马某某与大庆市东某建筑材料有限公司财产损害赔偿纠纷一审民事判决书

原告马某某，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，无职业，住黑龙江省肇东市，现住大庆市龙凤区。
被告大庆市东某建筑材料有限公司，住所地：黑龙江省大庆市高新区龙宮南侧2-7号。
法定代表人王晓东，该公司总经理。
委托代理人高靖国，黑龙江中油律师事务所律师。

原告马某某诉被告大庆市东某建筑材料有限公司（以下简称东某公司）财产损害赔偿纠纷一案，本院于2018年3月14日立案受理后，依法组成合议庭，于2018年4月25日、2018年5月2日公开开庭进行了审理。原告马某某、被告大庆市东某建筑材料有限公司的委托代理人高靖国到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告马某某诉称，原告马某某于1998年10月4日购买了由东某建筑材料有限公司开发建设的房屋一套，位于萨尔图区××新村龙宮南侧一层1-37号，面积为65.2平方米。在原告出租该房屋期间，被告东某公司于2007年10月私自拆除了原告房屋所在的部分楼体，直接侵犯了原告的房屋使用权。被告东某公司于2010年初，以开发房屋的名义搭设围挡，停止供应水、电、气，致使所有业户停业。2011年4月，被告在未能与业主达成一致意见的情况下，再次组织拆除剩余的部分房屋。在被告将房屋拆除后，无资金进行建设，于2013年5月23日向大庆高新技术产业开发区人民法院申请破产清算。原告马某某就上述债权向破产管理人申报了破产债权。2015年11月26日，大庆高新技术产业开发区人民法院下发2013庆高新商破字第1-1-2号《民事裁定书》，裁定驳回被告的破产清算申请。2016年3月14日，原告从《大庆高新区人民法院关于龙宮业主上访反映问题的答复》中才得知破产程序终止的事实。遂找被告要求被告继续建设房屋并承担赔偿责。但因被告不承担相应的责任，原告又向大庆市政府以信访的形式要求被告履行义务，并按照当初的承诺建设房屋。自2010年12月1日至2017年12月31日，原告的房屋产生了租金损失，按照每年1.5万元计算，共计12万元。现原告马某某起诉要求被告东某公司按照每年1.5万元的标准赔偿原告自2010年12月1日起至实际给付之日止的房屋租金损失（暂计算至2017年12月31日，共计12万元）。
被告东某公司辩称，一、原告要求赔偿损失的请求超过诉讼时效；二、私自拆迁他人房屋，应当是刑事案件，应当由刑事侦查处理，不归民事法律调整；三、民事诉讼法不保护上访行为。
在本案审理过程中，原告马某某举证如下：
1.售房合同一份、公证书一份、肇东市公安局奋斗派出所出具的证明一份（以上证据均出示原件，提交复印件）。欲证明原告马某某曾用名马建新；原告马某某于1998年10月4日购买了由东某公司自建的房屋一套，位于萨尔图区××新村龙宮南侧一层1-37号，面积为65.2平方米。经质证，被告东某公司对该组证据的真实性及证明问题均无异议。本院对该组证据的真实性予以认定；
2.（2013）庆高新民初字第271号民事调解书、庆房权证萨尔图区字第（1999）00××30号房屋产权证各一份（复印件）。欲证明萨尔图区××新村龙宫南侧一层1-37号房屋所有权人为马某某，面积为65.2平方米，马某某作为原告诉讼主体适格。经质证，被告东某公司对该组证据的真实性无异议，对证明问题有异议。虽然该民事调解书已经生效，但是没有得到政府机关最后确认权利，产权没有真正过户到原告的名下，司法文书不能代替行政确认书，也不能代替房产证。因被告东某公司对该组证据的真实性无异议，故本院对该组证据的真实性予以认定；
3.房屋租赁合同一份（出示原件、提交复印件）。欲证明东风新村龙宫南侧1-37号房屋出租情况属实。经质证，被告东某公司对该证据的真实性及证明问题均有异议，原告出租房屋的产权人是被告，所以该份证据不能证明原告主张。因该证据系原件，故本院对该证据的真实性予以认定；
4.庆高新城管发【2013】5号文件一份（复印件）、会议备忘录一份（复印件）。欲证明：1、原告房屋系被被告拆毁；2、被告一直未对原告进行安置补偿；3、被告私自拆除房屋的时间为2009年11月；4、原告权利受到侵害后，一直进行维权；5、被告曾于2012年7月10日，在政府部门的协调下，与原告达成如下处理意见：龙宫装饰城由被告在一年内恢复原貌；因被告拆扒房屋造成的损失，由被告一年内补偿完毕，补偿价格由法院指定评估机构确定。截止2013年5月13日，被告一直未履行承诺。经质证，被告东某公司对该组证据的真实性无异议，对证明问题有异议。认为该组证据不能证实原告主张，原告的主张已超过诉讼时效的保护期限。因被告东某公司对该组证据的真实性无异议，故本院对该组证据的真实性予以认定；
5.（2013）庆高新商破字第1-1-1号民事裁定书一份（复印件）、（2013）庆高新商破字第1-1-2号民事裁定书一份（复印件）。欲证明被告东某公司于2013年5月23日向大庆高新技术产业开发区人民法院申请破产清算。大庆高新技术产业开发区人民法院于2013年9月2日受理了被告的破产清算申请，于2015年11月21日驳回了被告的破产清算申请。经质证，被告东某公司对该组证据的真实性无异议，对证明问题有异议。认为原告申报的债权并未得到法院确认。因被告东某公司对该组证据的真实性无异议，故本院对该组证据的真实性予以认定；
6.大庆高新区人民法院关于龙宫业主上访反映问题的答复一份（复印件）。欲证明大庆高新区法院曾于2016年3月14日对原告等龙宫业主进行答复，原告才得知被告的破产清算申请已经被法院驳回。经质证，被告东某公司对该证据的真实性无异议，对证明问题有异议。认为但该答复不能作为原告主张权利的证据。因被告东某公司对该证据的真实性无异议，故本院对该证据的真实性予以认定；
7.证人裴某出庭作证。欲证明原告等龙宫业主一直在向被告主张权利，原告主张权利未超过诉讼时效。自2009年被告东某公司拆除房屋开始，证人和原告就一直一起向被告主张维权。2013年，在开发区管委会的组织下，全体龙宫业主与东某公司的法定代表人王晓东谈判协商补偿事宜，确定补偿方案，并形成会议备忘录。此后便找不到王晓东，业主们为此一直多次上访主张权利，从2009年到现在一直没停止过。经质证，被告东某公司对证人证言的真实性有异议，认为原告最近三年内没有主张权利，原告的主张已经超过诉讼时效。因结合原告提供的其他证据，能够证实证人证言的真实性，故本院对证人裴某的证言予以认定。
在本案审理过程中，被告东某公司未出示证据。
根据原告所举证据及原、被告当庭陈述，认定本案事实如下：
1998年1月15日，马建新（即原告马某某）与被告东某公司签订售房合同一份，约定马建新购买由东某公司自建的房屋一套（8-9轴，J-K轴），面积约为64平方米。原告向被告交付了房屋价款117360元。房屋建成后，被告东某公司办理了房屋所有权证书，所有权人为被告东某公司，房屋坐落于萨尔图区××新村龙宮南侧一层1-37号，面积为65.2平方米。被告东某公司将房屋交付给原告使用，但双方未办理产权变更登记。2007年12月1日，原告将该房屋以每年1.5万元的价格对外出租。2009年11月，被告东某公司在未与原告协商的情况下将原告所购买的房屋私自拆除，拆除行为持续到2011年4月。
2012年7月10日，在大庆××新区管委会的协调下，原告马某某等龙宫业主与被告东某公司法定代表人王晓东达成协商意见：“龙宫装饰材料城由被告东某公司在一年内恢复重建；一年内为没有产权证的业主办理房屋产权证和土地证；一年内对业主遭受的损失以租金形式进行赔偿。”王晓东及全体上访业主在会议备忘录上签字。协议签订后，被告东某公司始终未履行协议内容，并于2013年5月23日向大庆高新技术产业开发区人民法院申请破产清算。后因被告始终不提供破产清算所需的债务、债权清册、财务会计账册等材料，导致破产清算无法进行。大庆高新技术产业开发区人民法院于2015年11月21日驳回了被告的破产清算申请。
此后，原告曾多次通过上访、申诉等途径进行维权，要求被告东某公司给予补偿。大庆高新技术产业开发区人民法院曾于2016年3月14日对原告等龙宫业主进行了答复。但被告东某公司至今未向原告支付任何补偿款。
另查明，原告马某某曾用名为马建新。

