颜某某与武汉东湖新技术开发区管理委员会财政局、武汉高新技术产业投资有限公司第三人撤销之诉一审民事判决书

原告：颜某某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住武汉市江汉区，
委托诉讼代理人：杨晓敏，湖北尚卓律师事务所律师，特别授权代理。
委托诉讼代理人：孙凡，湖北尚卓律师事务所律师，特别授权代理。
被告：武汉东湖新技术开发区管理委员会财政局，住所地：湖北省武汉市东湖开发区珞喻路540号。
负责人：李首文。
委托诉讼代理人：甄浩，北京盈科（武汉）律师事务所律师，一般授权代理。
被告：武汉高新技术产业投资有限公司，住所地：武汉市洪山区珞喻路548号。
法定代表人：高甦平。
被告：武汉南方集团股份有限公司，住所地：湖北省武汉市武昌区阅马场南方大厦12楼。
法定代表人：冯小平，系该公司董事长。
委托诉讼代理人：王代贵，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住武汉市武昌区，

原告颜某某与武汉东湖新技术开发区管理委员会财政局（以下简称东湖财政局）、武汉高新技术产业投资有限公司（以下简称高投公司）、武汉南方集团股份有限公司（以下简称南方公司）第三人撤销之诉一案，本院于2016年5月20日立案受理后，依法适用普通程序，由本院审判员向真担任审判长、与人民陪审员袁稳、人民陪审员吴小蕊组成合议庭，于2017年5月25日公开开庭进行了审理。原告颜某某的委托诉讼代理人孙凡、东湖财政局的委托诉讼代理人甄浩到庭参加诉讼，被告高投公司、南方公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法决定缺席审理。本案现已审理终结。
原告颜某某向本院提出诉讼请求：1、撤销武汉市洪山区人民法院于2000年8月30日作出的（2000）洪经初字330号民事调解书中三被告达成的调解协议第四项，即确认被告南方公司对原告所有的武昌阅马场长湖小区47号南方大厦综合楼第十九层B座房屋抵押系无权处分，被告高投公司不能以原告的房屋优先折价受偿。2、请求确认武昌阅马场长湖小区47号南方大厦综合楼第十九层B座房屋属原告所有。3、被告承担本案诉讼费用。
事实和理由：1996年10月21日，原告与南方公司签订了《购房合同》，约定原告购买南方大厦19层B座房屋一套，价款计312413元，双方对上述购房合同进行了公证。合同签订当天，原告支付了购房款265551元，余下款项已于1997年5月30日全部支付完毕。原告购买的房屋于1997年5月30日由南方公司交付给原告使用至今。1998年1月22日，东湖财政局与南方公司签订一份《借款合同》，并由高投公司提供担保。同时南方公司以其名下的南方大厦第19层B、C、E、F、G、H等六套商品房作为反担保，在武昌区房产局办理了武汉市期房抵押登记，原告的房屋也在抵押范围之内。
原告近期得知，三被告早于2000年5月因为借款纠纷诉至法院，三方达成调解协议，武汉市洪山区人民法院于2000年8月30日做出（2000）洪经初字第330号民事调解书，该调解书主要内容为南方公司于2000年9月30日前付清本金70万、借款占用费22312.5元及逾期付款罚息，如南方公司未能按时履行给东湖财政局的以上还款义务，则由高投公司代为清偿，南方公司以其名下的南方大厦第19层B、C、E、F、G、H等六套商品房折价抵偿给高投公司。
原告认为其与南方公司订立《购房合同》在南方公司办理再建工程抵押之前，原告已经支付了房屋的全部款项，并实际占有使用至今，南方集团在将房屋交付给原告后，原告依法取得了对房屋的占有、使用、收益、处分等权利，这种权利的行使能够对抗高投公司基于抵押合同所享有的抵押受偿权。原告认为南方公司办理的在建工程抵押实物形态和所有权都没有最终确定，在没有取得房屋所有权证之前，在建工程尚未形成法律意义上完整的所有权，也就尚未形成基于所有权而产生的抵押权。在建工程抵押只是一种预告登记（备案登记），在建工程抵押权人也不能请求法院对抵押物的所有权进行处分来行使优先受偿权。因此（2000）洪经初字第330号民事调解书中，南方公司无权以原告所有的房屋来折价抵债，高投公司也不能以原告所有的南方大厦19层B座房屋折价或者以拍卖、变卖房屋的价款优先受偿，该调解书中关于南方公司用原告房屋抵债的约定，损害了原告的合法权益，故诉至法院。
被告东湖财政局辩称：第一、本案已经过了诉讼时效，撤销权之诉是从知道或应当知道之日起一年内来行使，本案已经过了诉讼时效。第二，原告与南方公司之间属于合同关系，系法律上的一个债权关系，但是经登记的抵押权属于物权，债权不得对抗物权。请求驳回原告的诉讼请求。
被告高投公司、南方公司经本院合法传唤无正当理由，拒不到庭参加诉讼，也未提交书面、口头答辩材料及任何证据，本院视为其放弃举证、答辩以及质证等诉讼权利，应承担举证不能的法律责任。

