马劲松与邹某房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告(反诉被告)：马劲松，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，户籍地安徽省，现住上海市闵行区。
　　原告(反诉被告)委托诉讼代理人：程欣，上海峰京律师事务所律师。
　　被告(反诉原告)：邹某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，户籍地安徽省蚌埠市,现住上海市闵行区。
　　原告马劲松与被告邹某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月9日立案后，依法适用简易程序。被告邹某于2019年10月28日提起反诉，本院予以受理并就本反诉一并公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)马劲松及其委托诉讼代理人程欣，被告(反诉原告)邹某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　马劲松向本院提出诉讼请求：1.确认马劲松与邹某签订的房屋(商铺)《租赁合同》解除；2.判令邹某退还租赁押金人民币13,800元(以下币种相同)，退还马劲松已付三个月租金41,400元(2019年3月17日起至2019年6月16日止的租金)，合计55,200元；3.判令邹某赔偿马劲松租赁房屋装修装饰损失43,090元以及中介费、营业等损失59,000元，合计102，090元；4.诉讼费由邹某承担。庭审中，马劲松明确为：1.确认马劲松与邹某签订的房屋(商铺)《租赁合同》于2019年7月1日予以解除；2.判令邹某退还租赁押金13,800元，赔偿其租金损失41,400元(2019年3月17日起至2019年6月16日止的租金)，合计55,200元。
　　事实和理由：其与邹某于2019年3月4日签订《租赁合同》，马劲松向邹某承租位于上海市闵行区虹梅路XXX弄XXX号2B的店铺用于商业经营。合同签订后，马劲松支付押金以及三个月房租合计55,200元。合同约定由邹某为其办理营业执照手续，后得知讼争商铺已被他人登记注册为营业地址且未注销。马劲松多次要求邹某解决，但邹某迟迟未予解决，马劲松迫于无奈只能要求解除合同。其认为由于邹某出租的标的物存在瑕疵以及邹某未能按约履行合同义务，应承担标的物瑕疵担保责任和违约责任。马劲松为维护自身合法权益,特诉至法院，望判如所请。
　　邹某辩称如下：对于诉请1所主张的合同解除认可，但是由于马劲松没有支付租金，导致合同解除，违约方系马劲松。诉讼2、3均不同意。马劲松确已付三个月的房租，但是这三个月都在正常使用和营业，故认为租金不应退还。由于马劲松违约故认为押金亦不应退还。同样，由于违约方系马劲松故其不需要赔偿装饰装修的损失，且马劲松交接房屋也没有将钥匙亲自交还只是将钥匙交到了隔壁的商铺，也没有进行现场交接。但其接收房屋时发现，马劲松自行购买的可移动的设施都已经拆走了。其认为，马劲松的固定装修价值约1-2千元，而所谓的营业损失是由于夜场关门以及生意不好导致，故营业损失亦不应由其承担。另，由其承担中介费亦无相关法律依据。
　　另，邹某认为，双方签订的《租赁合同》中并未约定其向马劲松提供用于办理营业执照所需材料的具体时间。而马劲松在其擅自搬离前均实际使用讼争房屋，且工商部门亦未进行检查或作出停止营业的处罚决定。期间，其也积极帮助马劲松协调办理营业执照的相关事宜，且经其协调讼争房屋亦具备了办理营业执照的条件。其于2019年7月16日通过微信通知马劲松，但马劲松不予理会还于2019年7月22日自行搬离。且马劲松搬离时亦未告知，只是将钥匙放置在第三人处。综上，其认为违约方系马劲松而非其本人，基于马劲松的上述行为，邹某提出反诉并主张：1.判令马劲松支付讼争房屋自2019年6月17日至2019年7月22日的房租，共计17,020元；2.判令马劲松支付租赁期间的使用水电费合计2,365.03元(其中电费2,072.02元，水费293.01元)；
　　3.判令马劲松支付违约金13,800元。庭审中邹某明确反诉诉请2为：判令马劲松支付租赁期间的使用水电费合计2,346.13元(其中电费2,072.02元，水费274.11元)。
