马光合诉韩某某、黄某某、的房屋买卖合同纠纷民事判决书

马光合
胡季春（湖北正堂律师事务所）
韩某某
黄某某
冯祥文（湖北磊落律师事务所）
杨诗荣
刘端

上诉人（原审原告、原审反诉被告）:马光合，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族。
委托代理人:胡季春（代理权限:一般代理），湖北正堂律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、原审反诉原告）:韩某某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族。
被上诉人（原审被告、原审反诉原告）:黄某某，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，系韩某某之妻。
两
被上诉人的
委托代理人:冯祥文（代理权限:一般代理），湖北磊落律师事务所律师。
原审反诉被告:梅玉翠，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，系马光合之妻。
原审第三人:杨诗荣，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族。
原审第三人:刘端，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，系杨诗荣之妻。
上诉人马光合为与被上诉人韩某某、黄某某、原审反诉被告梅玉翠、原审第三人杨诗荣、刘端房屋买卖合同纠纷一案，不服广水市人民法院（2014）鄂广水民初字第00133号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年8月11日受理后，依法由审判员郭建强担任审判长，与代理审判员李超、朱玉玲组成合议庭，于2015年9月8日公开开庭进行了审理。上诉人马光合的委托代理人胡季春，被上诉人韩某某、黄某某及其委托代理人冯祥文到庭参加了诉讼。原审反诉被告梅玉翠、原审第三人杨诗荣、刘端经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原审被告韩某某、黄某某辩称:1、原告出售的房屋顶层结构不符合主合同约定，与其口头介绍大相径庭，货不等值，显失公平，依法应予撤销。2、原告出售的房屋顶层存在质量瑕疵和安全隐患，严重影响正常居住使用，依法应予撤销或解除合同，赔偿损失。3、原告隐瞒事实真相，采取欺诈手段致使被告在违背真实意思的情况下缔结的民事行为应为无效。4、违法违规建筑不应受到法律保护，其违法所得应依法追缴。
原审反诉原告韩某某、黄某某反诉称:2013年10月14日，反诉被告马光合将其购买于第三人杨诗荣、刘端夫妇的位于广水市应山办事处许家井五组的房屋一套（系旧房改建）卖与反诉原告。该房屋已由反诉被告装修完毕，且其谎称楼层屋面为全部水泥现浇。房屋交付后，反诉原告才发现楼层屋面并非为全部水泥现浇，深知上当受骗，遂多次找到反诉被告要求解除合同，无果后还曾诉至法院，后因其他原因撤诉。现依法提起反诉，请求判令依法撤销或解除与第三人之间的买卖合同及与反诉被告签订的房屋买卖补充合同；依法判令反诉被告返还购房款26万元并赔偿经济损失5万元；诉讼费由反诉被告承担。
原审反诉被告马光合辩称:1、我出卖给反诉原告的房屋产权手续合法齐备，系合法建筑，可以进行交易。2、反诉原告是在看了现房无异议后自愿购买并与反诉被告签订了房屋买卖补充合同，不存在反诉被告对其欺诈的问题。综上，双方签订的房屋买卖补充合同合法有效，应按约履行。
原审反诉被告梅玉翠未答辩。
原审第三人杨诗荣、刘端未陈述意见。
原判认定，2013年10月14日，原告（反诉被告）马光合与被告（反诉原告）韩某某签订了房屋买卖补充合同一份，原告（反诉被告）马光合将其所有的位于广水市应山办事处许家井社区五组的住房一套售于被告（反诉原告）韩某某。合同中载明:“……卖方以33.3万元价格将房产转卖给买方韩某某，卖方保持房屋装修完整，并将部分家用电器、家具一起转让给乙方……双方同意签订协议之时，买方暂付给卖方30万元，其余3.3万元除扣去原卖方办理房产证押金5000元外，剩下2.8万元等一切交易事项完毕后（特别是要原卖方杨诗荣夫妇俩必须在原合同上签字）后一次付清，付款以收条为证……。”此外，合同还对其他有关事项作了约定。合同签订后，原告（反诉被告）马光合于同年10月24日收到被告（反诉原告）韩某某支付的购房款26万元并出具了收条。剩余购房款73000元扣除办证押金5000元后，由被告（反诉原告）韩某某于同日出具了68000元的欠条一份。嗣后，原告（反诉被告）马光合按约定交付了房屋及部分家电、家具，但当其向被告（反诉原告）韩某某催要购房欠款时，被告（反诉原告）韩某某以房屋天平结构与约定不符，不是全部现浇为由拒付购房欠款。2013年12月24日，原告马光合诉至法院，请求判令被告韩某某、黄某某清偿购房欠款68000元并承担诉讼费用。在审理过程中，反诉原告韩某某、黄某某提起反诉，请求判令依法撤销或解除其与第三人之间的买卖合同及与反诉被告马光合签订的房屋买卖补充合同；依法判令反诉被告马光合返还购房款26万元并赔偿经济损失5万元；诉讼费由反诉被告承担。
