饶某某与赵某某房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

原告（反诉被告）：饶某某，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，个体经营者，住唐山市。
被告（反诉原告）：赵某某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，赤峰远联钢铁有限公司职工，住唐山市。
委托诉讼代理人：郑玉军，河北李香民律师事务所律师。

原告（反诉被告）饶某某与被告（反诉原告）赵某某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年6月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）饶某某，被告（反诉原告）赵某某及其委托诉讼代理人郑玉军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告饶某某向本院提出诉讼请求：1．判令被告履行《房地产买卖合同》的合同义务，配合原告办理唐山市开平区西新苑102楼3单元502室的房产的过户手续，并交付该房产；2.判令被告承担逾期交房违约金4万元；3.判令被告承担本案诉讼费用及其他相关费用。庭审中，原告自愿放弃第二项诉请。事实和理由：2018年4月9日原告与被告经友佳房产中介（半壁店店）工作人员李亮、张殿军居间介绍就唐山市开平区西新苑102楼3单元502室的房产买卖签订了《房地产买卖合同》，合同约定房屋总价款31.5万元，原告的付款方式为贷款支付，贷款类型为商业贷款，原告于2018年5月10日交首付款11.5万元，被告同时配合原告办理房屋过户手续。《房地产买卖合同》签订当日原告如约交付了2万元的购房定金。但是到2018年5月10日（即约定的交易日期）被告并没有按照合同约定将唐山市开平区西新苑102楼3单元502室房产的不动产权证书交给中介公司，后经友佳房产中介的工作人员到房管局查询并询问被告得知，西新苑102楼3单元502室房产的不动产权证于析产后的2018年5月11日才能下发，被告故意隐瞒房产的权利的行为已经构成了违约。后经友佳房产中介工作人员与被告再次联系，并与原、被告最终确定：2018年5月16日上午原、被告与友佳房产中介工作人员三方共同办理相关的房屋过户手续及原告银行贷款的审批手续。但是到了约定的时间被告并没有到场，无奈，原告只得先行办理了自己的贷款审批手续。2018年5月16日下午，被告到友佳房产中介（半壁店店）告诉工作人员，称自己不想出售该套房产了，并在2018年5月17日出具了解除房屋买卖合同的书面通知，至此被告的行为已经构成了违约，应当按照《中华人民共和国担保法》第115条的规定赔偿原告4万元。因原、被告双方签订的《房地产买卖合同》是双方的真实意思表示，合法有效，而且原告未履行合同义务做了积极准备，如约交付了2万元定金，并且准备好了首付款与相应的银行贷款审批手续，解除合同将给原告造成难以弥补的损失。合同约定甲方违约时，合同继续履行。其后，原告曾多次通过友佳房产中介找被告协商无果，故原告诉至法院。
被告赵某某辩称，原告所述与事实不符，对原告诉请其无法履行。原、被告确实于2018年4月9日经友佳房产中介签订了《房地产买卖合同》，被告也确实将唐山市开平区开平镇新苑路西新苑102楼3门502号房产卖于原告，但由于原告未如约履行合同义务，所以根据合同约定，被告有权要求解除合同，并且被告于2018年5月17日正式通知了中介公司，由中介公司代为向原告提出解约的意思表示。自合同签订后，至今被告未收到任何购买该房的购房款。
反诉原告赵某某反诉称，2018年4月9日原、被告在友佳房产中介工作人员的介绍下签订《房地产买卖合同》，合同约定反诉原告将唐山市开平区西新苑102楼3单元502室的房产卖给反诉被告，反诉被告应在2018年5月10日前向反诉原告支付购房款11.5万元，但到期后反诉被告未向反诉原告交付任何购房费用，反诉原告认为反诉被告不履行合同的行为严重违反了合同约定，故提出反诉，要求：解除合同，由反诉被告承担违约金6.3万元，由反诉被告承担本案诉讼费用。
反诉被告饶某某辩称，不同意解除合同，不同意承担违约金，并不是反诉被告不将房款打给反诉原告，是在2018年5月11日前反诉原告房产证上显示房产是反诉原告和其前妻所有，合同约定过户的同时打首付款，反诉原告无法过户，所以反诉被告没有打首付款。
本院经审理认定事实如下：2018年4月9日被告赵某某（甲方、出售方）、原告饶某某（乙方、购买方）与唐山市开平区友佳房产中介（丙方、居间方）签订《房地产买卖合同》，约定：甲方将唐山市开平区西新苑102楼3单元502室的房产一套出售给乙方，房产总价款31.5万元；乙方于2018年4月9日交付定金2万元，定金由丙方代为保管；2018年5月10日之前乙方将11.5万元首付款交付给甲方（包含定金），同时甲方配合乙方办理该房产的过户手续；剩余20万元为乙方所贷金额。合同违约责任约定：甲方无正当理由不履行合同，或中途后悔的第一项，载明：每逾期一日，甲方应向乙方支付房屋成交总价款的3‰的违约金，合同继续履行；乙方未按本合同约定履行及约定期限付款的第二项，载明：乙方逾期未付款，甲方有权单方解除合同。甲方可以从乙方已付款中扣除乙方应向甲方支付房屋总价款的20%的违约金，余款返还给乙方，已付款不足违约金部分，乙方应在7日内向甲方支付。合同签订后原告于2018年4月9日向房产中介交付定金2万元，房产中介向被告出具了保管定金的《保管条》。后因案涉房产需办理析产手续，经房产中介沟通，原、被告约定2018年5月16日上午办理该房产的过户及银行贷款审批等手续，到期，被告未予配合，且被告于2018年5月16日口头告知房产中介不再卖房，2018年5月17日被告通过短信及书面通知房产中介终止并解除合同。
另查明，被告赵某某（承受方）与其前妻（转让方）于2018年4月11日到唐山市开平区房产管理服务中心办理唐山市开平区西新苑102楼3单元502室房产的析产手续，至2018年7月25日庭审日被告未领取新的房产登记证书。
上述事实有原告提交的房屋产权证书、《房地产买卖合同》、《保管条》、证人证言，被告提交的《房地产买卖合同》、房产管理服务中心交款书以及原、被告当庭陈述在卷佐证。

