韩金枝、段某某房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

上诉人（原审原告）：韩金枝，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，湖北省天门市人，住天门市。委托诉讼代理人：杨哲文，上海建纬（武汉）律师事务所律师。委托诉讼代理人：何红霞，上海建纬（武汉）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：段某某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，湖北省天门市人，户籍所在地天门市，现住天门市。委托诉讼代理人：徐丰华，湖北晨睿律师事务所律师。原审被告：肖想松，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，湖北省天门市人，住天门市。

韩金枝上诉请求：撤销原判，依法改判段某某返还涉案房屋（及与房屋相关的权利）和房屋产权证书。事实和理由：1.涉案房屋买卖交易的中介人周银华在段某某、肖想松签订房屋买卖合同时，提示双方房屋过户需韩金枝到场签字。在段某某明知涉案房屋系肖想松、韩金枝的夫妻共同财产的情况下，段某某与肖想松均未征求韩金枝的意见，涉案房屋买卖合同对韩金枝不具有法律约束力。2.韩金枝对段某某与肖想松签订涉案房屋买卖合同的行为不知情，自始至终不具有与段某某订立房屋买卖合同的意思表示。3.段某某尚未办理涉案房屋的权属变更登记，且其主观上并非善意，故段某某的行为不符合善意取得的构成要件。段某某辩称，1.韩金枝未举证证明段某某主观上存在恶意。2.从本案中韩金枝的起诉状中“直到2017年6月，肖想松通知韩金枝回家办理事情，韩金枝得知肖想松出卖房子事宜后，坚决反对，并从外地赶回与段某某协商未果”的表述，可以看出韩金枝对肖想松出卖涉案房屋的事实是知晓的。3.涉案房屋买卖合同对韩金枝具有法律约束力，韩金枝要求段某某返还涉案房屋及房屋产权证书的上诉请求依法不能成立。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。肖想松未陈述意见。韩金枝向一审法院起诉请求：1.确认段某某与肖想松于2017年3月24日签订的《房地产买卖合同》无效；2.段某某返还涉案房屋及房屋产权证书。一审法院认定事实：韩金枝与肖想松系夫妻，于1979年10月4日登记结婚，均系天门市第一机械制造厂退休职工。1994年9月25日，韩金枝与肖想松以集资建房的方式，取得了天门市第一机械制造厂位于天门市竟××人民大道（××单元××楼东侧住房的所有权。2002年7月2日、2004年3月5日，肖想松先后以其名义为该房屋办理了天国用（2002）字第1025号国有土地使用证和天门市房权证竟字第××号房屋所有权证。2014年3月，韩金枝与肖想松搬到天门市汉北桥8号西龙小区内居住，并将该房屋对外出租。2016年12月19日，段某某经与肖想松协商后，口头达成房屋租赁协议，约定承租期间自2017年1月1日起至2017年6月30日止，租金为2200元。段某某在支付租金后，搬入该房屋内居住。此间，肖想松以口头方式向外界表达出售该房屋的意愿，亦曾有他人在段某某租住期间以购买为由察看过房屋。2017年2月8日，韩金枝离开天门市到深圳市照看孙子。同年3月24日，段某某向肖想松表达购房意向，肖想松同意后，双方在天门市一房屋买卖中介机构的工作人员周银华的见证下，签订《房地产买卖合同》一份，合同约定：肖想松将该房屋以155000元的价格出售给段某某，段某某于当日付定金140000元后，肖想松将房屋所有权证、土地使用证及规划许可证交付给段某某，并在2017年6月底前配合段某某办理不动产转移应履行的各项签字手续后，段某某付清余款15000元，过户费用由段某某承担。此外，合同还对双方的违约行为及责任承担等事项作出了约定。合同签订当日，段某某即向肖想松支付购房定金140000元。对此，肖想松出具收条予以载明，并依约将房屋所有权证、国有土地使用证予以交付。此后，段某某继续在该房屋居住。2017年6月26日，天门市人民政府授权天门市文昌阁棚户区改造指挥部发布公告，决定对涉案房屋所在区域实施棚户区综合改造。同年6月29日，韩金枝按肖想松的通知从深圳市返回天门市。同年7月1日，段某某将所欠房屋余款15000元付给肖想松，并要求其协助办理产权变更登记手续。同年7月13日，韩金枝、肖想松一同找段某某，要求解除房地产买卖合同并返还房屋产权证书，但遭拒绝。为此，韩金枝诉至一审法院。一审法院认为，段某某与肖想松均系完全民事行为能力人，签订房屋买卖合同属双方真实意思表示，讼争房屋虽系韩金枝、肖想松的夫妻共同财产，但根据《中华人民共和国婚姻法》第十七条第二款、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释（一）》第十七条的规定，肖想松对该房屋享有平等的处理权。肖想松在将该房屋出租给段某某居住时，已向外界表达了售房意愿，韩金枝对此未持反对意见，应视为其同意出售该房屋。在段某某与肖想松签订的房屋买卖合同所约定的协助办理产权变更登记的期限临近前，韩金枝向该院所作“肖想松在2017年6月通知其回家办理事情”这一陈述，亦应视为其已知晓该房屋售卖的事实。韩金枝在明知肖想松已将该房屋予以出售后，并未阻止其接收段某某支付的所购房屋欠款15000元，应推定其同意出售该房屋。综上，段某某在与肖想松签订房屋买卖合同后，已按合同约定履行了给付定金140000元及支付余款15000元的义务，并实际占有、使用该房屋，肖想松亦将房屋所有权证、国有土地使用证予以交付，根据权利义务对等及诚实信用原则，该院认定段某某与肖想松签订的房屋买卖合同合法有效，依法受法律保护。韩金枝、肖想松应秉持诚实、恪守承诺，依照合同约定，协助段某某办理相关产权变更登记手续，故对韩金枝的两项诉讼请求，该院依法均不予支持。视此，依照《中华人民共和国物权法》第三十三条，《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条、第一百三十五条，《中华人民共和国婚姻法》第十七条第二款，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释（一）》第十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：驳回韩金枝的诉讼请求。案件受理费500元，由韩金枝负担。二审中，当事人没有提交新证据。一审判决查明的事实属实，本院依法予以确认。二审查明，1.段某某在与肖想松协商房屋买卖事宜过程中，向肖想松提出其出卖房屋应与其妻子、儿子商量。2.段某某与肖想松签订涉案房屋买卖合同时，中介人员周银华提示双方，办理房屋产权变更登记时需肖想松的妻子签字。3.至二审庭审前，涉案房屋已被拆除，段某某与案外人签订了相关拆迁补偿协议。
上诉人韩金枝因与被上诉人段某某、原审被告肖想松房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省天门市人民法院（2017）鄂9006民初1773号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月2日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人韩金枝及其委托诉讼代理人杨哲文、何红霞，被上诉人段某某及其委托诉讼代理人徐丰华到庭参加诉讼；原审被告肖想松经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

