香河金某家居建材城有限公司与租赁合同纠纷再审民事判决书

再审上诉人（反诉原告、本诉被告、二审上诉人）:香河金某家居建材城有限公司。
法定代表人:齐金霞，董事长。
委托代理人:王存国，原
法定代表人。
委托代理人:张福义，河北子农律师事务所律师。
再审被上诉人贾松海（反诉被告、本诉原告、二审被上诉人）:男。
委托代理人:董冠华，北京市永浩律师事务所律师。
委托代理人:刘秀华，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族。
再审上诉人香河金某家居建材城有限公司（以下简称金某公司）与再审被上诉人贾松海租赁合同纠纷一案，河北省香河县人民法院于2010年12月28日作出（2009）香民初字第435号民事判决。金某公司不服，上诉至本院。本院于2010年8月26日作出（2010）廊民二终字第175号民事判决，已经发生法律效力。金某公司不服，向廊坊市人民检察院申诉。廊坊市人民检察院提请河北省人民检察院向河北省高级人民法院抗诉。河北省高级人民法院于2011年3月16日作出（2011）冀民抗字第18号民事裁定书，指令本院再审。本院于2011年11月24日作出（2011）廊民再终字第66号民事裁定书，将本案发回河北省香河县人民法院重审。河北省香河县人民法院于2013年10月20日作出（2012）香民初字第2063号民事判决。金某公司不服，上诉至本院。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。再审上诉人金某公司法定代表人齐金霞、委托代理人张福义、王存国，再审被上诉贾松海的委托代理人董冠华、刘秀华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
反诉原告金某公司反诉被告贾松海拖欠的租金379166元及滞纳金286829.7元。因反诉原告在2009年2月11日已在反诉被告提交的录音中认可反诉被告已交齐2008年11月以前的租金事实，所以应确认反诉被告在2008年11月以前不拖欠反诉原告租金。因2009年1月21日反诉原告关城暂停营业，也就是反诉被告摊位经营至2009年1月20日，共计拖欠50天租金，反诉被告主张此期间租金不是按合同约定计算，是双方协商租金数额，但没有相应证据佐证，此主张不予采信，应按合同第三年每平方米22元计算，共计拖欠69190元。双方在合同中约定“如不按足额交纳租金，每逾期一天，加收2.5%的滞纳金，此约定明显过高，应按中国银行规定的同期同类贷款利率计算，又因2009年2月11日，原、被告双方对解除合同、赔偿原告损失进行协商，未达成和解协议，违约金应从2009年2月12日起计算租金清止。反诉原告主张的其他租金及滞纳金不予支持。反诉原告主张反诉被告应给付利润12万元，没有法律依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条  、第九十四条  第一款  第二项  、第一百一十三条  、第一百一十四条  的规定，判决:一、被告香河金某家居建材城有限公司赔偿原告贾松海损失244160元，拆、装、搬运清理费8900元，返还原告贾松海押付展位租金和场地押金28305元，以上合计281365元。于判决生效后三日内履行。二、反诉被告贾松海偿还反诉原告香河金某家居建材城有限公司租金69190元及逾期付款违约金（自2009年2月12日起按中国银行规定的同期同类贷款利率计算至租金清止）。于判决生效后三日内履行。三、驳回反诉原告香河金某家居建材城有限公司其他反诉的诉讼请求。
再审上诉人金某公司上诉的主要理由:再审被上诉人违反合同约定不按时、不按数支付场租费是持续性的，一审法院不采信原始书证事实，采信争议大，疑点重重偷录的录音证据，断章取义片面认定事实，违背了最高法院关于民事诉讼证据规则的规定。再审上诉人解除合同是根据合同约定行使的解除权，根本就不存在违约。合同中对违约金的约定是双方真实意思表示，应当依据双方的约定。若适当降低，也应在不超过本金额40%确定。请二审法院依法改判。
再审被上诉人的委托代理人辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。
本院二审查明，第二年度（2007年11月1日至2008年10月31日）再审被上诉人贾松海向再审上诉人金某公司交纳租金192345元（13张收据:28305＋38040＋3000＋4000＋10000＋10000＋11000＋3300＋10000＋15700＋20000＋25000＋14000），其中2007年11月份租金是按照原第一年度价格收款。其他事实与一审认定的事实一致。
本院二审认为，再审上诉人与再审被上诉人之间签订的租赁合同是双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应恪守履行。再审被上诉人贾松海提交的视听资料只是双方就撤馆问题进行的协商，结合原审及本院二审庭审质证情况，再审上诉人对该视听资料始终存有异议，而且本案中没有其他证据对该视听资料予以佐证，该视听资料不能证明2008年11月份之前的租金已经交清以及免交2008年12月、2009年1月租金的主张。2007年11月份租金是按照原第一年度价格标准收款，可以认定该年度租金继续原第一年度价格收取。再审被上诉人应当交纳租金339660元（1887×15×12），实际交纳租金192345元。再审被上诉人贾松海尚欠再审上诉人金某公司租金147315元（339660－192345）和最后两个月的租金69190元，计216505元。鉴于再审上诉人与再审被上诉人在履行合同过程中，并未按照合同约定的期限、价格交纳租金，可视为双方对合同内容的变更，且在长达一年多的时间，再审上诉人并未按照合同约定行使合同解除权。因此，再审上诉人主张的滞纳金不予支持。关于装修损失，虽然合同并未约定，但由于金某公司的行为导致合同无法履行，金某公司构成违约，其应对再审被上诉人贾松海予以补偿。原审判决认定的装修补偿金额符合法律规定，本院应予支持。关于拆、装、搬运清理费8900元的主张，属于实际发生，应予支持；关于押付展位租金和场地押金28305元，由于合同实际解除，返还再审被上诉人贾松海于法有据，予以支持。综上，原审判决认定事实错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条  第一款  第（二）之规定，判决如下:
一、维持河北省香河县人民法院（2012）香民初字第2063号民事判决第一项，即“被告香河金某家居建材城有限公司赔偿原告贾松海损失244160元，拆、装、搬运清理费8900元，返还原告贾松海押付展位租金和场地押金28305元，以上合计281365元。于判决生效后三日内履行。”
二、撤销河北省香河县人民法院（2012）香民初字第2063号民事判决第二项，即“反诉被告贾松海偿还反诉原告香河金某家居建材城有限公司租金69190元及逾期付款违约金（自2009年2月12日起按中国银行规定的同期同类贷款利率计算至租金清止）。于判决生效后三日内履行。”第三项，即“驳回反诉原告香河金某家居建材城有限公司其他反诉的诉讼请求。”
三、再审被上诉人贾松海给付再审上诉人香河金某家居建材城有限公司租金216505元。
一、三项折抵后再审上诉人香河金某家居建材城有限公司给付再审被上诉人贾松海64860元。
一审本诉案件受理费11800元，由再审上诉人香河金某家居建材城有限公司负担5520元，再审被上诉人贾松海负担6280元，鉴定费12000元由再审上诉人香河金某家居建材城有限公司负担。一审反诉费5230元由再审上诉人香河金某家居建材城有限公司负担3701元，再审被上诉人贾松海负担1529元。二审案件受理费17030元，由再审上诉人香河金某家居建材城有限公司负担7323元，再审被上诉人贾松海负担9707元。
本判决为终审判决。

