顾某某与上海颛桥房地产有限公司、钱安汀所有权确认纠纷一审民事判决书

　　原告(反诉被告)：顾某某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，户籍地浙江省嵊州市，现住上海市闵行区。
　　委托诉讼代理人：杨丽丽，上海尊源恒律师事务所律师。
　　被告(反诉第三人)：上海颛桥房地产有限公司，住所地上海市闵行区。
　　法定代表人：叶月明，董事长。
　　委托诉讼代理人：何芬，上海市福隆律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：诸顺民，上海市福隆律师事务所律师。
　　被告(反诉原告)：钱安汀，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住上海市普陀区。
　　原告顾某某与被告上海颛桥房地产有限公司(以下简称颛桥公司)、被告钱安汀所有权确认纠纷一案，本院于2018年6月15日立案后，依法适用简易程序。被告钱安汀于2018年7月8日提起反诉，本院予以受理并就本反诉一并公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)顾某某及其委托诉讼代理人杨丽丽，被告(反诉第三人)颛桥公司的委托诉讼代理人何芬，被告(反诉原告)钱安汀到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　顾某某向本院提起诉讼请求：1.判令确认原告为上海市闵行区银都路XXX弄XXX号XXX室房屋的产权人；2.判令被告上海颛桥房地产有限公司、被告钱安汀协助原告将上海市闵行区银都路XXX弄XXX号XXX室房屋的产权办理过户手续，将该房屋登记在原告名下；3.判令本案案件受理费、保全费等诉讼费用以及原告为申请保全提供担保而支付的诉讼财产保全责任保险费由两被告承担。庭审中，原告撤回诉请3。
　　事实和理由：本案所涉房屋为上海市闵行区银都路XXX弄XXX号XXX室(以下简称讼争房屋),房屋面积为58.62平方米。颛桥公司原名系上海颛桥房地产经营开发公司，于1996年改名为上海颛桥房地产有限公司。1994年,钱安汀与颛桥公司、案外人上海某物业发展有限公司(以下简称某物业)签订《上海市内销房商品房出售合同》,约定讼争房产总价款103,782元,双方在签订合同后应办理交割手续,颛桥公司应在收到全部房款当天将房屋钥匙交给钱安汀,并以出具发票为凭;钱安汀另应按房屋总价1%支付房屋维修惯例基金1,037.82元。1995年1月3日,颛桥公司出具发票,载明收到钱安汀关于讼争房屋的房款103,782元。1995年1月5日,案外人某物业出具收据2张,载明收到钱安汀税收和过户费7,264.74元、维修基金等等1,727.82元。顾某某原为上海户籍,其后因学校分配迁入外地。因此,在父母房屋动迁时,其因外地户籍未能分配安置。但是顾某某本人对上海怀有感情,因此想购买上海的产权房,用于退休后与妻子居住。2001年,其欲购买住房,由于其与钱安汀系上海某中学的中学同学,钱安汀得知顾某某想购买房屋,因此提出将讼争房产作价90,000元出售给其。当时讼争房产周边同等类型房价也是90,000元左右,故顾某某同意购买讼争房产。2002年,顾某某与钱安汀签订《协议书》,约定顾某某向钱安汀转购讼争房屋,房价90,000元。2001年8月、9月,2002年7月和2003年3月,顾某某分别向钱安汀支付30,000元、20,000元、30,000元和10,000元,已经全额付清房款。钱安汀均亲笔书写收到顾某某上述金额的房款收条和日期,并署名。2003年3月,钱安汀出具委托书,委托顾某某办理讼争房屋的过户、转让等事宜,并附钱安汀的身份证复印件。钱安汀并将其与颛桥公司签订的《上海市内销房商品房出售合同》原件、以及颛桥公司、案外人某物业出具给钱安汀的讼争房屋房款发票和税费收据的原件以及讼争房产的钥匙均交给顾某某。