马某与河北美联房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书

原告：马某，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住黑龙江省尚志市。委托代理人：李应丽（系原告马某母亲），女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住黑龙江省尚志市。委托代理人：顾倩，北京睿乾律师事务所律师。被告：河北美联房地产开发有限公司，住所地河北省香河县蒋辛屯镇大香公路116号。法定代表人：祝军，总经理。委托代理人：王迎宾，该公司法务。

原告马某向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告签订的《商品房买卖合同》；2、被告向原告返还房款743210元；3、被告向原告支付违约金6932.10元；4、被告向原告支付给原告造成的损失44128元；5、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年2月21日，原告与被告就香公馆（暂定名）住宅小区9座2单元1101号房签署了《商品房买卖合同》，被告承诺自合同签订之日起，三个月内可以交房，原告按照合同的内容履行了相关的义务，后被告未履行相关承诺。2017年3月21日廊坊市人民政府发布了关于房管局等部门调控的意见通知，非本地户籍购房首付款比例上升到不低于50%，原告为黑龙江省户籍，并非本地户籍，导致原告购房成本增加，致使原告无法履行相关义务及买卖合同，被告应予以退房。原告多次要求被告返还相关款项，并赔偿损失。被告对于解除合同表示认可，但一直未履行。为此特向贵院提起诉讼，请求维护原告合法权益。被告美联公司辩称，我公司不同意解除双方签订的商品房买卖合同，双方所签订的合同系真实意思表示，原告没有法定解除理由，我公司要求继续履行合同。我公司不同意退还原告所缴纳的购房款，对于具体金额待庭审中提供的证据核对。我公司不存在违约。综上，清法院驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2017年2月18日原告马某（乙方，认购方）与被告美联公司（甲方，出售方）签订了《商品房认购书》，约定：乙方认购甲方开发的香公馆项目一期9栋2单元1101号商品房，该商品房暂测建筑面积为121.22平方米，销售总价为2406273元；乙方应在签订本协议当日向甲方缴纳20000元作为购房定金；乙方付款方式为银行按揭；本协议生效后，乙方应在本协议签订之日起3日内到甲方该项目售楼处与甲方签订《商品房买卖合同》及补充协议，乙方交纳的定金在签订《商品房买卖合同》及补充协议时转为房款或首付款；等等。同日，原告马某与廊坊市幸福基业房地产经纪有限公司（以下简称幸福公司）签订了《购房优惠承诺函》，约定：购房人马某于2017年2月18日自愿参加购房团购活动，缴纳50000元团购款，购买本项目房源，享受团购优惠，优惠规则为购买香公馆房源，独享团购优惠50000抵100000；客户一经签约，证明已享受团购优惠，此团购款不予退款；本人认可此团购活动收取的团购款不抵扣房款，仅做为团购优惠服务费；等等。当日，原告给付被告定金20000元，给付幸福公司服务费50000元。2017年2月21日原告马某（买受人）与被告美联公司（出卖人）签订了《商品房买卖合同》，约定：买受人购买出卖人开发的香公馆住宅小区9座2单元1101号房，建筑面积为121.22平方米，总价款为2283210元；买受人付款方式为银行按揭，买受人于2017年4月9日前支付首期房价款693210元，占全部房价款的30%，余款1590000元向银行申请贷款支付；出卖人应当在2017年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经质量监督部门备案验收合格等条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；等等。当日，原告给付被告购房款673210元。上述事实有商品房认购书、购房优惠承诺函、商品房买卖合同、收款收据、POS签购单及原、被告庭审陈述等证据所证实。
原告马某与被告河北美联房地产开发有限公司（以下简称美联公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年9月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告马某委托代理人李应丽、顾倩、被告美联公司委托代理人王迎宾到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

本院认为，原告主张解除其与被告签订的《商品房买卖合同》，对此被告辩称其公司不同意解除双方签订的《商品房买卖合同》，经审查，依据原告与被告签订的《商品房买卖合同》中约定“房屋总价款为2283210元，首付款为693210元，申请银行贷款为1590000元”的内容可知，原、被告约定购房首付款比例为30%。原、被告于2017年2月21日签订了《商品房买卖合同》后，于2017年3月21日《廊坊市人民政府办公室转发市房管局等部门关于进一步加强房地产市场调控的意见的通知》中载明“非本地户籍居民家庭限购1套住房且购房首付款比例不低于50%，包括新建商品住房和二手住房”，原告作为非本地户籍居民家庭，在出台上述限购、限贷政策后，其若购买被告的涉案房屋申请银行按揭贷款时，购房首付款比例应不低于50%，超出了合同中约定购房首付款比例为30%的情形，确给原告继续履行合同造成了一定的障碍，致使原告与被告之间签订的《商品房买卖合同》无法履行，故本院对原告主张解除其与被告签订的《商品房买卖合同》的诉讼请求予以支持。原告已按合同约定履行了相应的付款义务，上述合同的解除，系因在签订合同之后出现了相应的限购、限贷政策，致使原告与被告之间签订的《商品房买卖合同》无法履行，在此种情况下，合同的解除应认定为不可归责于当事人双方的事由，在合同解除后，被告应返还原告交纳的购房款。原告主张被告退还购房款743210元，对此被告辩称其认可加盖被告公司公章的收款收据，经审查，原告交纳被告购房定金20000元、购房首付款673210元共计693210元（20000元+673210元），其余50000元为原告给付幸福公司的购房优惠团购费，并非被告所收取，故被告应返还原告购房款为693210元，对于原告主张超出的部分本院不予支持。原告主张被告同意退房，双方于2018年4月9日签订了《退房协议》和《退款申请》，对此被告不予认可，经审查，原告提交的《退房协议》和《退款申请》中落款处有原告本人签名，但并没有被告公司相关人员签名，也没有加盖被告公司公章，故本院对《退房协议》和《退款申请》不予确认。原告主张被告给付违约金6932.10元、损失44128元，本院认为，因出现限购、限贷政策致使购房首付款比例提高，被告在没有收到原告全部首付款的情况下，未向原告交付房屋，不足以认定被告违约，且合同的解除为不可归责于当事人双方的事由，故本院对原告主张被告给付违约金6932.10元、损失44128元的诉讼请求不予支持。被告申请本院查询原告马某名下相关财产情况，并递交了申请书，本院认为，该申请与本案无关联性，故本院不予准予。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条之规定，判决如下：

一、解除原告马某与被告河北美联房地产开发有限公司于2017年2月21日签订的《商品房买卖合同》。二、被告河北美联房地产开发有限公司于判决生效后五日内返还原告马某购房款693210元。三、驳回原告其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5871元，已减半收取，由原告负担747元，被告负担5124元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省廊坊市中级人民法院。

审判员　　祁振宇

书记员：杨波