原审另查明:诉争房屋位于第三人杨诗荣、刘端对其原有房屋拆除后改建而成的一套住宅楼中的第五层（顶层），天平结构为一半现浇一半盖瓦，改建的相关手续齐备。房屋建成后，第三人杨诗荣于2009年5月14日将该套房屋以现状（毛坯房）出售给原告（反诉被告）马光合，双方签订了房屋买卖合同一份，其中载明:“……买方购买的房屋为现房，墙面、天平为水泥砂浆粗装，地面为水泥砂浆放糙……上述房产交易价格:105000元……”。嗣后，原告（反诉被告）马光合对该房屋进行装修后于当年入住直至其将房屋售于被告（反诉原告）韩某某。
原审再查明:诉争房屋屋顶因吊顶装潢而无法现场肉眼识别其天平结构的实际情况。韩某某在与马光合磋商合同条款时，根据马光合与第三人“墙面、天平为水泥砂浆粗装，地面为水泥砂浆放糙……”的合同约定，认为诉争房屋的天平结构全部为现浇，马光合也未告知韩某某房屋天平结构的实际情况（一半现浇一半盖瓦）。房屋交付后，韩某某从他人处得知该房屋屋顶不是全部现浇结构，遂与马光合交涉，要求解除合同。协商无果后，韩某某曾于2013年11月20日诉至法院，要求确认合同无效、返还购房款并赔偿损失，后又于同年11月25日撤诉。上述诉争房屋至今未办理房屋权属证书。
原审法院认为，原、被告的争议焦点为原告（反诉被告）马光合与被告（反诉原告）韩某某之间签订的房屋买卖合同的效力问题。《中华人民共和国合同法》第五十四条  规定:“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销:（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销……”。本案中，被告（反诉原告）韩某某与原告（反诉被告）马光合签订的“补充合同”虽未对房屋质量及结构标准进行约定，但既然是补充合同，则应以原告（反诉被告）马光合与第三人签订的房屋买卖合同中约定的房屋质量及结构标准作为参照。据此，被告（反诉原告）韩某某认为该合同中约定的“天平为水泥砂浆粗装……”的含义即为楼顶现浇，符合普通人的通常理解，故按照此约定标准，诉争房屋的天平应全部为现浇结构。但原告交付的房屋天平实际情况确为一半现浇，另一半非现浇，而且因室内吊顶装修的掩盖导致被告无法在现场查看到房屋天平的真实情况，故构成重大误解，其诉请撤销该合同符合法律规定，应予支持。合同被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。故原告（反诉被告）马光合应向被告（反诉原告）韩某某返还购房款26万元，（反诉原告）韩某某应向原告（反诉被告）马光合返还房屋。
综上，原告（反诉被告）马光合诉请二被告（反诉原告）清偿购房欠款68000元于法无据，法院不予支持。被告（反诉原告）韩某某、黄某某反诉撤销合同并返还购房款260000元的请求与法相符，法院予以支持。其反诉请求赔偿其经济损失50000元未举证证明，法院不予支持。反诉被告梅玉翠及第三人杨诗荣、刘端非本诉的当事人，反诉原告韩某某、黄某某对其提起反诉与法不符，应予驳回。经法院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第五十四条  第一款  第（一）项  、第五十八条  和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条  的规定，判决:一、撤销原告（反诉被告）马光合与被告（反诉原告）韩某某于2013年10月14日签订的《房屋买卖补充合同》。二、反诉被告马光合返还反诉原告韩某某、黄某某购房款260000元，于判决生效之日起七日内付清。反诉原告韩某某、黄某某自收到上述款项起三日内向反诉被告马光合返还诉争房屋。三、驳回原告马光合的诉讼请求。四、驳回反诉原告韩某某、黄某某的其他反诉请求。案件受理费1500元及保全申请费700元，由原告负担。反诉案件受理费1000元，由反诉原、被告各负担500元。