本院认为，段某某与肖想松在案外人周银华的见证下签订的《房地产买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，其内容亦不违反法律和行政法规的强制性规定，合法、有效，应受法律保护。涉案房屋系韩金枝与肖想松的夫妻共同财产，段某某在与肖想松签订涉案房屋买卖合同时亦知晓该事实。肖想松未经其他共同共有人即韩金枝同意，自行与段某某签订《房地产买卖合同》，且肖想松的行为未得到韩金枝的事后追认，根据《中华人民共和国物权法》第九十七条有关“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外”之规定，肖想松的行为属无权处分，其与段某某签订的《房地产买卖合同》对韩金枝不产生法律效力，故韩金枝要求段某某返还涉案房屋产权证书的上诉请求，具有事实和法律依据，本院依法予以支持。因涉案房屋已被拆除，段某某事实上不能向韩金枝返还该房屋，且段某某因房屋拆迁与案外人签订的相关拆迁补偿协议，系上述两方达成的合意，韩金枝不能当然取得段某某依据该拆迁补偿协议享有的权利，故对韩金枝提出的要求段某某返还涉案房屋（及与房屋相关的权利）的上诉请求，本院依法不予支持。韩金枝可待本判决生效后，另行向相关单位主张其因涉案房屋被拆除应享有的权利。如段某某认为因肖想松的违约行为导致其不能取得涉案房屋所有权而存在损失，可依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款有关“出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”之规定，另行向房屋出卖人肖想松主张权利。综上所述，韩金枝的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国物权法》第九十七条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：