本院二审认为，再审上诉人与再审被上诉人之间签订的租赁合同是双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应恪守履行。再审被上诉人贾松海提交的视听资料只是双方就撤馆问题进行的协商，结合原审及本院二审庭审质证情况，再审上诉人对该视听资料始终存有异议，而且本案中没有其他证据对该视听资料予以佐证，该视听资料不能证明2008年11月份之前的租金已经交清以及免交2008年12月、2009年1月租金的主张。2007年11月份租金是按照原第一年度价格标准收款，可以认定该年度租金继续原第一年度价格收取。再审被上诉人应当交纳租金339660元（1887×15×12），实际交纳租金192345元。再审被上诉人贾松海尚欠再审上诉人金某公司租金147315元（339660－192345）和最后两个月的租金69190元，计216505元。鉴于再审上诉人与再审被上诉人在履行合同过程中，并未按照合同约定的期限、价格交纳租金，可视为双方对合同内容的变更，且在长达一年多的时间，再审上诉人并未按照合同约定行使合同解除权。因此，再审上诉人主张的滞纳金不予支持。关于装修损失，虽然合同并未约定，但由于金某公司的行为导致合同无法履行，金某公司构成违约，其应对再审被上诉人贾松海予以补偿。原审判决认定的装修补偿金额符合法律规定，本院应予支持。关于拆、装、搬运清理费8900元的主张，属于实际发生，应予支持；关于押付展位租金和场地押金28305元，由于合同实际解除，返还再审被上诉人贾松海于法有据，予以支持。综上，原审判决认定事实错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条  第一款  第（二）之规定，判决如下:

一、维持河北省香河县人民法院（2012）香民初字第2063号民事判决第一项，即“被告香河金某家居建材城有限公司赔偿原告贾松海损失244160元，拆、装、搬运清理费8900元，返还原告贾松海押付展位租金和场地押金28305元，以上合计281365元。于判决生效后三日内履行。”
二、撤销河北省香河县人民法院（2012）香民初字第2063号民事判决第二项，即“反诉被告贾松海偿还反诉原告香河金某家居建材城有限公司租金69190元及逾期付款违约金（自2009年2月12日起按中国银行规定的同期同类贷款利率计算至租金清止）。于判决生效后三日内履行。”第三项，即“驳回反诉原告香河金某家居建材城有限公司其他反诉的诉讼请求。”
三、再审被上诉人贾松海给付再审上诉人香河金某家居建材城有限公司租金216505元。
一、三项折抵后再审上诉人香河金某家居建材城有限公司给付再审被上诉人贾松海64860元。
一审本诉案件受理费11800元，由再审上诉人香河金某家居建材城有限公司负担5520元，再审被上诉人贾松海负担6280元，鉴定费12000元由再审上诉人香河金某家居建材城有限公司负担。一审反诉费5230元由再审上诉人香河金某家居建材城有限公司负担3701元，再审被上诉人贾松海负担1529元。二审案件受理费17030元，由再审上诉人香河金某家居建材城有限公司负担7323元，再审被上诉人贾松海负担9707元。

审判长：刘润涛
审判员：李德水
审判员：刘玉才

书记员：韦丹