韩某某与牡丹江银某房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷再审民事判决书

韩某某
贺凌（黑龙江鼎润律师事务所）
牡丹江银某房地产开发有限公司
张睿（黑龙江国大律师事务所）
赵珊（黑龙江国大律师事务所）

原审原告:韩某某，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，无职业，住哈尔滨市平房区。
委托代理人:贺凌，黑龙江鼎润律师事务所律师。
原审被告:牡丹江银某房地产开发有限公司，住所地牡丹江市。
法定代表人:李成斌，该公司总经理。
委托代理人:张睿，黑龙江国大律师事务所律师。
委托代理人:赵珊，黑龙江国大律师事务所律师。
原审原告韩某某与原审被告牡丹江银某房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，原由本院于2014年4月16日作出（2014）爱民初字第169号民事调解书。
经本院院长提交审判委员会讨论决定，于2016年4月8日本院作出（2016）黑1004民监字1号民事裁定，再审本案。
本院依法另行组成合议庭，于2016年5月16日、7月15日和9月14日开庭审理了本案。
原审原告的委托代理人贺凌，原审被告的委托代理人张睿、赵珊及证人于淑清、武玉峰、李燕到庭参加诉讼。
本案现已审理终结。
原审原告原审及再审的诉讼请求、事实及理由:1.确认原审原、被告签订的三份商品房买卖合同合法有效；2.原审被告向原审原告交付房屋并承担违约金27645元。
事实和理由:2012年6月12日，原审原告与原审被告签订了三份商品房买卖合同（合同备案号为XXXXXXXXXXXX、XXXXXXXXXXXX、XXXXXXXXXXXX），合同约定:”原审原告购买原审被告开发的位于牡丹江市爱民区新华路东、圣林街北怡美嘉园房屋三处，原审被告于2012年10月30日前将验收合格的三户房屋交付给原审原告”。
当日，原审原告向原审被告交付了全部购房款共计1147632元，原审被告为原审原告开具了购房款收据，但原审被告未向原审原告交付房屋，且没有为原审原告办理房屋入户手续，故诉至法院。
本院原审认定案件事实:2012年6月12日，原审原告与原审被告签订了三份商品房买卖合同（合同备案编号分别为XXXXXXXXXXXX、XXXXXXXXXXXX、XXXXXXXXXXXX），合同约定:原审原告购买原审被告开发的位于牡丹江市爱民区新华路东、圣林街北怡美嘉园三套房屋，分别为XX幢XXX房（房产图号XXX－XXX－X/X－XX－ＸＸＸＸ，建筑面积145.97平方米，总金额291940元），XX幢XXX号房（房产图号XXX－XXX－X/X－XX－ＸＸＸＸ，建筑面积124.34平方米），XX幢XXX号房（房产图号XXX－XXX－X/X－XX－ＸＸＸＸ，建筑面积145.97平方米），原审被告按合同约定应于2012年10月30日前将房屋交付给原审原告。
签订合同当日，原审原告向原审被告交付了全部购房款共计1147632元，原审被告为原审原告开具了购房款收据（非正式发票）。
原审被告未向原审原告交付房屋，亦未办理房屋入户手续。
庭审中，原审原告变更诉讼请求为确认双方商品房买卖合同有效，放弃了其他诉讼请求。
原审在审理中，经本院主持调解，双方当事人自愿达成协议，内容为:一、原审原告与原审被告于2012年6月13日签订的三份商品房买卖合同（合同备案号分别为XXXXXXXXXXXX、XXXXXXXXXXXX、XXXXXXXXXXXX）有效；二、案件受理费减半收取7653.50元，由原审原告负担。
原审被告再审中称:第一，原审被告在2012年6月13日向原审原告借款100万元，借款期限为3－6个月，月利率5分，已支付55.5万元利息，故原审法院作出的（2014）爱民初字第169号民事调解与事实不符；第二，合同效力的认定属于法律强制性规定，不能依当事人的意志协议确认，原审法院调解程序结案违法；第三，原审被告用五套房屋作为借款的抵押担保，不是原审原告所称的三套房屋；第四，从原审被告向原审原告出具的购房合同及房款收据体现出该购买不存在真实性，从单价、房屋总价、房屋楼层及面积不符合正常规律。