上诉人马光合不服原审判决，向本院提起上诉称:一、一审认定事实错误。1、诉争房屋经过两次买卖合同，一是韩某某与杨诗荣、刘端于2009年5月14日所签，二是韩某某与马光合于2013年10月14日所签，本案应以第二次签订的买卖合同为准。2、合同签订前，上诉人已就房屋天平结构向被上诉人作出明确说明，双方约定补充合同中不载明“天平为水泥砂浆粗装”，一审认定“被上诉人在签订合同时不知情，事后从他人处得知屋顶不是全部现浇结构”无事实依据。3、上诉人已交付房屋，并办理水电等相关过户手续，被上诉人已使用，双方并无争议，支付尾款时被上诉人却以质量为由拒绝支付违反诚信原则。二、一审判决适用法律错误。本案买卖合同是双方当事人反复磋商后的真实意思表示，一审以《合同法》第五十四条“重大误解”为由撤销合同无任何事实依据。三、被上诉人应当切实履行合同义务。被上诉人拒绝支付房屋余款违反合同约定，应当向上诉人支付68000元房屋余款。综上，上诉人与被上诉人签订的房屋买卖合同合法有效，请求二审法院撤销原判，依法改判，由被上诉人承担诉讼费。
被上诉人韩某某、黄某某辩称:一、一审认定事实清楚，程序合法，实体处理恰当。1、被上诉人对涉案房屋结构存在重大误解。2、被上诉人对上诉人能否办理房屋所有权证书存在重大误解。上诉人提供的建设工程规划许可证、房产证及土地使用权证等均非涉案房屋的所有权或使用权证，建设工程规划许可证证实第三人杨诗荣获批建房层数为二层，不包含涉案的第五层房屋，涉案房屋无法取得房屋所有权证。双方签合同之时，上诉人同意留五千元作为办证押金，证实上诉人承诺能办到房产证。3、被上诉人在交易价格上存在重大误解。上诉人与被上诉人签订的房屋买卖价格为2297元／平方米，远高于广水市1200元／平方米的小产权房价格。二、上诉人不能履行合同约定的办理房产证的主要义务，被上诉人要求退还涉案房屋合理合法。三、双方签订的买卖合同因违反法律的禁止性规定属当然无效合同。双方买卖合同因违反《中华人民共和国房地产管理法》第三十七条、第三十八条、第三十九条的“出卖人因未依法登记取得权属证书的，不得转让”之禁止性规定而无效。综上，上诉人与被上诉人签订的买卖合同既有重大误解情形，又属于当然无效民事行为，请求二审驳回上诉，维持原判。
原审反诉被告梅玉翠未答辩。
原审第三人杨诗荣、刘端未答辩。
上诉人马光合为支持其上诉理由，向本院提交五张照片作为证据，旨在证明:通过外观就可以看出涉案房屋屋顶一部分是现浇结构、一部分不是现浇结构。
被上诉人韩某某、黄某某质证认为，对上诉人提供的证据有异议，该组照片并不能通过肉眼看出屋顶是现浇还是盖板，并且，不管是现浇还是盖板，双方签订合同当然无效。
被上诉人韩某某、黄某某为支持其上诉理由，向本院二张照片作为证据，旨在证明:涉案房屋屋顶没有现浇的地方装修了，屋顶现浇的地方没有装修，上诉人在签订买卖合同之时隐瞒事实。
上诉人马光合质证认为，被上诉人买房之前已经看过房屋，对房屋结构非常了解。
原审反诉被告梅玉翠、原审第三人杨诗荣、刘端二审均未提交新证据。
对上述有异议的证据，本院认为，上诉人提交的证据系五张照片，从外观结构看并不能直接认定涉案房屋的结构现状，对该证据不予采信；被上诉人提交的证据系照片二张，从外观结构看亦无法直接证实涉案房屋的结构现状，对该证据不予采信。
经审理查明，除“诉争房屋位于第三人杨诗荣、刘端对其原有房屋拆除后改建而成的一套住宅楼中的第五层（顶层），改建的相关手续齐备”外，原判认定的其他事实属实。
本院认为，《中华人民共和国建筑法》第七条  第一款  规定:“建筑工程开工前，建设单位应当按照国家有关规定向工程所在地县级以上人民政府建设行政主管部门申请领取施工许可证；但是，国务院建设行政主管部门确定的限额以下的小型工程除外。”《中华人民共和国城乡规划法》第四十条  规定:“在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证”。本案中，案外人刘征福为广水市应山办事处许家井五组的私人住宅房屋办理了建设规划许可证、原审第三人刘端为该房屋建设办理了用地审批手续，并办理了房屋产权证，但该栋房屋建设工程规划许可证上载明的建设规模为160㎡，房屋产权证上载明的建筑面积为183.3㎡、房屋总层数为2层。对于广水市应山办事处许家井五组刘端所有的该套住房规划许可范围之外的第五层房屋，当事人并未提供相应证据证实房屋建设的合法性，因此，马光合与韩某某签订的《房屋买卖补充合同》违反了法律、行政法规的强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条  第一款  第（五）项  的规定，应属于无效合同。《中华人民共和国合同法》第五十八条  规定:“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”据此，马光合应向韩某某返还购房款260000元，韩某某应向马光合返还房屋。