饶某某与湖北江某置业有限公司、中国农业银行股份有限公司房县支行商品房预售合同纠纷一审民事判决书

原告：饶某某，性别：××，教师，住湖北省房县。委托诉讼代理人：杜建立，湖北陵燕律师事务所律师。代理权限：参与诉讼、调解、代收法律文书。被告：湖北江某置业有限公司，住所地：湖北省房县城关镇房陵大道128号。法定代表人：李德平，该公司总经理。委托诉讼代理人：李德权。代理权限：参加诉讼，代收文书。被告：中国农业银行股份有限公司房县支行，住所地：湖北省房县城关镇南街57号。代表人：徐凌，该支行行长。委托诉讼代理人：宋姝轩，中国农业银行股份有限公司房县支行职工。代理权限：参与诉讼、调解，代收法律文书。

原告饶某某与被告湖北江某置业有限公司（以下简称江某某）、中国农业银行股份有限公司房县支行（以下简称房县农行）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年3月10日立案受理后，依法由审判员罗晓明适用简易程序独任审判，于2017年4月25日公开开庭进行了审理，原告饶某某及其委托诉讼代理人杜建立、被告江某某的委托诉讼代理人李德权、被告房县农行的委托诉讼代理人宋姝轩到庭参加诉讼。庭审后，原、被告均要求给予一定的时间进行和解，但双方最终未能达成一致意见。本案现已审理终结。原告饶某某向本院提出诉讼请求：1、依法解除原告与被告江某某于2015年8月24日签订的编号为fx15001156的《商品房买卖合同》；2、判令被告江某某退还原告已经支付的购房款（其中购房首付款200000元，偿还银行的按揭贷款本息以农行证明为准），并按原告累计已付款的1%赔偿损失；3、依法解除原告与被告房县农行签订的《个人住房公积金（组合）贷款抵押借款合同》，剩余没有偿还的贷款由被告江某某负责偿还；4、判令被告承担本案的诉讼费。事实与理由：2015年8月24日，原告与被告江某某签订编号为fx15001156的《商品房买卖合同》，约定：原告购买江某某位于鸿江学府5#楼2804商品房1套，总价35万元，首付款20万元，余款15万元原告按揭贷款。2015年9月15日，原告与房县农行签订《个人住房公积金（组合）贷款抵押借款合同》，原告向房县农行按揭贷款15万元，期限10年，保证人江某某。2015年12月31日，江某某向原告交付了房屋。房县农行也按借款合同向原告提供了15万元的按揭贷款，截止到2017年4月15日，原告已偿还按揭款27850元。按照商品房买卖合同第15条的约定，江某某应当在房屋交付后的360日内将办理权属登记的资料报产权登记机构备案，如因出卖人的原因，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，买受人可以退房并按已付购房款1%赔偿损失。时至今日江某某没有向房屋登记机构提供办证资料，致使原告无法办理房屋所有权证及土地使用证。江某某已经构成违约，为维护原告的合法权益，特此起诉，请依法裁决。被告江某某辩称：原告起诉的基本事实属实，签订合同及交付房款、合同履行过程一致。关于原告解除买卖合同的诉讼请求，我公司没有收到正式的书面退房通知。按照合同我们没有违约。我公司正在办理产权证件，但由于各方面原因一直没能办理。短时间内也无法办理好相关证件。房屋现在还没有验收，已经将验收材料报送有关机关，产权登记的材料目前还没有报送。我们不同意解除合同。我们已经提交了办理产权证的申请，由于政府职能的变更，影响了我们的办证。不动产管理局是2016年5月才成立的，签订合同时无法预见这种情形。原告要求解除贷款合同，由我公司负责偿还贷款也是不可能的，因为借款人不是我公司，我公司只能作为担保人。被告房县农行辩称：原告请求解除与我行签订的合同没有法律依据。根据法律的相关规定，已经成立的合同对双方都有约束力。本案没有解除合同的法定情形；我们是受十堰住房公积金管理中心房县办事处的委托与原告签订借款合同的，借款合同中的贷款人是房县农行，但实际债权人是十堰住房公积金管理中心房县办事处。为便于查明案情，本案应追加十堰住房公积金管理中心房县办事处为第三人参加诉讼。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告江某某系房县城关镇东关社区建设东路鸿江学府小区的房地产开发企业。2014年取得该项目的商品房预售许可证。2015年8月24日，原告饶某某（买受人）与被告江某某（出卖人）签订1份《商品房买卖合同》（合同编号fx15001156），约定买受人向出卖人购买鸿江学府5#楼2804商品房1套，建筑面积124.2平方米，其中套内建筑面积98.66平方米，公共部分与公用房屋分摊建筑面积25.54平方米。每平方米建筑面积单价2818.04元，该商品房价款总金额35万元。买受人于2015年8月24日付清首付款200000元整，余款150000元整，办理银行按揭。买受人未能在合同签订之日起10日内办理完相关贷款手续，及其他个人原因导致不同意按揭或者公积金管理部门不同意贷款的，则买受人必须在出卖人书面通知之日起10天内一次性付清余款，否则，视为买受人逾期付款，按合同第七条处理。出卖人应当在2015年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备“该商品房经验收合格”条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。但如遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可以据实予以延期。除上述特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期不超过60日的，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之二的违约金。出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起60日内将买受人已付房价款退还买受人，并按已付房价款1%赔偿买受人损失；买受人不退房，出卖人按已付房价款1%向买受人支付违约金（《商品房买卖合同》第十五条关于产权登记的约定）。合同签订后，原告饶某某于2015年9月4日向被告江某某支付首期购房款20万元。2015年9月15日，饶某某作为借款人、抵押人与房县农行（贷款人）、江某某（保证人）签订《个人住房公积金（组合）贷款抵押借款合同》，约定：房县农行受十堰住房公积金管理中心委托，具体办理借款人申请住房公积金贷款的发放、偿还及清收等事宜。借款人借款金额为住房公积金贷款人民币15万元，借款期限为10年，即从2015年9月15日至2025年9月15日止，实际放款日与到期日以借据支付日期为准。贷款年利率为3.25%。借款人将借款用于购买位于房县城关镇东关社区建设东路购房合同编号为fx15001156的商品房。贷款人将借款资金以借款人购房款的名义，用转账方式划入江某某在贷款人银行开立的售房款账号。贷款以等额本息还款方式偿还。借款人以上述所购房屋作为抵押财产提供抵押担保。江某某为本合同项下的住房公积金贷款的债务提供阶段性连带保证责任。房县农行主张抵押权利前，可以选择先行追究借款人与担保人的连带责任，再追究抵押人责任、处置抵押物。本合同涉及的房县农行实现债权的全部费用，有单据的依据单据为准，没有单据或尚未产生单据的，以据房县农行或公积金管理中心与相关单位协议为准。借款合同签订后，房县农行按约发放贷款15万元。原告饶某某自2015年11月21日起逐月向房县农行归还贷款本息至今。2015年12月31日，江某某向饶某某交付其所购房屋，因饶某某没有按江某某要求交纳5000余元相关费用，至今没有取得房屋钥匙。该房屋还没有经过验收，江某某仅将验收材料报送给了相关部门，产权登记的材料至今没有报送。原告饶某某没有取得所购商品房的房地产权属证书，抵押登记也没有办理。因江某某违反双方签订的《商品房买卖合同》第十五条关于产权登记的约定，饶某某于2016年腊月向江某某提出退房。2017年3月10日，原告饶某某向本院提起诉讼。