本院认为，被告东某公司在未与原告协商的情况下私自拆除了原告所购买的房屋，此行为已经侵害了原告的合法权益。虽然该房屋未办理房屋所有权变更登记，但原告已经向被告东某公司交付了全部房屋价款，被告亦将该房屋交付给原告使用，故原告对该房屋享有使用和收益的权利。由于被告东某公司对原告购买的房屋进行私自拆除，导致原告对该房屋的收益权受到损害，故对于原告要求被告东某公司按照房屋年租金赔偿损失的诉讼请求，符合法律规定，应予支持。因涉案房屋被拆毁前（2009年11月）的租金为1.5万元年，故原告请求被告按照年租金1.5万元的标准赔偿自2010年12月1日起至2017年12月31日止的房屋租金损失，于法有据，本院予以支持。自2010年12月1日起至2017年12月31日，共计7年。经计算，此期间内的租金损失共计10.5万元。对于原告诉讼请求的合理部分，本院予以支持。关于原告主张的自2017年12月31日起至实际给付之日止的租金，因尚未发生，故无法确定损失，原告可视实际情况另案起诉，本案中不予处理。关于被告主张原告的请求已经超过诉讼时效的辩论意见，因原告已经举证证明其自2009年起至今始终不间断的进行了维权，故诉讼时效发生中断，对于被告的此项辩解理由，本院不予采信。依据《中华人民共和国民法通则》第七十一条、第一百一十七条的规定，判决如下：

被告大庆市东某建筑材料有限公司于本判决生效之日赔偿原告马某某自2017年12月1日起至2017年12月31日止的房屋租金损失10.5万元；
二、驳回原告马某某的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2700元，由被告大庆市东某建筑材料有限公司负担。
如不服本判决，可在接到本判决书之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于大庆市中级人民法院。
本判决生效后，义务人在规定的时限内不履行义务的，权利人可向本院申请执行。申请执行的期限，为本判决书规定的履行期限届满之日起二年内。
（本判决书所涉币种均为人民币）

审判长 黄重阳
审判员 郭佳雪
审判员 王文娇

书记员： 边庆功