韩某诉通山正亿文化广场置业有限公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷民事判决书

韩某
张浩（湖北自成律师事务所）
通山正亿文化广场置业有限公司
吴远本

原告韩某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，湖北省通山县人，住通山县通羊镇凤池广场穂源小区169号。公民身份号码:42232619691213021X。
委托代理人张浩，湖北自成律师事务所律师。
被告通山正亿文化广场置业有限公司（以下简称正亿置业公司）。
法定代表人:胡忠伟。
委托代理人吴远本。
原告韩某与被告正亿置业公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2015年4月21日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年10月19日公开开庭进行了审理。原告韩某的委托代理人张浩，被告正亿置业公司的委托代理人吴远本，到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告为支持其诉讼请求所依据的事实成立，在举证期限内向本院提交了如下证据:
证据一、《城市房屋拆迁补偿安置协议书》复印件一份。以证明原被告之间的房屋拆迁补偿安置合同关系之事实。
证据二、照片2张。以证明被告交付的房屋质量存在瑕疵之事实。
证据三、录音光盘及文字说明。以证明房屋交付后，原告发现房屋瑕疵后一直在向被告主张权利之事实。
被告正亿置业公司辩称:首先原告起诉的与事实不符。一、原告起诉要求赔偿损失由5万元变更为现在的7.52万元及鉴定费无法成立。起诉的时候没有证据证实交付房屋造成其损失5万元。二、从5万元增加为7.52万元及鉴定费，增加了诉讼请求35200元，不符合法律规定，不应支持，应根据其原告的起诉进行处理。三、根据2013年6月1日安置补偿协议第三条，甲方协助乙方办理房产证等，只是协助义务，不是必须义务；四、因规划许可，原告的门店拆除之后，还建门店有柱子，属于行政审批要求的限制，是公共利益的要求，不是被告的责任，被告没有过错。且双方曾进行协商，被告也对原告进行了面积的补偿，原告当初没有异议，且十分感谢，只是没有办理原告无异议的手续。原告已经取得了重大利益，交付房屋的时候还有一份货币补偿方案，原告当时清楚该方案，并选择了用门店进行置换。综上，原告起诉没有事实及法律依据，人民法院不应支持，应予以驳回其诉讼请求。
被告正亿置业公司为反驳原告的诉讼请求，在举证期限内向本院提交了下列证据:
证据一、拆迁公告、拆迁许可证复印件各一份。以证明拆迁事项适用的法律依据为《城市房屋拆迁管理条例》第23、24、25条等规定之事实。
证据二、被拆迁门面平面图、还建门面平面图、规划审批单及规划设计附图、建筑施工平面图、规划审批的建筑平面图复印件各一份。以证明涉案的门店位于山城文化宫项目内，该项目的建设条件经行政部门审批，受行政审批要求的限制，作出的建筑设计变更不是被告人为单方行为造成的，是出于公共利益的考虑，不是被告的过错之事实。
证据三、韩某门店的价值评估报告复印件各一份。以证明被告如不同意以现状安置，则可考虑按货币补偿方式解决纠纷之事实。
证据四、还建门店测量面积报告复印件各一份。以证明计算补差面积和补差金额依据之事实。
本院依据原告的申请，委托永业行（湖北）土地房地产估价咨询有限公司对正亿置业公司还建给原告韩某的嘉和城二期四号楼九宫大道临街平行人道一楼门面中间立柱造成门面贬值损失价值进行评估鉴定，该评估公司于2015年9月17日作出《房地产估价结果报告》，结论为:正亿置业公司还建给韩某的门面因立柱造成门面贬值损失为7.52万元。
经庭审质证，被告正亿置业公司对原告提交的证据一、二真实性无异议，但认为证据一中的协议没有载明是否有柱子的问题；对证据三不发表质证意见；对《房地产估价结果报告》认为原告鉴定申请已超出举证期限，申请程序违反了相关法律规定，且本案鉴定公司不具鉴定资质，评估师高君没到现场调查，但在评估报告中却有签名，违反了鉴定程序。原告对被告提交的证据一认为与本案无关；对证据二认为:1、被拆迁门面平面图认为没有合法来源，且与本案无关，2、还建门面平面图，提供该图时被告没有告知还建门店有柱子，未尽提示义务，3、规划审批单及规划设计附图认为与本案无关联性，4、建筑施工平面图、规划审批的建筑平面图真实性无异议，但签合同时没有将该图给原告看，原告从不知有柱子的存在；对证据三中韩某门店的价值评估报告认为与本案无关，对还建门店测量面积报告，认为没有提交原件，没有原告的认可。原告对被告提交的证据一、二、三、四，认为没有提交原件，对其真实性持有异议，均与门店的柱子无直接关联，与本案无关。