综上，双方当事人不存在房屋买卖行为，房屋买卖是借款的担保，请求法院撤销（2014）爱民初字第169号民事调解书，查明事实并依法作出判决。
原审原告为证明主张的成立，在再审中向本院提交了2012年6月13日与原审被告订立的三份商品房买卖合同，在房屋管理部门的备案登记表，并于同日向原审被告交付了1147632元购房款收据，证明原审原、被告存在买卖商品房的事实。
原审被告对证明的问题有异议，该合同不是真实买卖关系，原审被告为了取得原审原告100万元借款，用房屋以买卖的形式抵押担保，原审被告已支付原审原告55.5万元利息。
原审原告向本院提供牡丹江市爱民区怡美嘉园XX号楼X单元XXX室入户通知单、入户缴费凭证复印件6张，即怡美嘉园XX号楼XXX、XXX室拆改原设计残土清运押金、代收供热费、物业费。
证明商品房买卖合同已部分履行。
原审被告提出异议称，原审原告为了向牡丹江市中级法院提执行异议，原审原告的工作人员田野到原审被告处称XXX室先开个入户通知单，先不入住，但他在开单后第三天砸开门进行装修，原审被告知道后不同意其入户。
本院对原审原告提交的上述证据认为，该组证据能够证明原审原、被告于2012年6月13日订立了三份商品房买卖合同，并于同日原审原告向原审被告交付了1147632元购房款，原审被告为原审原告开具了购房款收据、入户通知单、入户缴费凭证等相应手续，并准备办理商品房预告登记的事实。
原审被告虽然提出异议，但没有提供充分的证据反驳。
对原审原告提供的上述证据予以采信。
原审被告为证明其主张的成立，向法院提交如下证据:原审原告于2012年6月13日从建行汇款100万单据1份，证明原审被告向原审原告借款100万元；原审被告付借款利息累计表及付利息票据12份，证明原审被告向原审原告借款100万元并分十一次向原审原告指定的收款人王丽娟、王萌支付利息55.5万元。
原审原告对原审被告提交的证据提出异议认为，该组证据不能证实借款事实的真实存在。
付息单据没有标明原审原告，与本案无关。
原审被告向本院提供商品房预售备案系统登记照片5张、购房合同3份、银行往来证明1份。
证明原审原告韩某某于2012年6月13日一次性购房5套，房产价值为370余万元，事实上韩某某仅支付购房款100万元，其支付购房款的数额占应付房产价值的28%，属于价格过低；该5处房子存在高楼层价值低于低楼层、面积大的房产价值低于面积小的，向阳面低于厢房等多处不符合常理的地方，因此这不是正常的买房，是借款的担保。
原审原告对原审被告提交的证据提出异议认为，该买卖合同是经过房产管理部门联机备案的，是双方真实意思表示，支付100万只购买了三套房屋，是正常交易，不存在低价出售，其他2套房产原审原告并未向原审被告交纳房款，其他2套房产备案登记在原审原告名下，原审原告对此事不清楚。
证人于淑清证明原审原告韩某某与原审被告是借款关系。
大约在2013年左右，原审被告向原审原告借100万元，我在原审被告商品房销售处工作，按原审被告李成斌经理的指示，我给原审原告出了五份购房合同。
原审原告支付了100万元借款，约定5分利。
借款当天支付给原审原告指定的代收人王萌5万元利息。
之后每月按期给原审原告支付利息款，我通过网银也给原审原告付过利息。
证人武玉峰证明，在原审被告单位负责商品房销售、房源管理、合同签订工作，原审被告向原审原告韩某某借款100万元，抵押了5套房子。
要签几份房屋买卖合同作借款抵押，当时签了5份合同，我是具体签订合同经办人。
后来向原审原告指定的收款人王丽娟支付过两次利息款，每次5万元。
证人李燕系原审被告原财务人员，证明原审被告向原审原告借款100万元，用5套房子抵押，借款是我收的，后来还给过3次利息，每次5万元，账号户名都是原审被告李成斌经理提供给我的，收款户名是王丽娟。
原审原告对证人证言提出异议称，证人都曾在原审被告单位工作，与原审被告有利害关系，证言不足以证明本案的真实情况，其证言不应采信。
