马某某、刘某某1与高某某、第三人纪某某案外人执行异议纠纷一案一审民事判决书

原告马某某，女。原告刘某某1，男。二原告委托代理人刘某某2，男。被告高某某，男。委托代理人薛某某，（高某某表姐）女。第三人纪某某，男。

原告马某某、刘某某1与被告高某某、第三人纪某某案外人执行异议纠纷一案，本院于2016年5月27日分别作出（2015）向民初字第338号、（2015）向民初字第338-1号民事裁定书，驳回原告刘某某1的起诉和对原告马某某按撤诉处理。原告马某某、刘某某1不服一审裁定，向鹤岗市中级人民法院提起上诉。鹤岗市中级人民法院于2016年9月14日作出（2016）黑04民终327号民事裁定书，裁定如下：一、撤销鹤岗市向阳区人民法院（2015）向民初字第338号民事裁定；二、本案指令鹤岗市向阳区人民法院重审。本案于2017年6月7日立案，依法组成合议庭，于2017年6月26日公开开庭进行审理，原告马某某、刘某某1委托代理人刘某某2、被告高某某委托代理人薛某某、第三人纪某某到庭参加诉讼。因原告马某某、刘某某1与第三人纪某某房屋买卖合同纠纷案工农法院已立案审理，本案作出裁定中止诉讼。现原告马某某、刘某某1与第三人纪某某确认合同有效纠纷案经一、二审审理，裁定驳回原告马某某、刘某某1的起诉。本案现已审理终结。原告马某某、刘某某1诉称，2010年11月8日，二原告与第三人纪某某签订房屋买卖协议1份，购房款已全部付清，现已经居住5年之久，第三人纪某某以各种理由，拖延为原告办理房屋变更登记手续。现因被告与第三人之间产生债务纠纷，将工农区昌盛小区4号楼西xx室查封，要对此房进行执行，二原告对此提出执行异议之后，贵院（2011）向法执字第55-1裁定：一、撤销（2013）向法执字第55号民事裁定；二、驳回案外人刘某某1提出的执行异议。案外人刘某某1对异议部分可以提起异议之诉。为此，二原告依法向贵院提出异议之诉。原告认为：第三人纪某某与二原告签订的房屋买卖协议，是双方的真实意思表示，不违反国家法律规定，符合《合同法》第四十四条规定“依法成立的合同，自成立时生效”，第三人就应当依据《合同法》第六十条规定按照约定全面履行自己的义务，遵守诚实信用原则，为二原告及时办理房屋登记变更手续。另外，因为第三人纪某某不履行合同行为，给原告造成很大的经济损失、精神伤害。还有，二原告与第三人纪某某之间的买卖协议，是在贵院查封之前形成的，原告已经全部履行了合同义务，符合法律规定的善意取得，完全可以对抗被告高某某的执行行为。请求贵院依法维护二原告的合法权益，支持原告诉请。诉讼请求：1.请求撤销向阳区人民法院在高某某与纪某某纠纷一案中有关查封工农区昌盛小区4号楼西xx室执行措施，并解除查封措施；2.请求判令第三人纪某某立即将工农区昌盛小区4号楼西xx室房屋登记手续变更为原告名下；3.本案一切诉讼费用均由被告承担。被告高某某未提交书面答辩，庭审中辩称，我认为之前我和第三人民间借贷纠纷案是胜诉方，至于原告与第三人之间房屋买卖，我不知道也不成立，我在立案的时候没有人告诉我房屋已经卖了，在我立案执行的时候也不知道房子卖出去了，原告在执行阶段才拿出一份协议书，我认为这个买卖不合理也不合法，这户房屋没执行的原因是因为老太太（指马某某）一直在里面住没法执行，原告2014年在工农法院进行了房屋确权诉讼，驳回了原告的起诉。我们希望法院尽快结束，这个案件折腾了六年，我强烈申请强制执行。第三人纪某某未提交书面答辩，庭审中辩称，高某某在起诉我民间借贷的时候这户房子没卖，这户房子我始终没卖给刘某某1，我们之间就是抵押关系，但是签了一份买卖协议，当时借贷潜规则都是以这种方式，这户房子我一直抵押给银行了，是2010年10月12日还完银行的贷款，之后我向刘某某1借款了，就把房屋抵押给刘某某1的，我借款后不久因为没有能力还，刘某某1就搬到我的房屋居住了。