顾某某与王某某、徐某房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

　　原告：顾某某，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住上海市浦东新区。
　　委托诉讼代理人：火卫国，住同原告。
　　委托诉讼代理人：施冬梅，上海市东浦律师事务所律师。
　　被告：王某某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住上海市浦东新区。
　　被告：徐某，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住上海市浦东新区。
　　原告顾某某诉被告王某某、徐某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年6月3日立案后，依法适用简易程序，于2019年7月9日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人火卫国、施冬梅，被告王某某、徐某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告顾某某向本院提出诉讼请求：1、判令原、被告所签订的《房屋卖买协议》有效；并判令二被告继续履行《房屋卖买协议》所约定的房产交易过户义务：即配合原告将系争房屋的权利人变更登记为原告名下。2、本案的诉讼费由二被告承担。事实及理由：两名被告系夫妻关系。2004年3月21日，原告顾某某与被告王某某通过中介公司的居间服务，签订了一份《房屋卖买协议》约定：王某某自愿将其与徐某动迁安置所得的、位于“本市浦东新区康桥镇沪南公路3150弄11幢34号302室(原为：本市南汇区沪南公路3150弄《双秀家园北院》1-34-302)房屋(以下简称系争房屋)、建筑面积暂测86.19平方米”；以总价人民币(以下币种同)334,000元的价格出售给原告。并约定房款的交付如下：1、应在2004年3月22日前首付定金100,000元；2、第二次付款在王某某交房交钥匙时付180,000元；3、第三次付款在王某某拿到房产证后并将房屋权利转让给原告后，付清其余房款54,000元；此外，还对违约责任和有效期做出了约定。原告依约支付了第一和第二笔房款，第三笔房款也在2007年2月19日全部付清。2009年系争房屋的房产证已经办出且可以办理过户手续，但是两被告一直推脱，至今未能办妥将房屋权利人过户到原告名下的手续。后原告发现系争房屋于2017年2月13日已经登记至季某某名下，原告随即起诉要求法院确认被告与季某某所签订的房屋买卖合同无效，终获法律支持。原告认为，其与王某某所签订的房屋买卖合同系双方真实意识表示、合法有效，其也付清了全部房款并已在系争房屋内居住长达14年，因被告不配合办理过户手续，故提起本案诉讼。审理中，原告变更第一项诉讼请求为确认原、被告所签订的《房屋卖买协议》有效。
　　被告王某某辩称，其认可房屋买卖合同的效力，但是只有其一个人在合同上签字，房屋转让款也是其单独收取并花销的，被告徐某对此并不知情。
　　被告徐某辩称，不同意原告的诉讼请求。一、其在2003年至2009年期间因家庭琐事与被告王某某分居，并不知晓王某某出售系争房屋的情况，系争房屋是其名下唯一的房产，其不可能也从未委托王某某出售，其只是听说王某某将系争房屋出租给朋友使用。二、系争房屋是动迁房，根据规定五年内不得交易，所以原、被告签订的房屋买卖合同是无效的。
　　本院经审理查明的事实如下：2018年11月20日本院作出的(2018)沪0115民初65783号生效民事判决书认定“被告王某某与徐某系夫妻关系。被告王某某、徐某因动迁安置获得系争房屋。2004年3月21日，被告王某某与原告(即本案原告顾某某)签订《房屋买卖协议》，将系争房屋转让给原告，总价为33.4万元。协议约定，原告在同年3月22日前付定金10万元、在被告王某某交付房屋时付18万元、在被告王某某拿到房产证并将房屋权利转让给原告后付清余款5.4万元。协议签订后，原告按约于同年3月22日付款10万元。同年6月30日，原告付款18万元及平方差价，被告王某某同时向原告交付了系争房屋，原告入住至今。2005年11月至2007年2月，因被告王某某催要，原告又向被告王某某陆续付款共5.4万元，付清了全部购房款。2005年7月，被告王某某、徐某取得系争房屋的房地产权证，权利人为被告王某某、徐某，共同共有。原告曾多次要求被告王某某协助办理系争房屋的过户手续，被告王某某拖延至今未办。”
　　另查明，系争房屋于2017年2月13日被核准登记至案外人季某某名下，同年3月10日，系争房屋被核准房地产抵押登记，抵押权人为缪世杰、田志学、冯春华，债权数额为275万元。
　　以上事实，由《房屋卖买协议》、收条、上海市不动产登记簿、上海市房地产权证、(2018)沪0115民初65783号民事判决书及原、被告的陈述等予以佐证。
　　本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。虽系争房屋系被告王某某与徐某动迁安置所得，为二名被告的夫妻共有财产，相关的《房屋卖买协议》及收条仅有被告王某某一人签字，但根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”据此，退一步说，即便如被告徐某所称其在系争房屋交易期间与被告王某某分居，对房屋出卖一事并不知晓，被告王某某是在未取得系争房屋共有人同意的情形下私自出售系争房屋，也仅仅是可能对系争房屋的所有权转移产生影响，并不影响原、被告之间签订的《房屋卖买协议》的效力。现被告并无证据证明《房屋卖买协议》存在合同无效的法定情形，故该《房屋卖买协议》应为合法有效，原告的该项诉讼请求本院予以支持。在审理中，原告撤回了要求被告配合完成系争房屋过户至原告名下的诉讼请求，此系其对自身民事诉讼权利的处分，于法无悖，本院予以准许。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第五十二条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定，判决如下：
　　原告顾某某与被告王某某于2004年3月21日就上海市浦东新区康桥镇沪南公路3150弄11幢34号302室房屋签订的《房屋卖买协议》有效。
　　案件受理费6,310元，减半收取计3,155元，由被告王某某、徐某负担。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员：张  凡

书记员：王晓燕