原告围绕诉讼请求依法提交了证据，购房合同、公证书、南方公司《收款证明》、武汉市高新技术产业发展周转金借款合同、委托担保协议书、反担保合同、（2000）洪经初字第330号民事调解书等证据。经本院审查，对于原、被告无异议的证据，本院予以认可并在卷佐证。
本院经审查认定事实如下：1996年10月21日，原告颜某某与武汉市南方房地产开发建筑装饰有限公司、武汉市城市综合开发总公司签订了《购房合同》，约定：原告购买被告南方集团所有的南方大厦19层B座面积为98.243平方米房屋一套，价款计312413元，合同尾部用印为:“武汉市南方房地产开发建筑装饰有限公司、武汉市城市综合开发总公司联合开发专用章”及“冯小平”印章，同日，双方对《购房合同》进行了公证。合同签订当天，购房款收据记载为265551元。2017年3月16日，本案被告南方公司向原告出具证明一份，证实原告已支付购房款285551元。原告购买的房屋于1997年5月30日由南方集团交付给原告使用至今。
另查明，南方集团与高投公司于1998年1月21日签订《委托担保协议》，约定：南方集团委托高投公司为南方集团与东湖财政局的借款70万元提供担保，担保期限为6个月。1998年1月22日，东湖财政局与南方集团签订一份《借款合同》，合同约定借款70万元，借款期限为6个月，由高投公司提供担保。1998年7月22日，南方集团与高投公司签订《反担保合同》，约定：南方集团为高投公司的担保行为提供反担保，南方集团以其名下的位于武昌区阅马场长湖小区47号南方大厦综合楼第19层B、C、E、F、G、H等六套商品房共计面积606.73平方米的国有土地使用权及房屋所有权作为履行反担保责任的抵押物，该抵押物双方确认的折价为70万元，如南方集团在借款到期未能履行还款义务，由高投公司承担担保义务时，以本反担保合同中的抵押物作为对反担保义务的实际履行物，抵押期限为1个月。1998年8月22日，南方集团与高投公司又签订一份《委托担保协议书》，约定南方集团委托高投公司为南方集团与东湖财政局的借款70万元提供担保，担保期限为2个月。双方于1998年8月23日就抵押物办理在建工程抵押登记，抵押期限为1998年8月23日至1998年10月23日。
还查明，因南方集团未如期归还东湖财政局借款，东湖财政局于2000年5月15日于武汉市洪山区人民法院起诉南方集团与高投公司。2000年8月30日，武汉市洪山区人民法院作出（2000）洪经初字330号民事调解书，调解书约定由南方集团于2000年9月30日前付清借款的本金，借款占用费，逾期付款罚息。约定如南方集团未能履行还款义务，则由高投公司代为清偿，南方集团以其名下的位于武昌区阅马场长湖小区47号南方大厦综合楼第19层B、C、E、F、G、H等六套商品房共计面积606.73平方米的商品房折价抵偿给高投公司。南方集团未如期还款，东湖财政局向武汉市洪山区人民法院申请强制执行。武汉市洪山区人民法院于2001年5月31日扣押了南方集团凌志400型轿车一辆，价值73万元，用于抵偿债务，担东湖财政局不予接收，南方集团没有现金支付能力，2009年5月8日终结（2000）洪经初字第330号民事调解书的执行程序。
高投公司成立于1996年10月3日，1999年3月18日，公司名称由原告的武汉高新技术产业投资担保有限公司变更为武汉高新技术产业风险投资有限公司，2000年6月16日，公司名称变更为武汉高新技术产业投资担保有限公司，2013年6月13日，公司名称变更为武汉高新技术产业投资有限公司。2011年11月16日，武汉市财政局东湖新技术开发区分局更名为武汉东湖新技术开发区管理委员会财政局。
湖北省武汉市中级人民法院（2016）鄂01民初第1786号判决书查明：武汉市国土资源和规划局网页查询显示：1996年10月3日，坐落于武昌区武珞路长湖小区47号楼武国用（南96）字第015号国有土地使用证的土地使用者为武汉南方集团有限公司，使用面积为1791.9平方米，土地类型为商业住宅。2000年8月29日，坐落于武昌区武珞路长湖小区47号楼国有土地使用证证号为wc（2000）字第130号，土地使用者为武汉南方集团股份有限公司，土地类型为住宅用地，使用面积为1791.9平方米。