　　针对邹某的反诉诉请，马劲松辩称如下：首先，其认为邹某的反诉不应受理，应当另案起诉。其次，其认为若法院最终合并审理，则其不同意全部反诉诉请。其主张双方的《租赁合同》在2019年7月1日已经解除合同，在其解除意思告知邹某之日就已解除。之所以到同月22日才交还房屋是因为邹某一直不配合房屋交接所致，并非马劲松的责任。故其认为即使有占有房屋也是由于邹某不配合接收房屋所致，故不同意支付该期间的租金(使用费)。再次，由于双方合同中没有约定水电费应由承租人来承担，所以邹某提出反诉诉请2没有合同依据。即便应由其承担，在房屋交接的时候也没有任何的抄表记录，所以也不认可邹某现主张的水电费就是其实际使用发生的水电费，其认为邹某的主张没有依据。又次，邹某提出的反诉诉请3因为违约在于邹某本身，故其不应承担违约赔偿责任。最后，其认为反诉诉请4系法院裁决范围，应由法院依法裁判。
　　本院经审理认定事实如下：2019年3月4日，邹某作为出租方(甲方)与马劲松作为承租方(乙方)就上海市闵行区虹梅路XXX小区(弄)XXX栋店铺-2室签订《租赁合同》。合同约定，乙方向甲方租赁该房屋仅作为商业使用。该房屋租赁期为10个月。在2019年3月17日起至2020年1月16日止。该房屋的月租金为13,800元，租金以转账方式支付。双方议定首期付叁月，另附13,800元押金，以后按每3月结算一次，提前5天支付下一次房租，押金不变，甲方在收到乙方租金(包括押金后，必须开具收据予乙方)。甲、乙双方如有特殊情况，需提前终止本合同，必须提前一个月通知对方和中介方，若征得对方同意后，方可办理退房手续；若双方意见未达成一致，则按照违约处理。违约方则向对方支付违约金13,800元。若甲方违约，除退还给乙方押金外，还须支付给乙方上述金额的违约金，反之若乙方违约则甲方有权不退还押金。合同补充条款手书：“门店合同期内不得转租，不能做餐饮。门店到期优先续租权由乙方。甲方提供资料供乙方办理营业执照，水电由乙方自行承担。”合同另约定双方其他相关权利义务，双方亦于落款处签名。同日，马劲松向邹某转账支付55,200元。同日，案外人上海某房地产经纪事务所向马劲松出具5,000元的中介费收据一张。
　　2019年3月7日，马劲松作为发包方(甲方)与案外人张某某作为承包方(乙方)就讼争房屋签订《房屋装修合同》。合同约定工期自2019年3月10日起至2019年3月30日止，工程价款34,000元。合同另约定双方其他相关权利义务，双方于落款处签名。后，马劲松以微信转账形式向案外人张某某支付8,000元。案外人张某某于2019年3月14日出具8,000元收条一张，于2019年3月25日出具12,000元收条一张，于2019年4月10日出具14,000元收条一张。
　　2019年7月15日，马劲松的工作人员通过微信向邹某发送《关于解除合同的通知》。上载：“……由于你签订合同时隐瞒了出租房屋的真实情况，合同签订后至今你也未能履行约定的义务，导致我在承租商铺无法办理营业执照，无法开展正常合法经营，致使租赁合同目的无法实现。为避免和减少损失进一步扩大，本人现通知你解除租赁合同，希望你接通知后，尽快与本人商讨处理善后事宜。”该《关于解除合同的通知》上落款时间为2019年7月1日。同月16日，邹某回复称：“你们现在怎么说？要办营业执照明天可以带你过去办。你们房租已经过期一个月了，押金都用完了。”对方未回复。同月22日，邹某向马劲松的工作人员发送微信称：“我看你们搬完了，钥匙在哪里？”，在得到回复“隔壁修锁那里”后，邹某回复：“好的，谢谢。”
　　另查明，承租后马劲松委派工作人员多次通过微信方式催促邹某协助办理营业执照事宜。邹某表示由于上家没有注销，其会尽快办理。马劲松的工作人员于2019年4月12日、4月18日、5月6日发信息告知邹某，有相关的工商部门工作人员上门检查营业执照。
　　又查明，2016年6月14日，案外人上海市闵行区某大米店的营业执照办理登记于上海市闵行区虹梅路XXX弄XXX号店铺2B内。至本案民事判决书出具之日止，该店铺的经营状态仍为存续。