依原审被告的申请，本院调取了原审原告在2016年1月18日向牡丹江市中级人民法院提出的案外人执行异议申请书及所提交的牡丹江市爱民区怡美嘉园XX号楼X单元XXX室和XX号楼X单元XXX室购房合同及原审被告给原审原告出具的购房收据，原审被告用此证明原审原告所称用110余万元付款用于购买3套住房陈述虚假；原审被告在2012年6月13日同一时间为原审原告开具的5份合同和5张购房收据体现总价款2084409元，与原审原告汇款单据体现的100万元相差近110万元，说明汇款100万元是购房款不真实。
原审原告对该证据提出异议称，原审原告准备在资金宽裕时再购这两套房屋，此证据与本案无关，原审被告用此证据证明双方是借款行为证据不充分。
另外，法院在庭审中询问原审原告代理人是否委托王丽娟、王萌代收借款利息，代理人称未授权，但承认原审原告认识王丽娟、王萌。
本院依原审被告的申请，调取了中国建设银行股份有限公司牡丹江平安支行与本案有关联的王丽娟XXXXXXXXXXXX和原审原告XXXXXXXXXXXX账户来往清单，该清单显示，在2012年8月6日王丽娟向原审原告账户转款50000元。
证明原审原告与王丽娟不是单纯的认识，是有金钱往来的。
本院认为，原审原告提交的三份购房合同及收据形式完备，原审被告无直接证据证明双方存在借款事实存在，故本院对原审被告的证明主张不予采信。
根据以上认定的事实和本院调查确认本案事实如下:
2012年6月12日，原审原告与原审被告签订了三份商品房买卖合同（合同备案编号分别为），合同约定:原审原告购买原审被告开发的位于牡丹江市爱民XXXXXXXXXXXX、XXXXXXXXXXXX、XXXXXXXXXXXX区新华路东、圣林街北怡美嘉园三套房屋，分别为XX幢XXX房（房产图号XXX－XXX－X/X－XX－ＸＸＸＸ，建筑面积145.97平方米，总金额291940元），XX幢XXX号房（房产图号XXX－XXX－X/X－XX－XXXX，建筑面积124.34平方米），XX幢XXX号房（房产图号XXX－XXX－X/X－XX－XXXX，建筑面积145.97平方米），原审被告按合同约定应于2012年10月30日前将房屋交付给原审原告。
签订合同当日，原审原告向原审被告交付了全部购房款共计1147632元，原审被告为原审原告开具了购房款收据（非正式发票）和入户通知单，并在房产部门登记备案，原审原告入户该房屋后，对房屋进行了装修并交纳了入户的相关物业费用。
本院认为，原审原被告双方争议的诉讼焦点为:一、关于原审原、被告之间是房屋买卖关系还是借款关系的问题；二、关于原审原、被告之间所签订的商品房买卖合同的效力问题；三、关于原审当事人请求确认合同效力以调解方式结案是否得当的问题。
关于原审原、被告之间是房屋买卖关系还是借款关系的问题。
从原审原告提供的证据分析，原审原、被告双方签订了商品房买卖合同，原审原告按照合同约定交付了1147632元购房款，原审被告出具了购房收据和入户通知单，并在房产部门备案，且原审原告交纳了入户的相关物业费用，应当认定原、被告双方的行为符合买卖房屋特征。
而原审被告提出双方是借贷关系，房屋只是抵押，开具房屋买卖合同是促使借款能够履行的辩解，仅向本院提供了交付55.5万元的收条，而收款人不是原审原告，而是案外人王丽娟、王萌。
没有充分证据证实王丽娟、王萌是受原审原告委托或指派。
根据原审被告申请，本院去银行调取了汇款的相关票据，全部体现为钱款汇入案外人银行卡后提取现金。
故原审被告提供的证据证明不了双方是借贷关系，否定不了原审原告提供证据所证明的问题，故原审被告提出双方是借贷关系的辩解没有充分证据支持，本院不予采信。
关于原审原、被告之间所签订的商品房买卖合同的效力问题。
原审原、被告签订的商品房买卖合同，经房产部门备案登记，原审原告交付了全部购房款并交纳了入户的相关费用，且原审被告开具了入户通知，应当认定商品房买卖合同是双方当事人真实意思表示，且合同内容不违反法律法规强制性规定，也未损害国家集体及第三人的合法权益，应当认定原审原、被告之间所签订的商品房买卖合同有效。
关于原审当事人请求确认合同效力以调解方式结案是否得当的问题。
本案双方当事人所签订的是商品房买卖合同，没有涉及他人的权利义务，原审调解应当促使双方履行合同。
