马某某与程进德房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

原告（反诉被告）：马某某，男，xxxx年xx月xx日出生，回族，个体，住张家口市宣化区。
委托诉讼代理人：程晶进，河北天权律师事务所律师。
被告（反诉原告）：程进德，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，宣化区正大房地产开发有限公司职工，住张家口市宣化区。
委托诉讼代理人：冯正禄，河北环舟律师事务所律师。

原告（反诉被告）马某某与被告程进德（反诉原告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。马某某及其委托诉讼代理人程晶进、程进德及其委托诉讼代理人冯正禄到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
马某某向本院提出诉讼请求：l、请求人民法院依法解除原、被告双方于2017年12月10日签订的《房屋租赁协议》；2、依法判令被告返还原告租赁费36800元，押金2000元；3、依法判令被告支付原告因不能办理工商营业执照而造成的损失：装修费36000元、营业收入损失120000元（每月纯收入10000元）并按该数额计算至实际解除合同为止。以上两项共计：194800元；4、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原、被告双方于2017年12月10日签订的《房屋租赁协议》约定被告将位于宣化区商宣府大街125-1号院1号楼104商业房）租赁给原告。年租金为36800元，押金为2000元。该房用途为开饭店。原告按照约定给付了租金和押金。且对该房屋进行了装修，购置了开饭店所必须的用具。后因办理工商执照，需要被告提供该房屋的产权证明，但被告迟迟不予配合。后经原告在宣化区不动产登记中心查询该房屋并未登记在被告名下，所以实际上租赁合同上面记载的租赁房屋的所有权人并不属于被告。因为被告提供不了产权凭证，导致原告不能办理工商营业执照，导致合同无法履行。原告曾多次找被告协商解决此事，无奈被告不仅一再拖延，而且还进行言语威胁。为维护自己的合法权益，原告现依据《民法通则》《合同法》等相关法律规定，依法向人民法院提起民事诉讼，请求法院支持原告的诉讼请求。
程进德辩称，一、原告无权要求解除合同，签订房屋租赁协议时原告并未提出被告应当提供产权凭证，且合同中并未约定此事，故提供产权凭证并非我方的法定与约定义务。我方已按合同约定准时、完好的交付了房屋，作为房屋出租人的义务已经履行完毕，不存在合同无法履行的情况。我方不存在违约行为，原告无权解除合同。二、原告无权要求返还房屋租金。双方的租赁合同合法有效、我是房屋所有人，现原告已实际租赁使用房屋一年有余，理应支付房租，故租金及押金不予退还。三、原告无权要求支付36000元装修费。首先，双方签订的租赁协议第二条明确约定乙方在承租期间增加的任何装修装饰设施甲方不承担任何费用。其次，依据相关法律规定，对已经构成附合部分的装修物分情况予以处理。原告所提出36000元装修费无凭无据，出处不明。按照协议约定，我已将交付房屋的义务履行完毕，我没有违约，原告无权解除合同，更无权要求支付装修费。四、原告无权要求赔偿120000元的营业收入损失。我没有违约，不存在损失赔偿。其次，原告一直处于营业状态，盈亏与我无关。五、诉讼费不应由我承担。
程进德向本院提出反诉请求：1、请求人民法院判决双方继续履行房屋租赁合同；2、请求人民法院判令马某某支付已经拖欠的2018-2019年度房屋租金36800元；3、请求人民法院判令马某某支付已经拖欠的2018-2019年度取暖费2716.19元及滞纳金814.86元；4、诉讼费由被反诉人承担。事实与理由：2017年12月10日反诉人与被反诉人马某某签订《房屋租赁协议》，协议约定反诉人将位于九中对面底商租赁给马某某，租期2017年12月10日至2020年12月10日，年租金36800元，需在年租期前一个月支付租金。按照该合同约定马某某应当在2018年11月10日缴纳2018年至2019年度房屋租金36800元，但经我方多次催促，至今尚未缴纳。合同同时约定任何一方提出终止协议，需提前两个月书面通知对方，经双方协商后签订终止协议。现马某某不仅没有与我方协商，且拖欠房租多时，已构成违约。此外，合同约定乙方承租期所需水电等费用由马某某直接支付，第一年采暖费交于我方，以后每年取暖费由马某某直接交于供热部门。但2008年至2009年供暖季已过半，取暖费一直拖欠未缴，因此产生了滞纳金。综上所述，马某某拖欠房屋租金、拖欠取暖费并因此产生滞纳金，已构成违约，请求法院支持反诉人的反诉请求。
马某某反诉辩称，1、坚持我们本诉的诉讼请求，解除双方签订的租赁合同；2、对第二项诉讼请求2018-2019年度的租金已经支付过了；3、取暖费是交给相关供暖部门，不是交给反诉人，反诉人无权收取；4、我们不承担诉讼费用。
本院经审理认定事实如下：2017年12月10日马某某与程进德签订了《房屋租赁协议》，协议约定程进德将位于张家口市宣化区商租赁给马某某，租期2017年12月10日至2020年12月10日，年租金36800元，每年租金需提前一个月支付。租赁期间任何一方提出终止协议，需提前2个月书面通知对方。承租期间所需水、电、暖气、物业费等由马某某支付，并由马某某承担延期付款的违约责任。第一年采暖费随第一年房租一并交于程进德，以后每年由马某某直接交于供热部门。马某某在承租期间增加的任何装饰装修设施程进德不承担任何费用。马某某提前交程进德押金2000元，到期交回钥匙、屋内设施不丢不损，程进德将押金退还马某某。日常的房屋维修及费用由马某某承担。
协议签订后，马某某按照约定向程进德交付了2017年12月10日至2018年12日10日房屋租金36800元和押金2000元，程进德将房屋交于马某某。马某某对该房屋进行了装修，购置了开设面馆必要的用具后便开始营业至2018年12月中旬，但至起诉时亦未办理工商营业执照。另查马某某未向程进德支付2018-2019年房屋租金，亦未向热力公司支付2018-2019年度房屋采暖费，按供热公司缴费通知单要求，从2018年12月1日起每天加收总热价2‰违约金。另查，程进德出租给马某某的房屋系程进德从张家口市宣化正大房地产开发有限公司购买，合同虽签订于2019年1月22日，但在马某某与程进德签订房屋租赁合同之前，张家口市宣化正大房地产开发有限公司已将该房屋交付给程进德。