　　再查明，讼争房屋已另出租他人，屋内原有装修已存在拆除、添附等情形，无法还原装修情况。经双方确认，马劲松承租后不可移动装修范围包括：地板损坏部分的修补、套间隔墙的分隔(包括大厅以及两个美容隔间)、灰色墙纸以及美容室墙纸张贴、部分电路排线(包括大厅大灯排线、隔间排线)。
　　对于上述当事人双方没有争议的事实，由马劲松提供的《租赁合同》、原告工作人员与被告的微信谈话记录、《关于解除合同的通知》、国家信用信息网企业信息资料、银行支付凭证，由邹某提供的微信聊天记录截屏以及双方当事人的当庭陈述予以佐证，本院予以确认。
　　对于马劲松提供的有争议证据：1.《装修合同》、装修费支付凭证和收据、广告牌制作费用的收据、淘宝网购货记录一组，旨在证明其租赁房屋装修装饰损失43,090元。对此邹某质证认为对于《装修合同》和三张收条均不认可，对于广告牌制作费用的收据不认可，淘宝网购货记录的关联性真实性均不清楚，故不认可。仅认可微信截图转账8,000元。本院对于《装修合同》、微信截屏转账8,000元、金额为8,000元的收条三性予以认可。对于另外两张收条，马劲松虽陈述以现金方式支付，然并无其他相关证据可予以佐证，对该两张收条的证明目的本院难以认同。至于广告牌制作费用的收据、淘宝网购货记录一组，本院认为该组证据与本案之间所存在的关联性不足，亦无法证明马劲松的证明目的。
　　2.房租租赁中介费收据，旨在证明马劲松租赁房屋支付的中介费损失5,000元。邹某则质证认为，马劲松具体付了多少钱的中介费不清楚，虽然该中介公司是其就职的中介公司，但是5,000元中介费并非由其收取，所以也不应由其退还。对此，本院认为对于该证据三性本院予以认可。
　　对于邹某提供的提供的有争议证据：水、电费发票一组，旨在证明马劲松欠付其水、电费金额。马劲松则质证认为，对于真实性认可，但对于其证明目的不予认可。双方在租赁合同中没有约定水电费的承担问题且在房屋交接时候没有水电费的抄表记录，故该证据无法证明该水电是其使用的，且该费用是否是其承担的合同中也没有依据。对此本院认为，庭审中邹某明确该水电费发票所指向的102室房屋被分隔成上下两层，讼争房屋仅为102室中的下层部分房屋，且该上、下两层房屋亦无分表，水电费发票所指向的金额并非单指讼争房屋。据此，本院对于该组证据不予采信。
　　本院认为，马劲松与邹某签订的《租赁合同》系双方当事人真实意思表示，该合同依法成立，且未违反法律、行政法规中的效力性、强制性规定，当属有效。现双方对于讼争合同解除、马劲松于2019年7月22日搬离讼争房屋后邹某收回房屋一节事实以及马劲松的已付款情况并无争议。双方的争议焦点在于：一、合同解除的过错方以及合同解除日；二、合同解除后的后果应如何处理？
　　针对争议焦点一：马劲松认为，合同解除的原因在于前手承租人未及时迁出营业执照导致其无法合法经营最终导致合同解除，对此邹某应承担合同解除的责任。另，其认为合同解除日应当是2019年7月1日，其虽然没有相关证据可以证实当日邹某已经收到《关于解除合同的通知》，但邹某在第一次开庭时已予以承认。虽然在第二次开庭时邹某称其于2019年7月15日方收到《关于解除合同的通知》，但邹某的改口属于反言，不应得到采信。原告为保留证据，所以于2019年7月15日再次向邹某发出《关于解除合同的通知》。而邹某则认为，合同的解除系因为马劲松欠租且擅自搬离所致，其按约仅需要提供办理营业执照所需的材料即可，并不存在马劲松所称的违约情形。至于合同解除日，其于第一次开庭时因为时间较久，记不清楚。直至第二次开庭前，其才翻查到相关的微信记录，证实其于2019年7月15日方通过微信收到马劲松方发出的《关于解除合同的通知》。对此本院论证如下：从双方的往来微信可见，马劲松在房屋交接后实际经营过程中，持续要求邹某协助办理营业执照。而邹某亦承认系案外人上海市闵行区全志大米店未迁出营业执照导致马劲松方无法办理证照。而在此后数月中，该障碍终未解决，致使马劲松方无法合法经营。据此，本院认为讼争合同解除的过错方应为邹某，其应承担相应责任。至于合同解除日，本院认为根据“禁止反言”的法律原则，对反言人提出的不利其自身的陈述所产生的后果应由反言人自行承担。本案庭审过程中，邹某在第一次开庭时已认可于2019年7月1日收到了《关于解除合同的通知》，此后又对此予以否认，已构成反言，据此应当确认邹某对其于2019年7月1日收到《关于解除合同的通知》进行了自认，本院以该日作为合同解除日。