1997年9月18日，湖北省体改委鄂体改【1997】413号关于设立武汉南方集团股份有限公司的批复，批复如下：一、同意由冯小平、武汉市三五仪表厂、武昌区大中华酒楼、王代贵、曾少明、武汉南方集团有限责任公司工会共同发起，以发起方式设立南方股份公司。二、公司总股本为10000万股，每股面值为人民币1元，均为法人股，其中：冯小平7363.62万股，占总股本的73.63%；武汉市三五仪表厂204万股，占总股本的2.04%；武昌区大中华酒楼158万股，占总股本的1.58%；王代贵2**万股，占总股本的2%；曾少明74.38万股，占总股本的20%。武汉南方集团有限责任公司工会所持股份要严格限制在本企业内部职工的范围之内。三、原则同意公司章程。四、请指导公司严格按照《中华人民共和国公司法》规范运作。
2010年8月10日，武汉市住房保障和房屋管理局专题会议纪要（第七号）中明确，“两证”遗留问题办理专班提出，南方大厦原系武汉城市综合开发总公司经市规划部门批准兴建的商品房项目，后转让给南方房地产公司。1994年11月，南方房地产公司取得施工许可证开始项目建设，建设期间，以南方股份公司名义进行售房或办理部分房屋的在建工程抵押手续。1997年该项目建成并交付使用。因南方股份公司只在国土部门办理了土地使用权转让登记发证手续，规划许可证上的建设单位仍为武汉城市综合开发总公司，且房屋实测建筑面积、部分房屋用途与规划审批内容不一致以及未办理房屋竣工验收等原因，导致南方大厦未能办理“两证”。
本院认为：原告与被告南方公司签订的《购房合同》是双方当事人真实意思表示，未违反法律强制性规定，合法有效，双方均应严格履行各自的权利义务。原告颜某某已经依约向被告南方集团履行义务交付部分购房款，被告南方集团也将涉案房屋交付给原告使用。根据《中华人民共和国合同法》第五十一条的规定，无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。本案中，被告南方公司出卖房屋后又将所涉房屋抵押给高投公司，属于以他人财产为自己的反担保设定抵押，未经权利人同意或追认，该部分抵押行为属于无权处分行为，由于原告颜某某对抵押行为未同意或追认，因此该抵押行为应当认定为无效。因此被告南方集团与武汉高投公司所签订的《反担保合同》中关于原告位于武昌区阅马场长湖小区47号南方大厦综合楼第19层B座房屋的抵押行为无效。武汉市洪山区人民法院所作（2000）洪经初字330号民事调解书第四项中将武昌区阅马场长湖小区47号南方大厦综合楼第19层B座商品房折价抵偿给高投公司的条款无效，根据《最高人民法院关于适用
的解释》第三百条规定，对第三人撤销或者部分撤销发生法律效力的判决、裁定、调解书内容的请求，人民法院经审理，按下列情形分别处理：（一）请求成立且确认其民事权利的主张全部或部分成立的，改变原判决、裁定、调解书内容的错误部分。故原告请求撤销洪山区人民法院于2000年8月30日作出的（2000）洪经初字330号民事调解书第四项中将武昌区阅马场长湖小区47号南方大厦综合楼第19层B座商品房折价抵偿给高投公司，本院予以支持，第四项中其他约定不变。被告东湖财政局认为本案诉讼时效期间已经届满，却未提供证据加以证明，故应承担举证不能的法律后果，该理由本院不予支持。被告东湖财政局认为本案应以《中华人民共和国物权法》相关规定处理本案，因该法于2007年10月1日才施行，对2007年10月1日之前所发生的民事法律行为没有溯及力，故该理由不成立，本院不予支持。本案中，原告并未全额支付购房款项，且房屋未办理产权证明，其请求确认该房屋为原告所有，无事实与法律依据，本院不予支持。被告南方公司、高投公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，放弃诉讼权利，不影响本院在查明事实的基础上依法判决。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第五十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条、第一百四十四条的规定，《最高人民法院关于适用
的解释》第三百条的规定判决如下：

一、撤销武汉市洪山区人民法院于2000年8月30日作出的（2000）洪经初字330号民事调解书中调解协议第四项中：被告南方公司以其名下位于武昌区阅马场长湖小区47号南方大厦综合楼第十九层B座商品房折价抵偿给高投公司的条款，其他内容不变。
二、驳回原告颜某某的其他诉讼请求。
案件受理费100元，公告费560元，由被告武汉东湖新技术开发区管理委员会财政局、武汉高新技术产业投资有限公司、武汉南方集团股份有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本。上诉于湖北省武汉市中级人民法院。

审判长 向真
人民陪审员 袁稳
人民陪审员 吴小蕊

书记员： 杨玉雪