本院认为，合同法第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。程进德与马某某所签订的《房屋租赁协议》是双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律规定，双方均应自觉遵守并全面履行。程进德按照租赁合同约定将房屋交付给马永德，马永德就应当按照合同约定的租金数额交付租金，并按照合同约定向供热部门交付采暖费。马某某虽给付了程进德第一年的房屋租金36800元，但至起诉时已实际租赁房屋一年以上，因此，马某某要求程进德退还36800元房租的诉讼请求本院不予支持。合同约定租赁期间任何一方提出终止协议，需提前2个月书面通知对方。马某某2019年1月4日已向本院提起诉讼，至今已2月有余，要求解除租赁协议的诉讼请求，符合合同约定，本院予以支持。因此对于程进德提出的继续履行租赁协议并要求马某某给付2018-2019年度房屋租金36800元的反诉请求，本院不予支持。房屋租金按照租赁协议约定的数额给付至实际交还房屋之日，更趋合理。马某某提出的要求程进德给付装修费36000元、营业收入损失120000元的诉讼请求，无合同约定，且证据不足，本院不予支持。因马某某是房屋的承租人，又是实际占有人和使用人，理应支付相应的采暖费及因拖欠给付而产生的滞纳金，因为拖欠采暖费和滞纳金的后果将直接由房主程进德向供热部门承担，因此程进德要求马某某给付拖欠2018-2019年度取暖费2716.19元及滞纳金814.86元的反诉请求符合客观实际，本院予以支持。对于马某某要求退还2000元押金的诉讼请求，是否退还押金视交还房屋时的实际情况而定，现条件尚不成熟，不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，第二百一十二条，第二百二十六条，第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：

一、自本判决生效之日起程进德与马某某签订的《房屋租赁协议》予以解除；
二、马某某自本判决生效之日起十日内从租赁程进德的房屋中搬出，并将该房屋交还程进德，同时按合同约定租金标准给付从2018年12月11日至实际交还房屋之日止的租金；
三、马某某自本判决生效之日起十日内给付程进德2018-2019年度取暖费2716.19元及滞纳金814.86元，计3531.05元；
四、驳回马某某的其他诉讼请求；
五、驳回程进德的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费4196元，减半收取2098元，由马某某负担。反诉案件受理费808元，减半收取404元，马某某负担50元，程进德负担354元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省张家口市中级人民法院。

审判员 ＸＸＸ

书记员： 李烁