本院认为，原告饶某某与被告江某某签订的商品房买卖合同系当事人真实意思表示，不违反法律规定，属有效合同。双方均应按约履行各自义务。按照合同约定，江某某应当在2015年12月31日前将经验收合格的房屋交付给饶某某使用。江某某应当在房屋交付使用后360日内，将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案；因江某某的责任，饶某某不能在规定期限内取得房地产权属证书，饶某某有权单方解除本合同。现江某某于2015年12月31日交付给饶某某的商品房没有经过合格验收，交房后已超过360日，至今没有将办理权属需由其提供的资料报产权登记机关备案，导致饶某某不能在规定期限内取得房地产权属证书，江某某的行为已构成违约，饶某某据此行使合同解除权，符合双方合同约定，本院予以支持。被告江某某辩称自己没有违约，与事实不符。其不同意解除合同的意见，本院不予采纳。因商品房买卖合同的解除，致使个人住房公积金贷款抵押借款合同的目的无法实现，故饶某某要求解除其与房县农行、江某某签订的《个人住房公积金（组合）贷款抵押借款合同》的诉讼请求，本院亦应予支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。涉案商品房买卖合同解除后，江某某应按约将饶某某支付的房款返还给饶某某，并按已付房价款的1%赔偿饶某某损失。饶某某要求江某某返还已付购房首付款及已向房县农行所还贷款本息，并按上述款项总额的1%赔偿损失的诉讼请求，既有合同依据，也有法律依据，本院予以支持。因借款合同同时也依法予以解除，江某某应当依法将收受的购房贷款本金及利息返还给房县农行。饶某某要求江某某向房县农行返还剩余贷款的诉讼请求，本院予以支持。房县农行虽是受十堰住房公积金管理中心委托与借款人饶某某及保证人江某某签订个人住房公积金贷款抵押借款合同，但从贷款的发放、偿还、清收、抵押权的实现、违约责任等事项的约定看，该合同只约束房县农行、饶某某、江某某，故房县农行要求追加十堰住房公积金管理中心为第三人参加诉讼意见，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第四百零二条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五第二款条之规定，判决如下：一、解除原告饶某某与被告湖北江某置业有限公司于2015年8月24日签订的编号为fx15001156的《商品房买卖合同》。二、解除原告饶某某与被告中国农业银行股份有限公司房县支行、湖北江某置业有限公司于2015年9月15日签订的《个人住房公积金（组合）贷款抵押借款合同》。三、被告湖北江某置业有限公司于本判决生效后三日内向原告饶某某返还房款20万元及自2015年11月21日起至判决生效之日止原告饶某某已向中国农业银行股份有限公司房县支行归还的贷款本息（以中国农业银行股份有限公司房县支行于本判决生效当月出具的还款明细清单为准）。四、被告湖北江某置业有限公司于本判决生效之日起三日内按本判决第三项返还款总额的1%向原告饶某某赔偿损失。五、被告湖北江某置业有限公司于本判决生效后七日内向中国农业银行股份有限公司房县支行偿还原告饶某某自判决生效之日起就《个人住房公积金（组合）贷款抵押借款合同》剩余的贷款。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6550元，减半收取3275元，由被告湖北江某置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省十堰市中级人民法院。本判决发生法律效力后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期间为两年，该期间从法律文书指定履行期间的最后一日计算。

审判员　　罗晓明

书记员：杨洁