顾艳萍与邬某某、任珺等房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告：顾艳萍，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住上海市徐汇区。
　　委托诉讼代理人：周宏杰，北京盈科(上海)律师事务所律师。
　　被告：邬某某，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住上海市宝山区。
　　被告：任珺，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住上海市宝山区。
　　两被告共同委托诉讼代理人：沈诚玉，上海市汇业律师事务所律师。
　　被告：斯子国，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住上海市黄浦区。
　　委托诉讼代理人：李相芝(被告斯子国之妻)，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住上海市黄浦区。
　　原告顾艳萍与被告邬某某、任珺、斯子国房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年1月16日立案后，依法适用普通程序。于2018年6月7日开庭审理，原告顾艳萍及委托诉讼代理人周宏杰，被告任珺、邬某某的共同委托诉讼代理人沈诚玉及被告任珺、被告斯子国及委托诉讼代理人李相芝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告顾艳萍向本院提出诉讼请求：1、判令原告顾艳萍与被告邬某某签订的房屋租赁合同无效；2、被告邬某某、任珺赔偿原告顾艳萍房屋租赁费用损失57,000元；3、被告邬某某、任珺赔偿原告顾艳萍店铺装修费用损失25,000元;4、被告邬某某、任珺赔偿原告顾艳萍进货损失37,497元；5、被告邬某某、任珺赔偿原告顾艳萍安装电信宽带费用损失562元；6、被告邬某某、任珺赔偿原告顾艳萍律师费损失12,000元。事实与理由：邬某某与任珺系母子关系。2017年10月18日，邬某某与任珺在明知上海市黄浦区瑞金一路XXX号门面房(以下简称涉案房屋)为斯子国作为个体工商户经营用房的前提下，欺骗顾艳萍，以邬某某的名义与顾艳萍签订房屋租赁合同。合同约定由顾艳萍承租涉案房屋，租赁期限为2017年11月1日至2019年10月31日，月租金为8,000元。顾艳萍依约支付了2017年11月1日至2018年4月30日的房租及押金57,000元。任珺在签约时承诺提供涉案房屋产权证复印件以及房屋产权人同意转租的书面证明。同时，又以帮助顾艳萍装修店铺和进货为名，分别向顾艳萍收取了25,000元装修款和37,497元进货款。顾艳萍为此花费562元申请安装电信宽带。由于任珺一直未提供涉案房屋产权证复印件及房屋产权人同意转租的书面证明。2018年1月3日，顾艳萍委托律师发函催问此事。1月4日下午，任珺才向顾艳萍告知涉案房屋为斯子国作为个体工商户经营用房的事实，并伪造了斯子国同意转租的证明。根据个体工商户条例等法律规定，个体工商户的经营场所不得转让和出租，故顾艳萍与邬某某之间的房屋租赁合同当属无效，邬某某与任珺的行为导致顾艳萍巨额财产损失，应当承担相应缔约过失责任。
　　被告邬某某辩称，不同意顾艳萍的全部诉讼请求。认为顾艳萍与邬某某签订租赁合同合法有效，邬某某并无违约行为，系原告单方面要求解除合同。
　　被告任珺辩称，不同意顾艳萍的全部诉讼请求。认为租赁合同签订主体系顾艳萍与邬某某，任珺不应承担责任。
　　被告斯子国辩称，同意邬某某、任珺的答辩意见。斯子国虽然没有授权邬某某、任珺转租涉案房屋，之前对顾艳萍与邬某某、任珺之间租赁合同事宜并不知情。但后来顾艳萍与邬某某、任珺发生纠纷后，曾电话与斯子国联系，斯子国在电话中表示愿意与顾艳萍共同经营。后来顾艳萍表示其与邬某某、任珺的之间的纠纷与斯子国无关。顾艳萍在关店后，到工商局去举报斯子国个体工商户用房转让问题，工商局当时调解，告知斯子国可以合作经营。斯子国至今未收到工商部门出具的任何处罚决定，斯子国一直在合法经营。
