马某某与黄某荣某装饰工程设计有限公司装饰装修合同纠纷一审民事判决书

委托诉讼代理人：张静，居民。
委托诉讼代理人：温泉，黄某市来讯法律服务所法律工作者。
被告：黄某荣某装饰工程设计有限公司，住所地黄某市磁湖路120号饶家垄小区20号。
法定代表人：杨秋雨，经理。
委托诉讼代理人：章小佩，湖北太圣律师事务所律师。

原某马某某与被告黄某荣某装饰工程设计有限公司装饰装修合同纠纷一案，本院于2016年7月11日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原某马某某及其委托诉讼代理人张静、温泉，被告黄某荣某装饰工程设计有限公司的法定代表人杨秋雨及其委托诉讼代理人章小佩到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原某马某某向本院提出诉讼请求：1.确认杨秋雨与原某签订的协议无效；2.判令被告给付原某已支付的装修维护费71467元、未修复部分的装修维护费51354元、房屋租金损失11.6万元、鉴定费1万元、物业费损失13950元，共计262771元；3.判令本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由如下：2015年12月12日，原黄某三和健身会所负责人胡良鹏与被告黄某荣某装饰工程设计有限公司负责人杨秋雨签订了一份《黄某三和健身装饰工程施工合同》。合同约定：工程自2015年12月12日开工，2016年1月17日主体竣工。由于被告一再迟延工程工期，胡良鹏实在没有办法的情况下于2016年1月29日将三和健身会所转让给原某所有。2016年2月2日，胡良鹏与杨秋雨个人在原合同上注明该合同即日起终止作废，而且没有注明日期。2016年2月3日，杨秋雨以个人名义与原某签订协议，该协议第二条约定：“甲乙双方解除原三和健身装修改造合同后，双方各自承担责任，不再产生任何工程费用及质量维修工作”。该协议还约定由原某给付施工款五万元，三个月内再给付六万元。对于原某杨秋雨的行为，原某认为：一、合同违反法律法规强制性规定无效。2002年5月1日起执行的《住宅室内装修装饰管理办法》第三十二条规定：“在正常使用条件下，住宅室内装饰装修工程的最低保修期限为二年，有防水要求的厨房、卫生间和外墙面的防渗漏为五年。保修期自住宅室内装饰装修工程竣工验收合格之日起计算。”2012年9月1日执行的《家居行业经营服务规范》规定：“必须向顾客提供水电改装图、结构图等，并明示地板、门窗、吊顶、瓷砖、水电系统、墙壁、配套家用电器、厨卫等具体包修范围和保修期限及顺序。装修基础工程保修2年，防水工程保修5年。”杨秋雨与原某签订的协议约定“不承担质量维修工作”是杨秋雨利用行业优势，违反前述法规强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》笛五十二条的规定，该协议是无效的。二、杨秋雨以个人名义与原某签订协议约定终止两个法人单位签订的合同，其主体不符，也是无效的。三、原某在营业后发现了多处装修质量问题：1.施工不规范：如墙面至今存在颜色花点，电路乱改乱牵，地胶上全部都是胶水，插座几乎全部都是凹凸不平等多种问题；2.现瓷砖脱落，墙面玻璃开裂，压条破损严重，墙体生霉，大门水池严重漏水无法使用，卫生间不能使用等；3.工程完工没有“清扫施工现场”，到处都是垃圾和工程废料；4.进门大水池多次漏水根本无法使用，多次大面积淹水，卫生间内部水管乱接乱搭经常将雨水倒灌，地面积水无法使用，还有其他房间出现严重漏水等质量问题。四、工程偷工减料，质量太差：1.签订合同及报价单没有写明材料品牌，规格质量等必备条款；2.所有的装饰材料都是“水货”产品，还未开始使用，就出现了破损现象或根本不能使用。在装饰质量无法保证，确实无法使用的情况下，原某聘请另一家装修公司进行维修，第二次维修已花费71467元，至今还有部分装修没有修复，工程预算结果是维修费用还需51354元，其中第二次维修停业了40天，第三次维修需耗时50天，房屋租金损失11.6万元。原某已委托黄某求实司法鉴定中心进行房屋维修费用鉴定。物业管理费三个月共计13950元。综上，原某认为被告的装饰质量问题已给健身会所造成了巨大的经济损失，故诉至法院。

本院认为，根据庭审查明的事实，案外人胡良鹏于2016年1月29日将原三和健身会所转让给原某马某某，使得原某马某某概括承继了胡良鹏在2015年12月12日签订的《黄某三和健身装饰工程施工合同》中的权利义务，即原某马某某与被告黄某荣某装饰工程设计有限公司之间建立了装饰装修合同关系，原某马某某系发包人，被告黄某荣某装饰工程设计有限公司系承包人。在庭审过程中，原某马某某主张其与杨秋雨于2016年2月3日签订的《协议》中关于“甲、乙双方解除原三和健身装修改造合同后，双方各自承担责任，不再产生任何工程费用及质量维修工作”的约定违反了法律法规强制性规定，且杨秋雨以其个人名义与原某签订该协议，其主体不适格，故该《协议》应为无效。本院认为，2016年2月3日的协议是基于《黄某三和健身装饰工程施工合同》而产生的，虽然该协议中杨秋雨是个人签名，未加盖被告黄某荣某装饰工程设计有限公司的公章，但由于杨秋雨系被告黄某荣某装饰工程设计有限公司的法定代表人，其在协议上签名的行为应视为职务代表行为。该协议系原、被告双方就减少工程尾款、不进行售后维修等问题协商一致后达成的合意，系双方当事人的私权处分行为，且该协议内容未违反法律、行政法规的强制性规定，也未损害社会公共利益或第三人利益，应为有效并生效。因此，对于原某要求确认杨秋雨与原某签订的协议无效的诉讼请求，本院不予支持。在庭审过程中，虽然原某主张被告的装饰装修工程存在质量问题，且给原某造成了一定的经济损失，但由于原某提交的司法鉴定意见书、照片、《证明》等证据材料均未能直接证明被告的装饰装修工程存在质量问题且给原某造成了损失；再者，原某在被告的装饰装修工程完工后又委托黄某金格装饰工程有限公司对原三和健身会所的装修进行了改造，在这种情况下，原某未能提供有利的证据证明原三和健身会所出现的装修质量问题系被告的装饰装修工程行为所造成的。因此，对于原某要求被告赔偿装修维护费、房屋租金损失、物业费损失、鉴定费损失的诉讼请求因缺乏事实依据，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第四十三条，《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，判决如下：

驳回原告马某某的全部诉讼请求。
案件受理费5050元，由原告马某某负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省黄某市中级人民法院。（上诉人应在提交上诉状时，预交上诉案件受理费人民币5050元，款汇湖北省黄某市中级人民法院，开户行：农行黄某市分行团城山支行，户名：湖北省黄某市中级人民法院，帐号17×××18。上诉人在上诉期届满后七日内，仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。）

审　判　长　　向淑青 代理审判员　　代雯莉 人民陪审员　　傅靖宏

书记员：潘晓倩