顾某与上海XX公司房屋买卖合同纠纷一案一审民事判决书

原告顾某，男，19XX年X月X日出生，汉族，住上海市普陀区清涧路。
原告顾二，男，19XX年X月X日出生，汉族，户籍地上海市普陀区清涧路，现住日本国。
原告共同委托代理人王四，上海XX律师事务所律师。
被告上海XX公司，住所地上海市普陀区新会路。
法定代表人郑XX，职务董事长。
委托代理人王一，该公司职员。
委托代理人王二，上海XX律师事务所律师。
被告顾三，女，19XX年X月X日出生，汉族，住上海市普陀区桃浦路。
委托代理人王三，男，19XX年X月X日出生，汉族，住上海市普陀区梅川路。
被告顾四，男，19XX年X月X日出生，汉族，住上海市普陀区桃浦路。
委托代理人顾五，男，19XX年X月X日出生，汉族，住上海市宝山区长江路。

原告顾某、顾二与被告上海XX公司（以下简称XX公司）、顾三、顾四房屋买卖合同纠纷一案，原告于2012年9月向上海市普陀区人民法院提起诉讼，后上海市第二中级人民法院指定本院审理本案。本院受理后，依法适用简易程序。之后，本案转为普通程序，本院依法组成合议庭进行审理。2013年6月4日本案公开开庭进行了审理，原告共同委托代理人王四、被告XX公司委托代理人王一、王二、被告顾三委托代理人王三、被告顾四及委托代理人顾五到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告顾某、顾二诉称：顾某与顾二系父子关系，顾某与顾三系父女关系，顾四与顾三原系夫妻关系。顾三与顾四曾居住在本市普陀区桃浦路X弄X号X3、X4室房屋（以下简称系争房屋）。该房屋系原告于20XX年X月本市西康路X弄X支弄X丁号房屋动迁的安置房，动迁单位为XX公司。动迁时，两原告共得动迁款每人人民币X元，加上已故的顾二的母亲仲XX（20XX年X月X日病故）的动迁款X元，共计X元。系争房屋由XX公司提供，房价款为X元，原告动用动迁款X元并支付现金X元购买了系争房屋的产权。当时相关手续由顾三和顾四办理。最近得知，三被告未经原告同意擅自于20XX年X月X日签订《上海市房地产买卖合同》，侵害了原告与XX公司于20XX年X月X日签订的《买卖合同》。被告顾三、顾四伪造“特此声明”，XX公司未尽审查义务，将原告购买的房屋变更到了顾三、顾四的名下，三被告用欺骗的方法变更了《买卖合同》的主体，严重侵害了原告的权利，所以三被告签订的《上海市房地产买卖合同》是无效的。现请求判令三被告于20XX年X月X日签订的《上海市房地产买卖合同》无效。
原告顾某、顾二为证明其诉称事实，向本院提交以下证据材料：
1、《上海市房地产买卖合同》、产权证，证明三被告未经原告同意擅自签订合同，并进行了房屋产权登记，侵害了原告的权益。
2、20XX年X月X日的“特此声明”，该声明是顾三和顾四伪造的，声明是原告通过其他案件从上海市普陀区人民法院（以下简称普陀法院）调取的，经法院出示进行了质证，当时当庭承认“特此声明”确为顾三及顾四伪造；XX公司在没有审查的情况下擅自变更了合同主体。
3、《买卖合同》，证明20XX年X月X日原告与XX公司签订合同，系争房屋是原告原来房屋拆迁取得的安置款购买的，XX公司是售房单位。双方在合同第十条约定在六个月后以该合同约定的内容另行签订买卖合同，《买卖合同》的编号与《上海市房地产买卖合同》的编号是一致的。
4、20XX年X月X日货币安置购房结算单，这是原告与动迁单位签订的购房结算单，证明其上载明原告等三人可以取得X余万元的动迁款，而系争房屋的购房款为X万余元，双方约定两者差额X元由原告以现金支付。