本院认为:原告提交的证据一、二、三，被告对其真实性无异议，且能与证据原件核对一致，以上证据的证据来源合法，均与本案有关联性，证据一能证明原被告双方房屋拆迁补偿安置合同关系之事实；证据二能证明被告交付给原告的房屋存在瑕疵之事实；证据三能证明原告发现房屋瑕疵一直向被告主张权利之事实。故均可作为本案认定事实的有效证据予以采信。对被告提交的4份证据，能证明被告获得了“拆迁许可证”，张贴了“拆迁公告”，涉案门店位于山城文化宫项目内，该项目的建设经行政部门审批，因建筑设计的要求，在原告门店当中立了一根柱子，但均与本案无关联性，故不予采信。对永业行（湖北）土地房地产估价咨询有限公司于2015年9月17日作出《房地产估价结果报告》，被告虽有异议，但被告未申请重新鉴定，故该证据可以作为有效证据予以采信。
根据上述依法确认的有效证据以及当事人的陈述，可以确认本案如下事实:
2013年6月1日，因被告开发山城文化宫项目需要，原告作为乙方、被告作为甲方签订了一份《城市房屋拆迁补偿安置协议书》，该协议第一条约定:将乙方位于通山县电影院综合楼一楼的门店拆建，门店产权面积为47.52平方米，该门店所有权权属证书编号为S03192、土地使用权证书编号为23267号。第二条约定:1、根据乙方店面的产权面积，按照1:1的比例进行还建；还建店面位于山城文化宫项目二期四号楼九宫大道临街平行人道一楼，面积与乙方原门店产权面积正负相差在1平方米以内的，双方按开盘价补差，还建面积超出1平方米的，乙方不另行补差。第三条约定:甲方提供给乙方的还建房屋，应当符合相关质量安全标准，甲方协助乙方办理该还建房屋的产权证和土地证，费用由甲方承担。合同签订后，被告将原告的门店进行了拆除重建。2014年，被告将还建门店交付给原告，原告发现还建门店内立了一根柱子，严重影响门店使用，造成门店贬值，原告即提出异议，并多次找被告协商解决无果，为此，原告特具状起诉。庭审前，原告于2015年5月15日向本院提交申请，申请对还建门店内的柱子所造成的门店贬值损失进行司法鉴定。本院委托永业行（湖北）土地房地产估价咨询有限公司进行评估鉴定，结论为:正亿置业公司还建给韩某的门面因立柱造成门面贬值损失为7.52万元。原告即在庭审中变更诉讼请求:1、判令被告赔偿原告因其交付房屋存在重大瑕疵导致原告的损失7.52万元；2、及时为原告办理房屋的房产证和土地证。
本案争议的焦点:被告交付给原告的还建房屋是否存在瑕疵，是否造成门店贬值，是否给予原告赔偿。
本院认为，原、被告于2012年8月15日所签订的《城市房屋拆迁补偿安置协议》，系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，原被告双方均应按合同约定履行各自的义务。原告韩某按约向被告正亿置业公司履行了交付应拆迁门店的义务，被告正亿置业公司应按约向原告交付还建门店的义务。而被告向原告交付还建门店内立有一根柱子，《城市房屋拆迁补偿安置协议》的条款中无此约定，所附还建门店平面图中亦无此提示或进行口头说明，被告无证据证明还建门店中应立有柱子或可能立有柱子，该柱子影响了门店合理使用，属交付门店存在的瑕疵，为违约行为，所造成的损失被告应予赔偿。同时，被告亦应按合同约定，协助原告办理房屋的房产证、土地证的登记手续。
被告辨称因规划许可，还建门店立有柱子，属于整体设计、行政审批要求的限制，是公共利益的要求，不是被告的责任的辨解理由不成立，本院不予支持。为保护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第八条  、第四十四条  第一款  、第六十条  第一款  、第一百零七条  、第一百一十三条  第一款  之规定，判决如下:
一、由被告正亿置业公司赔偿原告韩某门店损失7.52万元。限于本判决生效后7日内履行完毕。
二、驳回原告其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条  之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费1050元，评估费6000元，合计7050元，由被告正亿置业公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达后十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省咸宁市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条  第一款  的规定预交上诉案件受理费。湖北省咸宁市中级人民法院诉讼费专户名称:湖北省咸宁市中级人民法院，开户银行:中国农业银行咸宁金穗支行，帐号:17680601040004550。上诉人在上诉期满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。

