房，田某某将一把钥匙交给了马某，并腾退房屋部分物品，但还留有一把钥匙，2月14日田某某腾退房屋全部物品。
原告马某与被告田某某、李某某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年6月4日立案后，依法适用简易程序，于2018年7月2日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人王纪苇、被告田某某、李某某到庭参加诉讼。现已审理终结。

本院认为，原告马某与被告田某某、李某某签订的《房屋租赁协议》，系双方的真实意思表示，且不违反法律禁止性规定，合法有效，双方均应按约履行。二被告未按期支付原告租金和物业管理费，双方约定的解除条件已成就，本院对原告请提出的解除合同并腾退房屋的请求依法予以支持。被告在2018年2月11日将房屋钥匙退还给原告，此后又自行入内腾退物品，考虑其腾退时间，二被告的租金和物业管理费应支付至2018年2月28日止，双方合同约定的承租时间从2016年12月1日起算，二被告应从该日支付原告租金，其辩称已将2016年12月租金支付给前房东，但未提交证据予以佐证，本院不予采纳，二被告应支付拖欠三个月的租金和物业费共计5850元（1950元×3个月）。二被告在承租期间房屋因漏水而遭受的损失已获侵权人赔偿，其辩称提前解除合同是因原告提供房屋存在瑕疵的意见本院不予采纳。被告因经营困难向原告提出提前解除合同并退还钥匙，原告接收并带人看房出租，双方属对合同解除达成合意，并非属于被告中途毁约，原告主张被告按协议第11条支付2倍押金的请求本院不予支持。二被告未按约定期限向原告支付租金和物业管理费，构成违约，可依协议第17条承担违约责任，原告无需退还押金。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第一百零七条、第二百二十六条规定，判决如下：

一、解除原告马某与被告田某某、李某某于2016年12月9日签订的《房屋租赁协议》。二、被告田某某、李某某于本判决生效之日起十日内支付原告马某房屋租金和物业管理费共计5850元。三、被告田某某、李某某于本判决生效之日起立即支付原告马某违约金2000元（用押金2000元抵偿，无需另行支付）。四、驳回原告马某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费72元（已减半），由田某某、李某某负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省宜昌市中级人民法院。

审判员　　许静

书记员：盛柳