5、上海市个人住房安置款划款证明单三张，证明当时动迁时每人取得X万余元，动迁组将动迁款直接划给了顾某账户。
6、20XX年X月X日（房屋差价）、X月X日（代办手续费）收据两张、20XX年X月X日通知，20XX年X月X日上海市企业单位统一收据、住房配售单，证明XX公司收取了原告支付的系争房屋的差价款及代办手续费。XX公司向原告发出了可以办理产证的通知，通知中明确购房人必须是动迁款支票持有人，顾四等为此伪造了“特此声明”。原告支付进户费。住房配售单上的受配人为原告。
7、顾二养老保险记账情况，证明顾二还是中国国籍，其还在中国缴纳养老金，顾二只是在日本工作。
8、民事调解书，由于本市清涧路房屋是顾某大儿子顾六购买，所以仲XX死亡后其遗产份额由顾六继承，本市清涧路房屋由顾六及顾某共同共有，其他继承人放弃份额，由于顾六购房时加入了美国国籍无法自行购买本市清涧路房屋。顾某夫妻共生育四名子女。
被告XX公司辩称：不同意原告诉请。原告主张合同无效无事实及法律依据，不符合法律规定的合同无效条件。关于款项，动迁时顾某夫妻及顾二取得动迁额度，原告拿了额度及自行出资的购房款购买系争房屋，XX公司将原告交来的额度与动迁单位进行结算。自行出资的房款已经付清，是顾某支付的。20XX年签订《上海市房地产买卖合同》时顾某是在场的，因为当时只有顾某一人是代理人。“特此声明”用的是XX公司的信纸，是在XX公司处书写的。原告主张《上海市房地产买卖合同》是三被告恶意串通签订，该主张违背事实及法律，XX公司是拆迁实施单位没有恶意串通的利益，XX公司是在顾某的要求才将系争房屋做在了其女儿、女婿名下，XX公司只是方便了原告家庭的需求。顾某明知房屋产证已经办下来了，且其女儿顾三一家在内居住，顾某不知道产证的权利情况是不符合常理的。顾二每年回国，却没有要求查看产证，至20XX年才知道产权情况的陈述是不符合常理的。顾二从上世纪八十年代开始就在日本定居、工作了，顾二不具备安置资格。由于顾二不在国内、不符合安置资格，所以顾某才要求将产证做在女儿顾三夫妻名下。原告是知道房屋权利情况的。原告由于女儿顾三夫妻现在离婚，所以才起诉，原告起诉违背诚信原则。
被告XX公司为证明其答辩主张，向本院提交如下证据材料：
1、安置协议，证明XX公司是拆迁实施单位，安置人员有六人。
2、拆迁委托书，证明拆迁单位委托XX公司实施拆迁工作，XX公司提供了安置房源。
3、货币安置申请书，证明安置人员都是委托顾某领取动迁支票及购房事宜。
4、户口迁移书，证明20XX年X月X日顾某等人的户口迁入其自行购得的清涧路房屋内，顾某当时已经决定将系争房屋由其女儿、女婿购买。
被告顾三辩称：同意二原告的诉请，本人也认为20XX年X月X日签订的《上海市房地产买卖合同》是有问题的，应为无效合同。《上海市房地产买卖合同》虽是《买卖合同》的延续，但《上海市房地产买卖合同》是无效的，其违反有关商品房买卖合同的司法解释的规定。20XX年X月X日后XX公司无权再处分系争房屋，之所以又签订了《上海市房地产买卖合同》是为了要避税就将房屋直接做在了自己名下，当时两个哥哥都在国外，经济条件比较好，不会要房屋的，父母最终都是本人照顾的，顾某夫妻承诺照顾父母后就将系争房屋在父母死后就给顾三及顾四，为了避免日后的兄妹矛盾及避税，顾三、顾四就将产权人做在了自己名下。书写“特此声明”时本人是在场的。签订《上海市房地产买卖合同》时顾四与顾三没有支付过任何款项。