　　当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于顾艳萍提供的证据一、房屋租赁合同，邬某某、任珺表示认可，斯子国表示不清楚，本院对该证据予以采信。证据二、个人账户汇总信息清单、支付业务回单及转账说明，邬某某、任珺表示认可，但认为其中54,000元系半年的租金及物业管理费，剩余3,000元应为押金，但顾艳萍当时未足额支付押金。斯子国表示不清楚，本院对该证据予以采信。证据三、支付宝转帐凭证，证明顾艳萍通过支付宝向任珺转帐支付了78,534元，扣除25,000元装修费之外，进货损失有37,497元，其余款项与本案无关。邬某某、任珺对真实性认可，但认为其中10,000元系装修款，20,000元系进货款，剩余款项系顾艳萍委托任珺代购货物的款项，与本案无关。斯子国表示不清楚。本案对该证据真实性予以确认。证据五、律师函及被告的签收证明，邬某某、任珺表示收到，斯子国表示不清楚。本院对该证据予以采信。证据六、任珺与顾艳萍的微信聊天记录，证明任珺伪造斯子国同意转租的证明。邬某某、任珺对该证据真实性予以认可，斯子国表示不清楚。本院确认任珺与顾艳萍微信记录内容。证据七、个体工商户档案机读材料，邬某某、任珺对该证据真实性予以认可，但认为与本案无关联性。斯子国表示不清楚。本院对该证据真实性予以确认。证据八、律师费发票，邬某某、任珺对该证据真实性予以认可，但认为合同并未约定律师费损失，斯子国表示不清楚。本院对该证据真实性予以确认。证据九、同意转租证明，即证据六中任珺通过微信发送给顾艳萍的，邬某某、任珺对该证据真实性予以认可，但认为同意转租证明上斯子国的签名系经过斯子国默认后代签的。斯子国表示同意转租证明上的签字并非其本人签字，没有授权邬某某、任珺转租涉案房屋，现在亦不追认该证明。本院确认斯子国未在同意转租证明上签名，且不追认同意邬某某、任珺转租的事实。证据十、安装电信宽带费用损失明细，邬某某、任珺对该证据真实性予以认可。斯子国表示不清楚。本院对该证据真实性予以确认。补充证据一、收条，证明邬某某收到顾艳萍支付的2017年11月1日至2018年4月30日的房租及押金56,000元，以及2017年11月份的水电费1,000元。邬某某、任珺对该证据真实性予以认可，但认为根据合同约定顾艳萍未向邬某某支付2017年12月1日至2018年4月30日期间的物业管理费，每月1,000元，根据合同约定，邬某某可从押金中抵扣，故扣除5,000元后，剩余为押金。本院对该证据真实性予以认可。补充证据三、转帐支付明细说明，邬某某、任珺认为该说明并非证据，对内容不予认可，本院对于顾艳萍单方面制作的说明不予采信。
　　对于邬某某、任珺提供证据一、律师函，顾艳萍确认系顾艳萍委托律师发出，但邬某某、任珺未回复。斯子国表示认可，本院对该证据予以采信。证据二、合作协议，证明邬某某、任珺有权转租涉案房屋，顾艳萍对真实性予以认可，但认为该合作协议系斯子国与邬某某、任珺事后补签的。斯子国表示认可，并表示不是事后补签的。本院对该证据予以采信。
　　对于顾艳萍提供的证据四、装修协议及预算清单，补充证据二、收条及收据，证明装修费用25,000元由顾艳萍交由任珺代为支付；邬某某、任珺确认上述装修协议、预算清单以及收条、收据上的签字及盖章，但认为该协议系顾艳萍找到许亚军之后倒签的协议，实际装修费用仅为一万元左右。对于邬某某、任珺提供的证据三、事实证明，证明许亚军称涉案房屋装修仅一万元左右。顾艳萍对该证据真实性认可，但认为系任珺在其中作假，任珺告知原告装修需要二万余元，但只给施工方一万元。斯子国对上述证据均表示不清楚。鉴于顾艳萍与邬某某、任珺对于对方提供的装修协议、预算清单以及收条、收据以及事实证明上“许亚军”签名真实性均予以认可，但上述“许亚军”签名的装修协议、预算清单以及收条、收据与事实证明内容前后矛盾，双方又均未申请许亚军出庭作证，本院认为双方提供的证据均不足以证明各自主张的事实。
　　根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