本院认为:原告提交的证据一、二、三，被告对其真实性无异议，且能与证据原件核对一致，以上证据的证据来源合法，均与本案有关联性，证据一能证明原被告双方房屋拆迁补偿安置合同关系之事实；证据二能证明被告交付给原告的房屋存在瑕疵之事实；证据三能证明原告发现房屋瑕疵一直向被告主张权利之事实。故均可作为本案认定事实的有效证据予以采信。对被告提交的4份证据，能证明被告获得了“拆迁许可证”，张贴了“拆迁公告”，涉案门店位于山城文化宫项目内，该项目的建设经行政部门审批，因建筑设计的要求，在原告门店当中立了一根柱子，但均与本案无关联性，故不予采信。对永业行（湖北）土地房地产估价咨询有限公司于2015年9月17日作出《房地产估价结果报告》，被告虽有异议，但被告未申请重新鉴定，故该证据可以作为有效证据予以采信。
根据上述依法确认的有效证据以及当事人的陈述，可以确认本案如下事实:
2013年6月1日，因被告开发山城文化宫项目需要，原告作为乙方、被告作为甲方签订了一份《城市房屋拆迁补偿安置协议书》，该协议第一条约定:将乙方位于通山县电影院综合楼一楼的门店拆建，门店产权面积为47.52平方米，该门店所有权权属证书编号为S03192、土地使用权证书编号为23267号。第二条约定:1、根据乙方店面的产权面积，按照1:1的比例进行还建；还建店面位于山城文化宫项目二期四号楼九宫大道临街平行人道一楼，面积与乙方原门店产权面积正负相差在1平方米以内的，双方按开盘价补差，还建面积超出1平方米的，乙方不另行补差。第三条约定:甲方提供给乙方的还建房屋，应当符合相关质量安全标准，甲方协助乙方办理该还建房屋的产权证和土地证，费用由甲方承担。合同签订后，被告将原告的门店进行了拆除重建。2014年，被告将还建门店交付给原告，原告发现还建门店内立了一根柱子，严重影响门店使用，造成门店贬值，原告即提出异议，并多次找被告协商解决无果，为此，原告特具状起诉。庭审前，原告于2015年5月15日向本院提交申请，申请对还建门店内的柱子所造成的门店贬值损失进行司法鉴定。本院委托永业行（湖北）土地房地产估价咨询有限公司进行评估鉴定，结论为:正亿置业公司还建给韩某的门面因立柱造成门面贬值损失为7.52万元。原告即在庭审中变更诉讼请求:1、判令被告赔偿原告因其交付房屋存在重大瑕疵导致原告的损失7.52万元；2、及时为原告办理房屋的房产证和土地证。
本案争议的焦点:被告交付给原告的还建房屋是否存在瑕疵，是否造成门店贬值，是否给予原告赔偿。
本院认为，原、被告于2012年8月15日所签订的《城市房屋拆迁补偿安置协议》，系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，原被告双方均应按合同约定履行各自的义务。原告韩某按约向被告正亿置业公司履行了交付应拆迁门店的义务，被告正亿置业公司应按约向原告交付还建门店的义务。而被告向原告交付还建门店内立有一根柱子，《城市房屋拆迁补偿安置协议》的条款中无此约定，所附还建门店平面图中亦无此提示或进行口头说明，被告无证据证明还建门店中应立有柱子或可能立有柱子，该柱子影响了门店合理使用，属交付门店存在的瑕疵，为违约行为，所造成的损失被告应予赔偿。同时，被告亦应按合同约定，协助原告办理房屋的房产证、土地证的登记手续。
被告辨称因规划许可，还建门店立有柱子，属于整体设计、行政审批要求的限制，是公共利益的要求，不是被告的责任的辨解理由不成立，本院不予支持。为保护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第八条  、第四十四条  第一款  、第六十条  第一款  、第一百零七条  、第一百一十三条  第一款  之规定，判决如下:

一、由被告正亿置业公司赔偿原告韩某门店损失7.52万元。限于本判决生效后7日内履行完毕。
二、驳回原告其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条  之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费1050元，评估费6000元，合计7050元，由被告正亿置业公司负担。

审判长：邵瑞光
审判员：顾秋玲
审判员：黄有美

书记员：程清清