馆陶县海某盛景房地产开发有限公司与李某商品房销售合同纠纷一审民事判决书

原告：馆陶县海某盛景房地产开发有限公司。住所地馆陶县新华街南侧101号。
法定代表人：童庆城，该公司经理。
委托诉讼代理人：童庆炉，该公司办公室主任。
委托诉讼代理人：张跃，河北博大律师事务所律师。
被告：李某，男，xxxx年xx月xx日出生。
委托诉讼代理人：靳旭业，馆陶镇法律服务所法律工作者。

原告馆陶县海某盛景房地产开发有限公司（以下简称海某盛景公司）与被告李某商品房买卖合同纠纷一案，本院于2018年4月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告海某盛景公司的委托诉讼代理人童庆炉、张跃及被告李某的委托诉讼代理人靳旭业到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告海某盛景公司向本院提出诉讼请求：1.要求依法解除原、被告签订的商品房买卖合同。2.要求被告支付违约金7739元。3.诉讼费用由被告承担。事实和理由：2014年11月22日，原、被告签订了商品房买卖合同，约定被告以按揭的方式向原告购买海某盛景天下小区第XX号楼XX单元XX室的房产，总价格364788元，其中需向银行贷款210000元。当日，双方还签订了补充协议，约定买受人应自签订合同之日起30日内办理完按揭手续，如逾期超过30日，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计付款的5%向出卖人支付违约金。合同签订后，被告未履行合同约定的义务，原告多次催促被告办理按揭手续，被告至今未予办理。为此，原告要求判如诉请。
被告李某辩称，原告起诉要求解除商品房买卖合同主体不适格；且解除权为形成权，已经超过除斥期间一年，原告已经丧失了合同解除权，应当依法驳回。
原告为支持其诉讼主张向法庭提交了以下证据：1.原告营业执照及法人身份证复印件。证明原告的主体资格。2.原、被告签订的商品房买卖合同和补充协议，证明被告以按揭的方式向原告购买海某盛景天下小区XX号楼XX单元XX室的房产，总价格364788元。3.被告李某交纳房款的收据，证明被告交首付款154788元。被告李某对以上证据均无异议，本院予以确认。原告还提交了江西饶成律师事务所向李某发出的律师函和原告发出的催告函，被告提出该证据为原告的合同解除权消灭后才发出的，但未对真实性提出异议，本院予以确认。被告李某向法庭提交了如下证据：1、合同编号为000035商品房买卖合同和补充协议，证明2014年11月2日就同一房屋原告与李某签订了合同编号相同的合同。2、商品房买房备案申请表和备案登记表，证明原告将争议商品房卖给李某的事实。原告认可被告证据的真实性，但提出李某是被告李某的姐姐，该合同是在被告的要求下，且与其姐签订了首付款转让协议后签订的，原告与李某的买卖合同并未实际履行，本院确认被告证据的真实性，但与本案缺乏关联，故不予确认。
经审理查明，2014年11月22日，原、被告签订了商品房买卖合同（合同编号000035号），约定被告以按揭的方式向原告购买海某盛景天下小区第XX号楼XX单元XX室的房产，总价格364788元，其中已支付首付款154788元，剩余房款210000元向银行办理贷款手续。当日，双方还签订了补充协议，约定买受人应自签订合同之日起30日内办理完按揭手续，如逾期超过30日，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同后的，买受人按累计付款的5%向出卖人支付违约金。合同签订后，被告李某未办理按揭贷款手续。2016年9月21日，原告向被告李某发出催告函，告知原告及时办理按揭贷款手续。2016年11月14日，江西饶诚律师事务所向被告李某发出律师函，要求被告办理按揭手续，否则原告将提起诉讼。另查明，就诉争房屋原告与李某签订了合同编号、日期相同的商品房买卖合同。

本院认为，原告海某盛景公司与被告李某在平等、自愿的基础上签订了商品房买卖合同，故双方之间的买卖合同关系依法成立。原、被告于2014年11月22日签订的买卖合同，期间多次催促原告办理按揭贷款手续，时至今日已达4年之久，而被告李某仍未办理贷款手续，也未交清剩余房款。原告起诉要求解除合同，被告辩称原告未在法定期间提出解除合同，已丧失了合同解除权，该项辩称应予采信。现被告仍表示无力交付剩余房款，也没有办理按揭贷款的意愿，故该合同属于事实上不能履行、合同目的不能实现的情形，依法应予解除。被告提出继续履行合同的方式为转让购房首付款给其姐李某，由李某继续履行合同，被告提出的履行方式系合同主体的变更，故不予采信。本案中被告违约事实清楚，故原告要求被告按合同约定支付违约金的诉请，本院予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（四）项、第一百零七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：

一、解除原告馆陶县海某盛景房地产开发有限公司与被告李某于2014年11月22日签订的商品房买卖合同（合同编号000035号），原告于本判决生效之日起三日内返还被告李某首付款154788元。
二、被告李某于本判决生效之日起三日内支付给原告馆陶县海某盛景房地产开发有限公司违约金7739元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，减半收取25元，由被告李某负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内,向
本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提交副本，上诉于河北省邯郸市中级人民法院。

审判员 何金峰

书记员： 王晓辉