　　2017年10月18日，邬某某作为甲方、顾艳萍作为乙方签订房屋租赁合同。合同约定：一、出租房屋现状：2、甲方作为涉案房屋的房地产权利人(或经营权人)与乙方建立租赁关系。签订本合同前，甲方已确保涉案房屋在良好状态下出租给乙方。二、房屋的用途：1、涉案房屋的用途为商业用途，乙方必须用于经营百货，并遵守国家和本市有关房屋使用和物业管理的规定，依法登记开业和依法经营。三、房屋租赁期限合同交付日期：1、该房屋的租赁期限为二年，自2017年11月1日起至2019年10月31日止。4、甲方于2017年10月29日前向乙方交付该房屋。四、租金和支付方式：1、涉案房屋租金标准按每月计算，即月租金为8,000元。2、租金的支付采取半年一付，先付后用的方式。乙方应于2017年10月22日前向甲方支付半年租金，并以此类推。3、物业管理费为每月1,000元。五、保证金和其他费用：1、甲方交付涉案房屋时，乙方应向甲方支付房屋租赁保证金，保证金为8,000元。甲方收取保证金后应向乙方开具收款凭证。租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁保证金除用以抵充合同约定的由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方。十、违约责任：1、乙方未征得甲方书面同意或者超出甲方书面同意的范围和要求装修房屋或者增加附属设施的，甲方有权要求乙方将房屋恢复原状，不能恢复原状的则乙方应按实际发生的损失向甲方进行赔偿。此外，合同还对房屋使用要求和维修责任、防火安全要求、房屋返还时的状态、解除合同的条件及其他条款进行约定。2017年10月25日，顾艳萍通过银行向邬某某转帐27,000元，又委托窦丹丹向邬某某转帐30,000元。2018年1月3日，顾艳萍委托律师向邬某某、任珺寄送律师函，内容主要为：邬某某、任珺在签约时承诺提供涉案房屋产权证复印件及房屋产权人同意转租的书面证明，至今未能提供及给予任何合理解释。发函律师认为根据合同法的相关规定，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。请邬某某、任珺于2018年1月7日之前提供涉案房屋的产权证明材料及房屋产权人同意转租的书面证明。否则，将承担后续引发的所有法律责任。2018年1月4日，任珺通过微信向顾艳萍发送斯子国的个体工商户营业执照以及同意转租证明的照片。2018年1月8日，顾艳萍再次委托律师向邬某某、任珺寄送律师函，主要内容为：据查证，涉案房屋为个体工商户上海市黄浦区美人鱼百货商店的经营用房。依法，个体经营户的经营场所不得转让与出租，故邬某某、任珺与顾艳萍之间的房屋租赁合同当属无效。“经顾艳萍女士授权，本律师郑重函告：1、自你处接到本律师函之日起，委托人终止与你处签署的关于瑞金一路XXX号门面房的《房屋租赁合同》。本律师发函之日，委托人已将该房屋腾退完毕；随本函同时寄送该门面房的钥匙一把。2、限你方于三日内向委托人返还房租及押金共计36,000元整，并赔偿委托人的装修费用损失25,000元，共计人民币陆万壹仟元整(￥61000.00)。……”
　　另经查，斯子国在涉案房屋注册字号为“上海市黄浦区美人鱼百货商店”的个体工商户营业执照。2017年8月28日，斯子国作为甲方、邬某某、任珺作为乙方签订合同协议书，约定：“甲方拥有涉案房屋美人鱼百货店，由于业主年老住地远，现决定与朋友邬某某、任珺精于经营者合作(有效期从2017年9月至2019年12月底)合作期间暂定每月乙方向甲方交捌仟元利润提取费，如有经营问题可商议调整。如经营中遇需要与其他人合作参与，甲方全权委托乙方代理所有事务。”
　　本院认为，本案中双方当事人争议焦点：一、顾艳萍与邬某某签订房屋租赁合同效力问题。首先，顾艳萍确认与邬某某、任珺之间系租赁关系，但主张邬某某、任珺在签订合同时未告知顾艳萍涉案房屋系斯子国作为个体工商户经营用房的事实，违反国务院《个体工商户条例》第一条、第二条、第八条、第十条之规定，合同当属无效。根据合同法的相关规定，合同违反法律、行政法规的强制性规定，才会导致合同无效。而国务院《个体工商户条例》仅规定有经营能力的公民，依照本条例规定经工商行政管理部门登记，从事工商业经营的，为个体工商户。申请登记为个体工商户，应当向经营场所所在地登记机关申请注册登记。申请人应当提交登记申请书、身份证明和经营场所证明，个体工商户登记事项变更的，应当向登记机关申请办理变更登记。个体工商户变更经营者的，应当在办理注销登记后，由新的经营者重新申请办理注册登记。