本院认为，依法成立的买卖合同，对当事人具有法律约束力。原、被告签订《房地产买卖合同》不违反相关法律、行政法规的规定，双方间的房屋买卖合同法律关系依法成立，双方均应按合同约定履行各自义务。因案涉房产2018年5月10日尚未办理完析产手续而无法办理过户手续，经房产中介沟通，原、被告约定2018年5月16日上午支付首付款，并办理该房产过户、银行贷款审批等手续，应为双方协商一致对《房地产买卖合同》内容的变更，到期被告未予配合，其行为构成违约，应承担《房地产买卖合同》约定的违约责任。原告主张被告继续履行合同义务，理据充分，本院予以支持。原告要求被告配合原告办理案涉房产的过户手续并交付房产，经查，《房地产买卖合同》约定：原告给付被告首付款的同时，被告配合原告办理房产过户手续。因原告尚未向被告支付首付款，故对原告要求被告配合过户并交付房产的诉讼请求，本院不予支持。原告自愿放弃主张被告承担逾期交房违约金4万元的诉请，本院予以准许。反诉原告主张反诉被告未在2018年5月10日前向反诉原告支付购房款11.5万元，反诉被告构成违约，因此反诉原告反诉主张解除合同，由反诉被告承担违约金6.3万元，理据不足，本院不予支持。为维护社会的和谐稳定，保护当事人合法的民事权益，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第七十七条之规定，判决如下：

一、驳回原告饶某某要求被告赵某某配合办理唐山市开平区西新苑102楼3单元502室房产的过户手续并交付房产的诉讼请求。
二、驳回反诉原告赵某某的反诉请求。
案件受理费880元，减半收取为440元，反诉费用687元，均由反诉原告赵某某负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省唐山市中级人民法院。

审判员 周立荣

书记员： 张永伟