马某与李某某、高碑店市广盛房产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

原告马某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，现住北京市通州区。委托代理人解锁军，北京市京大律师事务所律师。被告李某某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，现住高碑店市。委托代理人李军辉，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，现住高碑店市。被告高碑店市广盛房产经纪有限公司法定代表人边宗华地址：高碑店市。

原告马某诉称，2017年4月份，原告与被告李某某通过被告高碑店市广盛房产经纪有限公司签订了《房屋买卖（定金）协议》及其《补充协议》。按照协议约定，原告购买被告李某某位于高碑店市，房屋面积113.8平米的房屋及地下室。该协议第2条约定：该房出售（首付、地下室、差价）大写：柒拾陆万肆仟陆佰叁拾肆元整（764634元）（其中首付款422674元，地下室21960元，差价320000元）。协议签订后，原告均按照协议约定的时间将购房的定金及房款和佣金共计人民币771134元交给了被告高碑店市广盛房产经纪有限公司，被告高碑店市广盛房产经纪有限公司收到原告的购房款后，为原告出具了收据。此后，高碑店市人民政府于2017年5月27日颁布出台了限购政策，其中：一、调整居民购房政策（一）对能够提供高碑店市3年以上纳税证明或者社会保险缴纳证明的非高碑店市籍居民家庭，限购1套住房（含新建商品房和二手住房，下同）。补缴的纳税证明或社会保险不得作为购房有效凭证……由于原告系非本市户籍居民，且在本市无3年及以上纳税证明或社会保险缴纳证明，属高碑店市颁布的限制购房的对象，无法购买被告李某某的房屋及地下室。如若原告与二被告之间的房屋买卖协议继续履行，将导致原告无法办理网签，也无法获得银行对该房屋的贷款，更将导致不予办理房地产登记之后果。原告与二被告签订房屋买卖协议的目的，系为了通过房屋买卖实现房屋所有权的转让，将该房屋变更到原告的名下。但政府出台限购政策后，双方之间房屋买卖合同的目的显然无法实现。事后，原告多次与二被告协商解除合同，二被告均不同意也不退还原告交纳的费用。为维护原告的合法权益，特诉至贵院，请求判令解除原、被告双方签订的房屋买卖（定金）协议及其补充协议；判令两被告连带共同向原告返还购房款764634元；判令被告高碑店市广盛房产经纪有限公司返还原告佣金（中介费）6500元。判令本案诉讼费及相关费用由两被告共同承担。被告李某某辩称，我没有收到过任何钱，退钱的话让原告找中介去。被告高碑店市广盛房产经纪有限公司未提交书面答辩。经审理查明，2017年3月8日，被告李某某与隆基泰和置业有限公司签订商品房买卖协议书及地下室使用权协议书，李某某购买紫金府小区18号楼3单元902室房屋及18号楼3单元第11号地下室。2017年4月4日，原告马某与被告李某某经被告高碑店市广盛房产经纪有限公司居间服务签订房屋买卖（定金）协议，该协议约定：“经甲（李某某）、乙（马某）、丙（高碑店市广盛房产经纪有限公司）协商就乙方向甲方购买坐落于紫金府小区一期18-3-902室，面积113.8平方米，达成如下协议：1、甲方应保证该房屋属甲方所有，并征得其配偶同意自愿出售与乙方，如因甲方原因发生任何产权纠纷给乙方造成的损失由甲方负担。乙方已对该房进行充分了解并无任何异议，自愿购买。2、该房出售764634元（其中首付422674元，地下室21960元，差价320000元）。3、乙方于签定本合同当日向甲方支付购房定金200000元整（此定金经甲乙双方同意由广盛房产方代收）……4、付款时间及方式：2017年4月8日前将该房屋款564634元整一次性交付丙方代为保管，甲方配合乙方完成过户手续之后，丙方将暂存的该房款一次性支付给甲方。5、甲、乙、丙三方协商办理该房屋更名事宜，更名费用由甲方承担……7、其他补充事宜：2017年4月8日前丙方见证甲方配合乙方更名完成后收取乙方佣金陆仟伍佰元整……”2017年4月8日，原、被告签订补充协议，该补充协议约定：“2017年4月4日在广盛房产见证下，乙方马某向甲方李某某购买了紫金府小区一期18-3-902室，双方按首付款422674元，地下室21960元，差价320000元成交，乙方交该房屋买卖定金200000元整，由居间方广盛房产代为保管。双方约定在2017年4月8日前办理该房交易及该房更名事宜。因售楼部临时性暂停更名，导致该房目前无法办理更名事宜，该房的手续《商品房买卖协议书》一份，《隆基泰和置业有限公司开具的专用收据0293574》一份，金额为该房屋首付款422674元整，《地下室使用权协议书》一份、《隆基泰和置业有限公司开具的专用收据0293575》一份，本着公开公正原则，特补充此协议，就存在的问题甲乙双方达成一致意见，补充如下：1、乙方于2017年4月7日将该房已经交付定金200000元，剩余房款564634元一次性交予丙方，丙方给乙方开具收款收据，丙方将该房手续交予乙方，该房交易结束，该房所有权归乙方所有；丙方将暂存的该房房款754634元整交予甲方，甲方给丙方开具收款收据……2、丙方扣留甲方10000元整，确保更名流程启动时，甲方无条件配合乙方完成更名手续，丙方将10000元交予甲方；更名时间限定到该房做贷款之日，如若售楼部通知做贷款时，该房屋还无法完成更名事宜，甲方同意收回该房，并确保将该房房款754634元一次性归还丙方，乙方将手续归还丙方，丙方作为中间方将房款764634元转给乙方，将该房手续交还甲方，该房交易无效，甲乙双方不涉及违约……”，上述协议原告马某、被告高碑店市广盛房产经纪有限公司均签字、盖章确认。被告李某某之子李军辉在甲方一栏中代替李某某确认签字，庭审中被告李某某对李军辉签字事实予以认可。协议签订后，原告马某于2017年4月4日支付定金200000元，2017年4月7日通过银行转账方式支付房款564634元及佣金6500元，被告高碑店市广盛房产经纪有限公司收到上述款项后为原告出具收据两份。另查明，涉案房屋为期房，现正在施工建设中。2017年5月27日高碑店市人民政府出台《高碑店市人民政府关于进一步促进全市房地产市场平稳健康发展的实施意见》，对高碑店市辖区住房实施限购和差别化住房信贷等政策。根据该文件的规定，对能够提供高碑店市3年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非高碑店市户籍居民家庭，限购1套住房（含新建商品住房和二手住房）。补缴的纳税证明或社会保险不得作为购房有效凭证。原告非高碑店市户籍居民，且未向本院提供3年以上纳税证明或社会保险证明，属于高碑店市限购范围。庭审中原告诉请解除合同，被告当庭表示同意解除合同。上述事实有房屋买卖定金协议、补充协议、收款收据、汇款凭证、商品房买卖协议及地下室使用权协议书各一份、隆基泰和置业有限公司收据及高碑店市人民政府关于进一步促进全市房地产市场平稳健康发展的实施意见》及庭审笔录在卷证实。
原告马某与被告李某某、被告高碑店市广盛房产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告马某及委托代理人解锁军、被告李某某及委托代理人李军辉到庭参加诉讼，被告高碑店市广盛房产经纪有限公司经法院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