而对于未办理变更登记的，则规定由登记机关责令改正，处1,500元以下的罚款；情节严重的，吊销营业执照。并未规定违反《个体工商户条例》将导致房屋租赁合同无效的后果。故顾艳萍主张与邬某某之间的房屋租赁合同因违反《个体工商户条例》而无效，没有法律依据，本院不予支持。其次，顾艳萍确认在签订合同时，已知晓邬某某、任珺并非涉案房屋权利人，故顾艳萍与邬某某签订租赁合同系双方真实意思表示。双方在租赁合同中约定顾艳萍承租涉案房屋系出于经营目的，并未约定办理营业执照相关内容。顾艳萍如认为其需在涉案房屋办理营业执照，在签署租赁合同之前亦有确认涉案房屋内是否有影响自己办理执照障碍的注意义务。之后在租赁合同已经实际履行，且未出现因涉案房屋因登记有他人个体工商户营业执照导致租赁合同无法履行的情况下，顾艳萍主张邬某某、任珺在签订合同时未告知涉案房屋系他人个体工商户营业用房，存在恶意磋商行为，本院认为没有事实依据，依法不予支持。根据目前查明的事实，涉案房屋权利人斯子国与邬某某、任珺之间签订有合作协议书，但斯子国并未授权邬某某、任珺转租涉案房屋。斯子国在庭审中确认知道顾艳萍承租涉案房屋后，表示愿意与顾艳萍共同经营。故虽然邬某某、任珺转租涉案房屋未经斯子国同意，但斯子国在知道后未在法律规定的期间内提出异议，未提出以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效，故邬某某与顾艳萍之间的租赁合同仍然合法有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。顾艳萍于2018年1月8日向邬某某、任珺发送律师函通知邬某某、任珺终止合同并腾退房屋将钥匙返还对方,系顾艳萍在合同履行期内单方面解除合同。邬某某确认于2018年1月8日收到房屋钥匙已收回房屋，故2018年1月8日之后的房屋租金应当返还顾艳萍。邬某某主张顾艳萍提前解除合同违约，要求没收保证金，但根据合同约定，租赁保证金应当在扣除乙方应支付的费用后退还乙方，双方在违约责任中亦未约定乙方违约，甲方可以没收保证金，故关于保证金应当在抵扣顾艳萍应支付的费用后退还顾艳萍。
　　二、顾艳萍主张邬某某、任珺承担连带责任是否有法律依据。顾艳萍因邬某某、任珺系母子关系，且曾通过支付宝向任珺支付相关费用为由，要求邬某某、任珺承担连带责任。但根据合同相对性，顾艳萍系与邬某某签订租赁合同，邬某某才是租赁合同的出租人，租金以及押金顾艳萍亦系向邬某某支付。至于顾艳萍称通过支付宝向任珺支付装修费、进货费，双方并未在租赁合同中予以约定，与租赁合同法律关系及合同主体均不相同。故顾艳萍要求邬某某、任珺承担连带责任，没有法律依据，本院不予支持。
　　综上所述，对于原告诉讼请求：1、判令原告顾艳萍与被告邬某某签订的房屋租赁合同无效，本院不予支持；2、被告邬某某、任珺赔偿原告顾艳萍房屋租赁费用损失57,000元，根据原告顾艳萍提供的邬某某2017年10月25日出具的收条，收到顾艳萍支付的2017年11月1日至2018年4月30日的房租及押金56,000元，及2017年11月份的水电费1,000元。其中，2017年11月的水电费不应返还。余款截止2018年1月8日，扣除顾艳萍每月应支付的租金8,000元、物业管理费1,000元，本院确认邬某某应返还顾艳萍剩余款项35,600元。3、被告邬某某、任珺赔偿原告顾艳萍店铺装修费用损失25,000元;4、被告邬某某、任珺赔偿原告顾艳萍进货损失37,497元；5、被告邬某某、任珺赔偿原告顾艳萍安装电信宽带费用损失562元；6、被告邬某某、任珺赔偿原告顾艳萍律师费损失12,000元等诉讼请求，没有法律及事实依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条之规定，判决如下：
　　一、被告邬某某应于本判决生效之日起五日内返还原告顾艳萍35,600元；
　　二、对原告顾艳萍的其他诉讼请求不予支持。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
　　案件受理费人民币2,941元，由原告顾艳萍负担2,000元，被告邬某某负担941元。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

审判员：王铿华

书记员：程  珊