2002年11月起,顾某某实际居住讼争房屋,并从2003年起以自己的名字登记户名缴纳物业管理费、水电煤等公用费用至今。但是,钱安汀和颛桥公司一直拒绝协助顾某某办理讼争房屋的产权过户手续。因此,讼争房产产权至今仍在颛桥公司名下(登记名为上海颛桥房地产经营开发公司)。顾某某认为,钱安汀已依约经向颛桥公司全款付清房款,颛桥公司亦交付系争房产，而顾某某也已依约向钱安汀全款付清房款,钱安汀已向顾某某实际交付讼争房产,顾某某已经并实际占有使用讼争房产至今。但是颛桥公司和钱安汀一直互相推诿,拒绝为顾某某办理讼争房产的产权过户手续,已严重损害了顾某某的合法权益。根据《中华人民共和国民法总则》第一百九十六条下列请求权不适用诉讼时效的规定：(二)不动产物权和登记的动产物权的权利人请求返还财产;(四)依法不适用诉讼时效的其他请求权。《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第一条当事人可以对债权请求权提出诉讼时效抗辩,但对下列债权请求权提出诉讼时效抗辩的,人民法院不予支持。因此,顾某某提起本案所有权确认纠纷的诉讼,请求法院确认顾某某为讼争房屋的所有权人并要求钱安汀与颛桥公司配合将讼争房屋过户至顾某某名下，望判如所请。
　　颛桥公司辩称如下：其实际与顾某某之间没有买卖合同的关系，对于顾某某与钱安汀之间的买卖关系也不清楚。在本案诉讼过程中，其最多是作为第三人配合办理过户的一方。讼争房屋目前是初始登记的方式登记在颛桥公司名下，且讼争房屋实际在档案材料中记载由钱安汀予以购买且房屋出售和开具收据等手续也已经办理完毕。颛桥公司从出售房屋到现在为止都是愿意配合钱安汀办理产权登记的手续。只是因为钱安汀作为权利人一直未来办理小产证，所以大产证才一直登记在其名下，所以其认为其没有任何的过错，不应承担相应的责任。
　　钱安汀辩称如下：不同意顾某某的诉请，其认为其与顾某某没有任何的产权转让的行为，其与顾某某之间只是转购关系，其认为其与顾某某没有法律关系。讼争房屋是其购买的、合同也是其与颛桥公司之间签订的。其认为其与顾某某之间的转购合同的具体操作是：其需要把合同退到颛桥公司处，再由顾某某自行向颛桥公司购买，这样可以不用多交契税等费用。其已将房款交付给颛桥公司，因为其要求要退房后再由顾某某买进的整个手续过程都是顾某某处理的，所以其对情况不清楚，至于其已付的房款是否由颛桥公司退还给顾某某也不清楚。具体的事情经过如下：1994年7月其与原始的开发商即案外人某物业就讼争房屋签订了意向合同，房价款为103,782元。1994年7月其支付了首付款75,000元。1994年8月13日意向合同变更为预售合同。1995年1月5日增加了颛桥公司，合同改为出售合同。其于1995年1月5日支付了剩余的尾款并拿到了讼争房屋的钥匙。在1995年上半年之前其曾催促过颛桥公司办理产证的事宜，但是当时颛桥公司一直没有配合办理，而其因为没有办出产证所以一直没有在讼争房屋内居住，讼争房屋也一直空关。之后其与颛桥公司之间就没有联系了，也没有约定何时办产证。到了2001年8月24日，顾某某与其协商是否可以把讼争房屋借给其堆放物品，当天其就把讼争房屋的钥匙给了顾某某。当时顾某某看了讼争房屋后询问是否可以将讼争房屋转让给他，当时其就没有答应，因为讼争房屋是其备用房且房价一直在涨，所以其一直没有同意。然后顾某某说要求把合同上面主体的户名什么的都转让给他，但是这个实际操作需要开发商的同意。当天顾某某就给其20,000元，在2001年9月5日给30,000元，2002年7月19日给30,000元，2003年3月31日给10,000元，如此顾某某一共给其90,000元。后来顾某某称已经与开发商协商好了同意合同变更，所以其就与顾某某在2002年11月1日签订了转购协议。其本来一直以为讼争房屋是顾某某拿来放东西的，直到这次诉讼才知道在2002年11月顾某某就已经入住讼争房屋。其认为顾某某给其的90,000元是给颛桥公司应返还给其的房款垫付款。当时颛桥公司需要退还其103,000元，但是顾某某退还的金额是90,000元，中间差了13,000元是因为基于情谊作为顾某某回上海时其给予的安家费。