　　针对争议焦点二：合同解除后，邹某应向马劲松返还押金13,800元。对于马劲松要求邹某赔偿相当于已付三个月租金41,400元的诉请，本院认为在此期间马劲松已然使用讼争房屋，此项诉请并无合同或法律之依据，本院难以支持。至于马劲松另要求邹某赔偿中介费以及营业损失等，本院亦认为其诉请无合同或法律之依据。虽邹某未能排除马劲松无法办理营业执照之障碍导致合同解除，但双方对于解除合同后中介费的承担并无约定。在双方合同将于2020年1月16日行将到期的情况下，马劲松实际已经使用讼争房屋至2019年7月22日的情况下，本院认为要求邹某赔偿中介费损失理据不足。至于其主张的营业损失更未向本院提交相关证据予以佐证，对此本院亦不予支持。对于马劲松主张的装修部分损失分为两项，固定装修部分34,000元以及广告、淘宝购买材料等9,090元。本院认为广告、淘宝购买材料部分均属于可移动设施，在合同解除后马劲松应自行搬走，该部分金额不属于邹某应赔偿的范畴。至于固定装修部分，鉴于现场已经灭失无法就装修进行审价，在庭审过程中双方均认可由法院依据马劲松提交的17张照片的情况以及当庭双方确认的施工范围酌定装修价值。本院参考双方确认的施工范围、照片显示的装修情况、马劲松提供的支付凭证，再考虑到双方约定的合同期以及马劲松实际使用房屋的时间段等因素，酌定讼争房屋的剩余装修价值为5,000元，该部分损失应由邹某予以承担。至于邹某主张马劲松承担自2019年6月17日起至2019年7月22日止的租金之诉请，鉴于马劲松亦确认其租金支付至2019年6月16日，且至同年7月22日将房屋交还给邹某，邹某此项诉请于法有据，应予以支持，然需强调2019年7月2日起至2019年7月22日止相关款项应为房屋占有使用费而非租金。且邹某主张的该笔租金金额计算有误应予以调整，本院最终支持邹某所主张的自2019年6月17日起至2019年7月1日止的租金应为6,900元(13,800元÷30天×15天)，自2019年7月2日起至2019年7月22日止的房屋占有使用费应为9,660元(13,800元÷30天×21天)，以上合计16,560元。对于邹某主张的相关水、电费之诉请，由于其举证的水电费单据指向102室，然马劲松承租的仅为其中部分且邹某无法提供分表等信息。根据目前邹某的举证，本院暂难支持此项诉请。而邹某作为合同解除的过错方，亦无权向马劲松主张违约金，对于其此项诉请本院亦予以驳回。
　　据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第(四)款、第九十六条第(一)款、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：
　　一、原告(反诉被告)马劲松与被告(反诉原告)邹某于2019年3月4日签订的《租赁合同》于2019年7月1日予以解除；
　　二、被告(反诉原告)邹某于本判决生效之日起十日内向原告(反诉被告)马劲松返还保证金13,800元；
　　三、被告(反诉原告)邹某于本判决生效之日起十日内向原告(反诉被告)马劲松赔偿装修损失5,000元；
　　四、原告(反诉被告)马劲松于本判决生效之日起十日内向被告(反诉原告)邹某支付自2019年6月17日起至2019年7月1日止的租金6,900元以及自2019年7月2日起至2019年7月22日止的房屋占有使用费9,660元，以上合计16,560元；
　　五、驳回原告(反诉被告)马劲松其余诉讼请求；
　　六、驳回被告(反诉原告)邹某其余诉讼请求。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　本诉案件受理费减半收取计1,722.9元，由原告(反诉被告)马劲松负担1,516.97元，由被告(反诉原告)邹某负担205.93元。反诉案件受理费减半收取计314.82元，由被告(反诉原告)邹某负担157.72元，由原告(反诉被告)马劲松负担157.1元。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院(立案庭)递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员：钱  洁

书记员：瞿思沁