上诉人马光合请求韩某某、黄某某支付剩余购房款68000元，因双方合同无效，其上诉理由依法不能成立，本院不予支持；被上诉人韩某某、黄某某请求上诉人马光合返还购房款260000元符合法律规定，本院予以支持，其请求赔偿经济损失50000元未举证证明，本院不予支持。综上所述，原审判决部分事实认定错误，适用法律错误，应予纠正。依照《中华人民共和国建筑法》第七条  第一款  ，《中华人民共和国城乡规划法》第四十条  ，《中华人民共和国合同法》第五十二条  第一款  第（五）项  、第五十八条  ，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条  第一款  第（二）项  之规定，判决如下:
一、撤销广水市人民法院（2014）鄂广水民初字第00133号民事判决；
二、马光合与韩某某于2013年10月14日签订的《房屋买卖补充合同》无效；
三、马光合返还韩某某、黄某某购房款260000元，于判决生效之日起七日内付清。韩某某、黄某某自收到上述款项之日起三日内向马光合返还诉争房屋；
四、驳回马光合的诉讼请求；
五、驳回韩某某、黄某某的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条  之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费1500元及保全申请费700元，由马光合负担。反诉案件受理费1000元，由马光合、韩某某各负担500元。二审案件受理费1500元，由马光合负担。
本判决为终审判决。

本院认为，《中华人民共和国建筑法》第七条  第一款  规定:“建筑工程开工前，建设单位应当按照国家有关规定向工程所在地县级以上人民政府建设行政主管部门申请领取施工许可证；但是，国务院建设行政主管部门确定的限额以下的小型工程除外。”《中华人民共和国城乡规划法》第四十条  规定:“在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证”。本案中，案外人刘征福为广水市应山办事处许家井五组的私人住宅房屋办理了建设规划许可证、原审第三人刘端为该房屋建设办理了用地审批手续，并办理了房屋产权证，但该栋房屋建设工程规划许可证上载明的建设规模为160㎡，房屋产权证上载明的建筑面积为183.3㎡、房屋总层数为2层。对于广水市应山办事处许家井五组刘端所有的该套住房规划许可范围之外的第五层房屋，当事人并未提供相应证据证实房屋建设的合法性，因此，马光合与韩某某签订的《房屋买卖补充合同》违反了法律、行政法规的强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条  第一款  第（五）项  的规定，应属于无效合同。《中华人民共和国合同法》第五十八条  规定:“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”据此，马光合应向韩某某返还购房款260000元，韩某某应向马光合返还房屋。上诉人马光合请求韩某某、黄某某支付剩余购房款68000元，因双方合同无效，其上诉理由依法不能成立，本院不予支持；被上诉人韩某某、黄某某请求上诉人马光合返还购房款260000元符合法律规定，本院予以支持，其请求赔偿经济损失50000元未举证证明，本院不予支持。综上所述，原审判决部分事实认定错误，适用法律错误，应予纠正。依照《中华人民共和国建筑法》第七条  第一款  ，《中华人民共和国城乡规划法》第四十条  ，《中华人民共和国合同法》第五十二条  第一款  第（五）项  、第五十八条  ，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条  第一款  第（二）项  之规定，判决如下:

一、撤销广水市人民法院（2014）鄂广水民初字第00133号民事判决；
二、马光合与韩某某于2013年10月14日签订的《房屋买卖补充合同》无效；
三、马光合返还韩某某、黄某某购房款260000元，于判决生效之日起七日内付清。韩某某、黄某某自收到上述款项之日起三日内向马光合返还诉争房屋；
四、驳回马光合的诉讼请求；
五、驳回韩某某、黄某某的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条  之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费1500元及保全申请费700元，由马光合负担。反诉案件受理费1000元，由马光合、韩某某各负担500元。二审案件受理费1500元，由马光合负担。

审判长：郭建强
审判员：李超
审判员：朱玉玲

书记员：王凌