原审以调解方式结案，被告未提出调解协议内容违反自愿原则和违反国家法律法规强制性规定及损害国家集体及他人利益的充分证据，当事人应按照调解内容履行各自的义务。
综上，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百九十八第一款  、第二百零七条  第一款  的规定，判决如下:
维持本院（2014）爱民初字第169号民事调解书。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省牡丹江市中级人民法院。

本院认为，原审原告提交的三份购房合同及收据形式完备，原审被告无直接证据证明双方存在借款事实存在，故本院对原审被告的证明主张不予采信。
根据以上认定的事实和本院调查确认本案事实如下:
2012年6月12日，原审原告与原审被告签订了三份商品房买卖合同（合同备案编号分别为），合同约定:原审原告购买原审被告开发的位于牡丹江市爱民XXXXXXXXXXXX、XXXXXXXXXXXX、XXXXXXXXXXXX区新华路东、圣林街北怡美嘉园三套房屋，分别为XX幢XXX房（房产图号XXX－XXX－X/X－XX－ＸＸＸＸ，建筑面积145.97平方米，总金额291940元），XX幢XXX号房（房产图号XXX－XXX－X/X－XX－XXXX，建筑面积124.34平方米），XX幢XXX号房（房产图号XXX－XXX－X/X－XX－XXXX，建筑面积145.97平方米），原审被告按合同约定应于2012年10月30日前将房屋交付给原审原告。
签订合同当日，原审原告向原审被告交付了全部购房款共计1147632元，原审被告为原审原告开具了购房款收据（非正式发票）和入户通知单，并在房产部门登记备案，原审原告入户该房屋后，对房屋进行了装修并交纳了入户的相关物业费用。
本院认为，原审原被告双方争议的诉讼焦点为:一、关于原审原、被告之间是房屋买卖关系还是借款关系的问题；二、关于原审原、被告之间所签订的商品房买卖合同的效力问题；三、关于原审当事人请求确认合同效力以调解方式结案是否得当的问题。
关于原审原、被告之间是房屋买卖关系还是借款关系的问题。
从原审原告提供的证据分析，原审原、被告双方签订了商品房买卖合同，原审原告按照合同约定交付了1147632元购房款，原审被告出具了购房收据和入户通知单，并在房产部门备案，且原审原告交纳了入户的相关物业费用，应当认定原、被告双方的行为符合买卖房屋特征。
而原审被告提出双方是借贷关系，房屋只是抵押，开具房屋买卖合同是促使借款能够履行的辩解，仅向本院提供了交付55.5万元的收条，而收款人不是原审原告，而是案外人王丽娟、王萌。
没有充分证据证实王丽娟、王萌是受原审原告委托或指派。
根据原审被告申请，本院去银行调取了汇款的相关票据，全部体现为钱款汇入案外人银行卡后提取现金。
故原审被告提供的证据证明不了双方是借贷关系，否定不了原审原告提供证据所证明的问题，故原审被告提出双方是借贷关系的辩解没有充分证据支持，本院不予采信。
关于原审原、被告之间所签订的商品房买卖合同的效力问题。
原审原、被告签订的商品房买卖合同，经房产部门备案登记，原审原告交付了全部购房款并交纳了入户的相关费用，且原审被告开具了入户通知，应当认定商品房买卖合同是双方当事人真实意思表示，且合同内容不违反法律法规强制性规定，也未损害国家集体及第三人的合法权益，应当认定原审原、被告之间所签订的商品房买卖合同有效。
关于原审当事人请求确认合同效力以调解方式结案是否得当的问题。
本案双方当事人所签订的是商品房买卖合同，没有涉及他人的权利义务，原审调解应当促使双方履行合同。
原审以调解方式结案，被告未提出调解协议内容违反自愿原则和违反国家法律法规强制性规定及损害国家集体及他人利益的充分证据，当事人应按照调解内容履行各自的义务。

综上，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百九十八第一款  、第二百零七条  第一款  的规定，判决如下:
维持本院（2014）爱民初字第169号民事调解书。

审判长：孙雪东

书记员：董俊萍