　　另，钱安汀认为，2001年8月其只是将讼争房屋借给顾某某堆放家具物品的，除了本诉中其已发表的辩论意见以外，其认为顾某某仅支付了90,000元就居住在讼争房屋内，还节省了15年高达370,000元以上的租金侵犯了其合法权益。故，钱安汀提出反诉并主张：1.判令顾某某将讼争房屋拆清，恢复原状返还；2.判令顾某某返还讼争房屋相关文件、单证原件，包括私人印章；3.判令顾某某给付房屋租金376,000元(自2002年11月1日起计算至2018年6月30日止，按照每月2,000元标准)；4.判令颛桥公司协助其办理讼争房屋产权证；5.反诉诉讼费由顾某某负担。
　　针对钱安汀的反诉，顾某某辩称如下：不同意钱安汀所有反诉诉请，讼争房屋已经由其购买，入住讼争房屋是有事实依据和法律依据，对于讼争房屋应当继续履行合同并过户至其的名下。综上，不同意钱安汀的所有反诉诉请。
　　针对钱安汀的反诉，颛桥公司辩称如下：针对涉及到其的反诉诉请4，因为买卖合同已经履行完毕，其可以随时配合钱安汀办理产证，亦会根据法院的判决予以配合。
　　本院经审理认定事实如下：1995年1月5日，颛桥公司及案外人上海某物业发展有限公司共同作为甲方(卖方)与钱安汀作为乙方(买方)就讼争房屋(合同上为“上海市闵行区田园都市金都一村XXX号XXX室”)签订《上海市内销房商品房出售合同》。合同约定：甲乙双方同意上述房屋每平方米建筑面积售价为1,746元。合计房价为103,782元。乙方在此之前与甲方签订买上述房屋的预售合同，向甲方缴纳预付款103,782元。乙方买受上述房屋后同意甲方按有关规定以房屋总价的1%代收房屋维修管理基金，计1,037.82元并同意上述房屋由案外人上海某物业管理公司负责售后管理，按规定交纳有关费用，并自行负责联系安装煤气、电话等。合同另约定双方其他相关权利义务，双方遂于合同落款处签名、捺印。同日，颛桥公司向钱安汀开具房款103,782元的发票，案外人某物业向钱安汀开具税收、过户费合计7,264.74元的收据，案外人上海某物业管理公司向钱安汀开具围墙费、维修基金合计1,727元的收据。
　　2001年8月24日，钱安汀出具收条，上载：“今收到孟连购房款贰万元整。”
　　2001年9月5日，钱安汀出具收条，上载：“今收到孟连购房款叁万元整。”
　　2002年7月19日，钱安汀出具收条，上载：“收孟连房款叁万元整。”
　　2002年11月1日，顾某某作为甲方与钱安汀作为乙方签订《协议书》。上载：“兹甲方向乙方转购商品产权房壹套(约59㎡)，地址为银都路XXX弄XXX号XXX室，房价玖万元。甲方已付乙方购房款捌万元，余款至产权证办好时付清。”
　　2002年11月5日，由顾某某向案外人某物业管理有限公司交纳物业管理费(2001年全年、2002年1-10月)合计652.67元，并由案外人上海某物业管理公司开具发票，发票抬头的客户名称为：“43#503钱安汀”。2002年11月6日，由顾某某向案外人上海陆家嘴某有限公司交纳物业管理费(2002年11-12月)合计58.6元，并由案外人上海陆家嘴某有限公司开具发票，发票抬头的客户名称为：“43#503顾某某(钱安汀)”。此后顾某某交纳物业费后开具的发票联客户处均为：“43/503顾某某”。
　　2003年3月31日，钱安汀向顾某某出具委托书，上载：“兹全权委托顾某某先生办理银都路XXX弄XXX号XXX室的过户、转让等各项事宜。”同日，顾某某出具收条，上载：“兹收到钱安汀处①购房合同②购房发票③付围墙费、维修基金发票，管理费发票和④税收过户发票(银都路XXX弄XXX号XXX室)各壹份。”同日，钱安汀出具收条，上载：“今收到孟连房款计壹万元整。”
　　另查明，颛桥公司原名为上海颛桥房地产经营开发公司，经相关部门核准于1996年12月20日由董事会决议改名为上海颛桥房地产有限公司。
　　又查明，钱安汀于2002年8月向顾某某交接讼争房屋。