当时父母说的是在其百年后再将房屋给顾三、顾四，父母要看顾三、顾四在其生前照顾的好坏才决定是否将房屋给顾三、顾四，后父亲在吵架时又否认了该说法。系争房屋落户时是顾某居住的，后本市清涧路房屋装修完毕顾某搬出系争房屋去清涧路房屋居住，系争房屋由顾三及顾四居住、使用。当时顾三及顾四双双下岗，经顾某同意后就将其中一间房屋出租。顾三因为顾四去外地工作不再支付生活费而导致生活困难，所以顾三就将另一间房屋也出租了。动迁安置及购买系争房屋都是顾某办理的，当时凭着货币安置结算单及安置协议就可以办理买卖系争房屋事宜了。办理房地产买卖合同时顾某并未到场，父亲给了本人他的私章及身份证让本人办理房地产买卖合同。
被告顾四辩称：要求法院依法驳回原告诉请。本人认为原告主张《上海市房地产买卖合同》无效并未提出有关法律依据，原告提出法律依据后被告才能进行实体答辩。房款结算是由顾某办理的，顾三及顾四与XX公司并没有进行过资金结算。当时，顾某、顾三、顾四是一起去XX公司签订《上海市房地产买卖合同》、办理产证的，“特此声明”是本人书写的，但本人是根据顾某的意思起草“特此声明”，本人签字后顾某自行加盖了私章。之后，本人已经将房款支付给了顾某。本人从未失业，一直是高收入人群，不存在生活困难的情况。本案诉讼是原告及顾三串通的，因为本人没有听取顾某的意见，提起了离婚诉讼。顾二每年回国且在系争房屋内居住过，所以其是知道房屋权利情况的。原告起诉已经超过诉讼时效。现在本人与顾三已经离婚。
被告顾四为证明其答辩主张，向本院提交如下证据材料：
1、20XX年X月X日顾三致电顾四的电话录音记录及电信公司通话记录明细，证明录音中顾三承认顾三及顾四在出售自有房屋后将系争房屋的购房款支付给了顾某。
2、顾二出入境记录，这是上海市静安区人民法院（以下简称静安法院）调取的，证明顾二早已在日本定居，原告用欺骗手段使其在动迁时取得了安置资格。
3、（20XX）静民一（民）初字第X号民事判决书、（20XX）静民一（民）重字第X号民事裁定书，证明原告早已知道系争房屋的所有权人不是原告，原告恶意诉讼。原告在20XX年人口普查时也已经明确告知有关机关，系争房屋不在原告名下。
4、调解笔录一份、民事裁定书两份、离婚判决书一份，证明顾四与顾三经过多次离婚诉讼后经普陀法院判决离婚。前次庭审中提供电话录音的时候双方也在离婚诉讼中，原告是恶意诉讼。
庭审中，原告又称：当时动迁时确定原告可以取得的动迁款金额，但是原告没有取得动迁支票而是约定用动迁款来购买系争房屋，双方在买卖合同中约定原告用西康路房屋的动迁款购买系争房屋，不足部分由原告支付。原告当时并没有取得过额度单据，单据是事后给的。“特此声明”不是顾某或仲XX书写的，私章是顾某夫妻的，当时顾三及顾四照顾顾某夫妻，所以顾某夫妻两人的私章也是顾三及顾四保管的。顾某收到办理产证通知后，让顾三、顾四去办理产证。由于购房款已经全额支付，所以拿了办理产证的通知就可以办理产证。办理产证时，顾某认为产证一定会办在自己名下，顾三当时就持有顾某夫妻的私章。之后产证一直是顾三夫妻保管的，顾二在20XX年回国后要求查看产证，至此发现产权人做在了妹妹夫妻的名下，所以原告就起诉了。由于三被告恶意串通导致剥夺了顾二的权利，XX公司无权否定顾二的安置资格，根据我国合同法及商品房买卖司法解释的相关规定，涉案的《上海市房地产买卖合同》应属无效。
审理中，XX公司表示，如法院认定合同无效，为了避免讼累，系争房屋不需要返还，法院可直接确定系争房屋的权利人。