过后我再去房屋看时，在我不知情的情况下房屋已经装饰一新，由于欠钱理亏所以一直没有过多说什么。原告刘某某1、马某某提供证据:证据一、买卖协议一份（第一次庭审出示原件，现提交复印件），证明原告与第三人于2010年11月8日签订买卖协议，第三人将涉案房屋出售给原告的事实。被告对该证据真实性有异议，认为如果在财产保全的时候出现该买卖协议，就不会得到合理合法的法律保护。第三人对该证据真实性没有异议，认为该协议内容是假的，当时刘某某1骗我，说帮他把房子弄到手，过后会给我好处，签完协议后第二天，我感觉不应该这么做，应该尊重事实，就找刘某某1，刘某某1说已经晚了，这份协议上马某某的签字是假的，是刘某某1当着我的面签的，这份假协议是刘某某1带着我在复印社现打印的，马某某我至今没见过面，何来的买卖协议，因我的无知给本案造成了不少麻烦，向各位当事人和法官郑重道歉。本院认为，第三人对该证据的真实性没有异议，该证据应予采信。证据二、2010年5月3日欠条一份、2010年11月8日收条一份（出示原件提交复印件），证明原告按照协议的约定，支付了全部购房款的事实，其中购房款是由2010年5月3日的欠款170,000.00元以及原告2010年11月8日交付的购房款380,000.00元组成。被告对该证据真实性有异议有异议，认为是假的。第三人对该证据真实性没有异议，认为内容是虚构的，这份证据是虚假的，欠条、收条是刘某某1当面教我写的，与买卖协议是同一天写的。本院认为，第三人对该证据的真实性没有异议，该证据应予采信。证据三、房屋所有权证、土地使用权证（出示原件提交复印件），证明第三人在2010年11月8日收到全部购房款后，将房屋以及房屋所有权证、土地使用权证原件一并交付给原告的事实。被告对该证据真实性没有异议，认为根据物权法，产权证是谁的名，登记是谁的名，房屋产权证就是谁的，并没有向原告所说，房照、土地证在原告手里就是原告的说法，如果是他的话需要产权过户，确定产权人，所以证明观点不成立。第三人对该证据真实性没有异议，认为由于抵押借款的需要，暂时由原告保管，直至还款后交还房本及土地证，如是买卖的话双方都会及时到相关部门办理过户。本院认为，被告及第三人对该证据的真实性均没有异议，该证据应予采信。证据四、物业费收据4张，2014年4月11日由昌盛物业公司出具的证明1份（出示原件提交复印件），证明2010年11月8日第三人将房屋交付给原告，原告占有使用该房屋的事实，以及缴纳相应的物业费水电费的事实。被告对该证据没有异议。第三人对该证据没有异议，认为如果不配合他为什么当时不起诉我。本院认为，被告及第三人对该证据的真实性均没有异议，该证据应予采信。被告高某某未提供证据。第三人纪某某未提供证据。本院根据原、被告的陈述及证据，认定事实如下：坐落在工农区20委昌盛A组团4号楼西xx室房屋，房屋所有权人纪某某。2010年11月8日，原告马某某、刘某某1与第三人纪某某签订买卖协议，协议主要内容：1.由于甲方（纪某某）欠乙方（马某某、刘某某1）人民币170,000.00元，甲方无能力偿还，经甲乙双方协商同意；2.甲方自愿将工农区20委昌盛A组团4号楼西xx室一户上下两层面积102.46平方米，产权证号QZ1000xxxx号商服，土地证号11xxxx号商服用地面积36.**平方米转卖给乙方；3.房屋总价为550,000.00元，除去170,000.00元，剩余380,000.00元乙方向甲方一次付清，甲方将房屋产权证、土地证交给乙方，过户费用由乙方承担。4.乙方在购买房屋之日前，甲方所欠物业、水电、取暖、卫生等各种费用由甲方承担；5.此协议一式两份，甲乙双方各执一份，双方签字后生效；任何一方不得违约，如有违约，由违约方双倍赔偿对方损失。