　　再查明，讼争房屋产权目前仍登记在颛桥公司名下。
　　上述事实，由顾某某提交的《上海市不动产登记簿》、《上海市内销房商品房出售合同》、发票联、两份收据、2003年3月31日钱安汀出具的委托书、2002年11月1日《协议书》、房款收据4份、颛桥公司的工商变更信息，钱安汀提交的《收条》及双方的庭审陈述予以佐证。对于原告提交的户籍信息、房产广告信息以及钱安汀提交的购房协议、起诉状两份、房屋认购书、居间合同、微信记录等证据，本院认为顾某某、钱安汀提交的上述证据之证明目的与本案无关，故对上述证据均不予采用。
　　本院认为，《上海市内销房商品房出售合同》与《协议书》均系当事人之间的真实意思表示，且于法无悖，属合法有效，当事人均应按约履行。钱安汀与颛桥公司签订《上海市内销房商品房出售合同》后便支付全部房款，顾某某与钱安汀签订《协议书》后也实际支付了双方约定的90,000元房款并实际入住讼争房屋至今。在顾某某与钱安汀履行合同期间，钱安汀为协助顾某某办理讼争房屋的过户手续亦交付其相关与讼争房屋有关的材料并出具委托书给顾某某以方便其代为办理相关讼争房屋的过户事宜。然在实际操作过程中，由于光凭借钱安汀出具的委托书无法直接办理讼争房屋的变更登记，故讼争房屋至今仍在颛桥公司名下。
　　在本案审理过程中，钱安汀一直强调其作价90,000元出售给顾某某的只是讼争房屋的转购权。对于其所称的所谓“转购权”，其解释为：如果讼争房屋是产权转让，则会产生相关的税费；而如通过“转购权”的方式完成的则是从讼争房屋买卖合同上便直接更名即由钱安汀的名字直接变更为顾某某的名字，是不存在相应的税费发生。所以，钱安汀认为根据其与顾某某签署的《协议书》，顾某某并未能至颛桥公司自行成功办理更名手续，即讼争的《协议书》因为顾某某自身原因无法实际履行，故应驳回其本诉诉请。并针对顾某某实际占有讼争房屋至今的行为，钱安汀认为顾某某还应向其支付相应租金。对此，本院认为无论是从《协议书》的言语表述内容来看，还是从顾某某支付了大部分款项后入住讼争房屋并实际开始交纳相关物业费，抑或是在2003年3月31日钱安汀向其交付所有材料、委托书后顾某某便支付剩余尾款10,000元的行为来看，双方实际的交易对象就是讼争房屋而并非钱安汀所陈述的所谓转购权之说。鉴于顾某某已经实际支付双方约定的所有房款，按照双方的《协议书》约定，其已经完成隶属于其的相关义务，故对于顾某某现主张确认其为讼争房屋的产权所有人并要求颛桥公司、钱安汀配合其完成讼争房屋的过户之诉请，本院认为于法有据，予以支持。同时，对于钱安汀所主张的诸项反诉诉请，本院认为并无相关的事实与法律予以佐证，本院实难予以支持。
　　对于目前讼争房屋的产权现状，颛桥公司当庭表示按照目前房产过户的流程无法直接将讼争房屋过户至顾某某名下，只能先过户到钱安汀名下后再行登记至顾某某名下，但会发生相关的税费。对此，顾某某当庭表示其愿意承担相关的税费，若最后钱安汀将讼争房屋过户至其名下发生了相关的税费，其亦愿意承担。对此，本院予以认可。
　　综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国物权法》第十五条、第三十三条之有关规定，判决如下：
　　一、确认原告(反诉被告)顾某某为上海市闵行区银都路XXX弄XXX号XXX室房屋的产权所有人；
　　二、被告(反诉第三人)上海颛桥房地产有限公司于本判决生效之日起十日内配合将上海市闵行区银都路XXX弄XXX号XXX室房屋登记至被告(反诉原告)钱安汀名下；
　　三、被告(反诉原告)钱安汀于本判决生效之日起十日内配合将上海市闵行区银都路XXX弄XXX号XXX室房屋登记至原告(反诉被告)顾某某名下；
　　四、驳回被告(反诉原告)钱安汀全部诉讼请求。
　　本诉案件受理费减半收取计人民币13,400元及反诉案件受理费减半收取计人民币3,470元，均由被告(反诉原告)钱安汀负担。
　　如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员：钱  洁

书记员：瞿思沁