本院认为，原、被告签订合同的日期为2017年4月4日，合同签订后房屋所在地政府陆续出台限购政策，原告非涉案房屋所在地辖区居民，属于限购范围，致使原告欲取得涉案房屋所有权确实履行不能，致使合同目的不能实现。因限购政策原、被告均无法预见，属于因不可归责于双方当事人的原因导致合同目的无法实现，原告诉请解除购房协议且被告予以同意，本院应予支持。被告高碑店市广盛房产经纪有限公司代为保管的定金及首付款764634元应予返还原告马某。在本次房屋买卖合同履行过程中双方均无违约行为，对此本院予以确认。另原告诉请被告高碑店市广盛房产经纪有限公司应返还佣金6500元，鉴于原被告三方签订的房屋买卖定金协议中约定了“丙方见证甲方配合乙方更名完成后收取乙方佣金6500元”，因此约定条件并未成就，故被告高碑店市广盛房产经纪有限公司已收取的6500元佣金应返还原告马某，原告此项诉请本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第二十六条之规定，缺席判决如下：

一、解除原告马某与被告李某某、高碑店市广盛房产经纪有限公司于2017年4月4日、2017年4月8日签订的房屋买卖（定金）协议及补充协议。二、被告高碑店市广盛房产经纪有限公司于本判决生效后十日内将代为保管的定金及首付款764634元退还原告马某。三、被告高碑店市广盛房产经纪有限公司于本判决生效后十日内返还原告马某佣金6500元。四、被告李某某对原告马某不承担民事责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11511元，由原告马某承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省保定市中级人民法院。