原告提供证据证明与第三人纪某某已履行买卖协议，未办理房屋过户手续。庭审中第三人纪某某对原告提供的证据真实性均无异议，不承认买卖房屋的事实。本院在执行高某某与纪某某民间借贷纠纷（2011）向民初字38号民事调解书过程中，将坐落在工农区20委昌盛A组团4号楼西xx室房屋查封，案外人刘某某1对执行标的物提出书面异议，本院于2013年9月29日、2013年10月23日作出（2011）向法执字第55号、（2011）向法执字第55-1号民事裁定，裁定驳回案外人刘某某1提出的执行异议。原告刘某某1、马某某到工农区人民法院起诉第三人纪某某所有权确认纠纷，工农法院认为：原告刘某某1对裁定不服，可向执行法院提起案外人异议之诉，而不应在本院提起确权之诉，于2014年12月1日作出（2014）工民初字第152号民事裁定，驳回原告刘某某1、马某某的起诉。原告刘某某1、马某某与被告高某某、第三人纪某某案外人执行异议之诉，本院于2015年10月16日立案，本院认为：原告的起诉已超过了受理期限，不符合案外人提起执行异议之诉的起诉条件，应予驳回。原告主张请求判令第三人纪某某立即将工农区昌盛小区4号楼西xx室房屋登记手续变更为原告名下的诉讼请求，对于房屋登记手续变更属于行政行为，不属于人民法院民事案件的受案范围，故驳回该起诉。本院于2016年5月27日分别作出（2015）向民初字第338号、（2015）向民初字第338-1号民事裁定，驳回原告刘某某1的起诉和对原告马某某按撤诉处理。原告马某某、刘某某1不服一审裁定，向鹤岗市中级人民法院提起上诉。鹤岗市中级人民法院认为：本案上诉人在收到一审法院（2011）向法执字第55-1号民事裁定，向一审法院提起执行异议之诉确实已经超过15天的期间，但是一审法院（2011）向法执字第55-1号民事裁定并未向当事人交待对该裁定不服，在15天内提起执行异议之诉，因此一审法院在受理案件后又以超期的理由驳回起诉不当，本案原审法院应予审理。于2016年9月14日作出（2016）黑04民终327号民事裁定，裁定如下：一、撤销鹤岗市向阳区人民法院（2015）向民初字第338号民事裁定；二、本案指令鹤岗市向阳区人民法院重审。本案在重审期间，第三人纪某某不承认将工农区昌盛小区4号楼西xx室房屋卖给原告刘某某1、马某某的事实，庭后原告刘某某1、马某某再次到工农法院起诉第三人纪某某确认合同有效纠纷一案。本案于2017年11月1日作出中止诉讼裁定。工农法院于2017年12月10日作出（2017）黑0403民初939号民事裁定，驳回原告刘某某1、马某某的起诉，原告马某某、刘某某1向鹤岗市中级人民法院提起上诉。鹤岗市中级人民法院于2018年4月23日作出（2018）黑04民终245号民事裁定，驳回上诉，维持原裁定。

本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非买受人自身原因未办理过户登记”。本案中，二原告有证据证实在本院查封之前已与第三人签订合法有效的书面买卖协议、已合法实际占有该房屋、已支付全部房款。第三人辩解将房屋抵押给二原告、受原告刘某某1欺骗和本人无知签的买卖协议及书写的欠条收条。对于第三人的辩解没有证据证实，根据第三人的身份，不应该存在第三人辩解的现象。依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条条之规定，判决如下：停止对坐落在鹤岗市工农区20委昌盛A组团4号楼西xx室房屋的执行。案件受理费100.00元，由被告高某某承担。如不服本判决，可在判决书送达之日十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省鹤岗市中级人民法院。

审判长　　纪春花
审判员　　曹伟凡
审判员　　徐　策

书记员：王阳