经审理查明：顾某与仲XX（20XX年X月X日病故）系夫妻关系，婚后生育子女4人，即顾六、顾七、顾二、顾三。顾四与顾三原系夫妻关系。顾四与顾三曾居住在系争房屋内。
20XX年X月X日拆迁人上海X1公司的代理人上海XX动拆迁总部（甲方）与顾某、仲XX、顾二、顾七、季XX、顾八签订一份《上海市房屋拆迁货币化安置协议》，该协议约定：乙方（顾某、仲XX，产权人：顾某）原居住三级地段，房屋坐落在本市西康路X弄X支弄X丁号，房屋性质为私房，建筑面积为X平方米；安置人数为6人，乙方货币化安置款额为X元，签约后于20XX年X月X日由甲方为乙方办理“个人住房特种存单”；乙方由顾某代表家庭全体成员在本协议和其他文本上签字有效。在乙方签名盖章处有顾某、仲XX、顾二、顾七、季XX、顾八的签名和私章印。
20XX年X月X日顾某、仲XX、顾二、顾七、季XX、顾八向拆迁人出具一份货币化安置申请书，该申请书载明：本人系西康路X弄X支弄X丁号被拆迁人，因国家城市建设需要，本户接受房屋拆迁，根据政府有关货币化安置政策应安置人员为顾某、仲XX、顾二、顾七、季XX、顾八，共计6人，现经全家商定，全权委托顾某办理货币化安置款的支票提取和购房事宜，请拆迁人按规定办理。在签名处有顾某、仲XX、顾二、顾七、季XX、顾八的签名和私章印。
20XX年X月X日顾某、仲XX、顾二的户籍迁往本市清涧路X弄X号X室。
20XX年X月X日XX公司（甲方）与顾某（乙方）签订一份《买卖合同》，该合同载明：乙方应得货币化安置款X元，乙方同意用上述安置补偿款作为购房款购买桃浦路X弄X号X3、X4室房屋，房款总额为X元，乙方需以现金形式补足房款差额不足部分X元；乙方于20XX年X月X日前结清所有购房款项；甲方于20XX年X月前将上述房屋交付给乙方；购房人名单为顾某、仲XX、顾二；货币化安置购房结算单为本协议附件；为方便乙方办理手续，尽早入住，双方同意签订本合同作为简易合同，为办理产权，双方于6个月后根据本合同约定内容另行签订《房地产买卖合同》。乙方签名处有顾某的签名和私章印。同日，顾某领取了顾某、仲XX、顾二三人的货币安置款计X元。同日，顾某还签署了一份货币安置购房结算单，该结算单载明，顾某购买的房屋总金额为X元，货币安置款计X元，少补X元，购房客户（原产权人）同意委托XX动拆迁总部把上述款项作为购房款划转支付给XX公司。购房客户签名处有顾某的签名和私章印。同日，顾某向XX公司支付了X元。之后，XX公司将系争房屋交付给顾某。XX公司还收到了划款X元。
20XX年X月X日XX公司向顾某客户发出通知，要求顾某来XX公司办理产权转让事宜，届时请带好下列资料和费用，购房人及动迁支票持有人的户口簿、身份证、私章，“房屋配售单”回执原件，买卖合同及货币安置购房结算单，产权人共有人中必须有动迁款支票持有人，办理产权证预售相应的费用计X元。同日，顾某办理了相关手续并向XX公司支付了办理产权证相应的费用及代办手续费共计X元。
20XX年X月X日顾某、仲XX向XX公司出具一份“特此声明”，该“特此声明”载明：本人于20XX年X月X日购买的桃浦路X弄X号X3、X4室产权房，产权人顾某、仲XX、顾二（目前已入住）。现顾某、仲XX愿将产权归儿子顾二、女儿顾三、女婿顾四所有，特此声明。签名处有顾某、仲XX的私章印。该“特此声明”由顾四书写。同日，顾三、顾四与XX公司签订一份《上海市房地产买卖合同》，该合同约定：乙方（顾三、顾四）向甲方（XX公司）购买系争房屋，建筑面积X平方米，房屋价款为X元。系争房屋发证日期为20XX年X月X日，权利人为顾三、顾四共同共有。
另查明：顾四在20XX年起多次提起离婚诉讼，要求与顾三离婚。20XX年X月X日顾四又一次提起诉讼，20XX年X月X日普陀法院作出判决，准许顾四与顾三离婚。
顾某、仲XX、顾二作为原告于20XX年在普陀法院起诉顾三、顾四，要求确认本市普陀区桃浦路X弄X号X3、X4室房屋归顾某、仲XX、顾二所有，之后，该案移送静安法院审理，该案原告于20XX年X月X日申请撤诉。

本院认为：有顾某盖章的“特此声明”是否为其真实意思表示系本案的焦点。根据当事人提供的证据，在房屋拆迁及购买房屋过程中，全家全权委托顾某办理货币化安置款的支票提取和购买房屋事宜，在以后的实际办理过程中，所有的书面文件均盖有顾某的私章，顾某均予以认可，所以顾某确实在亲自履行委托事宜，而此时顾某私章的保管就非常重要。顾某称，20XX年X月X日其未至XX公司，也未在“特此声明”上加盖私章，其私章由顾三保管。但是，根据XX公司提供的证据以及当时购房的具体操作规则，在购房过程中，作为权利人兼委托代理人的顾某应亲自到场办理，而顾某主张其未在20XX年X月X日亲自办理购房，但顾某未能说明其未到场办理手续的充分理由。根据“特此声明”上顾某印章系其本人印章，且顾某自认其收到XX公司有关办理购房事宜的通知，并让其女儿顾三去操作的事实，再结合顾某、顾三、顾四实际居住情况、户口迁移情况以及原告对系争房屋产权归属提出争议恰逢顾三、顾四夫妻关系恶化、处于离婚讼争之时的事实，本院在目前的证据条件下，难以采信顾某有关对“特此声明”以及房屋产权归属不知晓的主张，故根据证据盖然性规则，本院认定，顾某对“特此声明”的内容是知晓和认可的。但由于顾二系动迁安置对象，且“特此声明”也载明“现顾某、仲XX愿将产权归儿子顾二、女儿顾三、女婿顾四所有”，所以XX公司理应与顾二、顾三、顾四三人签订《上海市房地产买卖合同》。因XX公司仅与顾三、顾四签订《上海市房地产买卖合同》，损害了顾二的利益，故上述《上海市房地产买卖合同》应属无效合同。合同无效的，各自取得的财产应当返还，但是由于本案系争房屋实为动迁安置房，理应归属动迁安置对象，在本案中，XX公司也表示不需要将房屋产权归至其名下，故本院为避免当事人的讼累，对于合同无效的后果，本院将根据当时动迁的安置对象、原告家庭内部的相关意思表示等因素予以处理。依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第五条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项之规定，判决如下：

一、上海XX公司与顾三、顾四就上海市普陀区桃浦路X弄X号X3、X4室房屋于20XX年X月X日签订的《上海市房地产买卖合同》无效；
二、上海市普陀区桃浦路X弄X号X3、X4室房屋归顾二、顾三、顾四共同共有；
三、顾三、顾四应于本判决生效之日起十五日内协助顾二办理上海市普陀区桃浦路X弄X号X3、X4室房屋所有权变更登记手续（因变更登记所发生的税费按有关规定交纳，由顾二负担）。
案件受理费2819元（原告已预交），由上海XX公司负担1400元，顾三负担709.50元，顾四负担709.50元；于本判决生效之日起十五日内履行完毕。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

审判长 朱一心
审判员 陶伟民
人民陪审员 何柏琴

书记员： 龚胤