韩某某与上海华某工贸有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

　　原告：韩某某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，户籍地浙江省余姚市。
　　委托诉讼代理人：徐宝同，上海盾宏律师事务所律师。
　　被告：上海华某工贸有限公司，住所地上海市嘉定区。
　　法定代表人：徐志谦，总经理。
　　委托诉讼代理人：刁宏，上海市现代律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：周俊辉，上海市现代律师事务所律师。
　　第三人：龙游县住房和城乡建设局，住所地浙江省龙游街道鹏程路XXX号。
　　法定代表人：吴正兵，局长。
　　第三人：龙游县国有资产监督管理委员会，住所地浙江省龙游县龙洲街道莲湖路XXX号。　　
　　法定代表人：洪士友，主任。　　
　　上列两第三人共同委托诉讼代理人：阮雪标，浙江护龙律师事务所律师。　　
　　上列两第三人共同委托诉讼代理人：胡晓颖，浙江护龙律师事务所律师。
　　第三人：上海市浦东新区川沙新镇城镇建设管理中心，住所地上海市浦东新区川沙新镇新德西路XXX弄XXX号。
　　法定代表人：桂琦，主任。
　　委托诉讼代理人：张根兰，上海市雷曼律师事务所律师。　　
　　原告韩某某与被告上海华某工贸有限公司(以下简称华某公司)、第三人龙游县住房和城乡建设局(以下简称龙游住建局)、龙游县国有资产监督管理委员会(以下简称龙游国资委)房屋买卖合同纠纷一案，本院曾于2017年2月6日作出(2016)沪0115民初68072号民事判决，原告不服，提起上诉。上海市第一中级人民法院于2017年5月25日作出(2017)沪01民终4064号判决：驳回上诉，维持原判。后原告不服，向上海市高级人民法院申请再审。上海市高级人民法院于2018年4月28日作出(2017)沪民申2041号民事裁定，指令上海市第一中级人民法院再审本案。上海市第一中级人民法院经审理，于2018年7月17日作出(2018)沪01民再54号民事裁定，撤销该院(2017)沪01民终4064号判决和本院(2016)沪0115民初68072号民事判决、本案发回本院重审。本院于2018年8月10日受理后，依法另行组成合议庭，因案情需要，本院依法追加涉讼房屋动迁责任单位上海市浦东新区川沙新镇城镇建设管理中心为第三人参加诉讼，于2019年8月22日公开开庭进行了审理。原告韩某某及其委托诉讼代理人徐宝同，被告华某公司的法定代表人徐志谦及其委托诉讼代理人刁宏、周俊辉，第三人龙游住建局和龙游国资委的共同委托诉讼代理人阮雪标，第三人上海市浦东新区川沙新镇城镇建设管理中心的委托诉讼代理人张根兰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告韩某某向本院提出诉讼请求：判令被告返还原告拆迁补偿损失人民币7,644,077元。事实和理由：原告分别于2014年5月份和9月份，向被告购买了上海市浦东新区川沙路XXX号的A、B两栋厂房(以下简称涉案房屋)，面积共计3,500平方米，并签署了两份《协议书》，约定：所购买的厂房若遇国家建设、动迁，则该厂房的拆迁款归原告所有。协议签署后，原告按约付清了所有的购房款，被告出具了相应的收条。该厂房系被告向龙游住建局租赁土地后自建而成，属于无证建筑。后涉案房屋所在地块拆迁。2016年5月12日，被告签订了拆迁补偿协议书，领取了拆迁款，但是被告拒绝将属于原告拆迁款支付原告。按照拆迁协议，拆迁金额/拆迁面积的计算方式，涉案拆迁房屋按照每平方米2,237.4元计算，面积为直接购买的面积3,000平方米加416.5平方米(加建部分833平方米中原告享有一半)。
　　被告华某公司辩称，1.原、被告之间签订的协议书无效；2.不能凭被告本人一张收条确定钱款是否已经到账，原告需要提出相关证据举证已经支付了钱款。对于原告所称的面积不认可，不包括所谓的5/12中再享有一半的计算方式，原告需要举证证明。不同意原告诉讼请求。
　　第三人龙游住建局和龙游国资委共同述称，两第三人不需要承担责任。1.本案实际是买卖合同纠纷案件，无论是否有效，合同只能在原被告之间有拘束力，对两第三人不产生拘束力，从法律角度看，买卖合同产生法律责任与两第三人无关；2.从保护原告角度看，本案涉及的补偿款中还有1000多万补偿款未支付，保证本案结果的履行，也不应当涉及到两第三人的责任问题。
　　第三人上海市浦东新区川沙新镇城镇建设管理中心述称，我方系法院追加参加庭审，之前对于原被告之间买卖合同纠纷的情况不知情，在庭审中，愿意配合法院对有关情况的调查。
　　本院经审理认定事实如下：
　　2014年5月31日，甲方(被告)与乙方(原告)签订《协议书》，约定：甲方向案外人承租了土地，建造了A、B两幢楼，位于上海市浦东新区川沙路XXX号，现甲方将北面的B幢B1-B12共计12间，2,000平方米的房屋给乙方，其中B1-B12的一楼归乙方所有，B1-B5的二楼归甲乙双方共有，各占50%；B1-B5的二楼原本为木板阁楼，现由乙方出资改建成混凝土结构；若遇国家建设、市政动迁，B1-B12的一楼拆迁补偿款归乙方所有，B1-B5二楼的拆迁补偿款归甲、乙双方共有，各占50%。另外，双方签订《补充协议》，约定B1-B12共计2,000平方米的房屋，总价共计256万元，原告于2014年5月31日前已付38万元，剩余218万元未付。
　　2014年9月6日，被告出具收条，载明收到原告2,000平方米的购房款256万元，署名为被告的法定代表人“徐志谦”。
　　2014年12月26日，甲方(被告)与乙方(原告)签订《协议书》，约定甲方向案外人承租了土地，建造了A、B两幢楼，位于上海市浦东新区川沙路XXX号，甲方将其中的1,000平方米房屋给乙方，总价共计128万元。当日，被告出具收条，载明收到原告的房款126万元，署名为被告的法定代表人“徐志谦”。
　　2015年12月10日，上海万千土地房地产估价有限公司出具房地产估价报告，其中对上海市浦东新区川沙路XXX号、5705号建筑物13,783.71平方米进行了评估，其中对建筑物价值、装修、附属设施、机器设备搬迁、物质搬迁等进行了评估。
　　2016年5月12日，案外人上海致力诚建设工程有限公司作为拆迁单位(甲方)，第三人上海市浦东新区川沙新镇城镇建设管理中心作为责任单位，被告、龙游住建局、龙游国资委作为被拆迁单位(乙方)，双方签订《润川路新建工程协议动迁补偿协议书》，约定乙方所有非居住房屋(位于上海市浦东新区川沙路XXX号、5705号)，经评估房屋评估总建筑面积13,783.71平方米，均无合法建造凭证，共计补偿30,840,354元。其中建筑物补偿款13，168，851元，装修补偿款3，189，334元，附属设施补偿款2，098，605元，机器设备搬迁补偿款2，617，965元，物质搬迁补偿款281，220元，配电增容费27，000元，停工停业损失补偿款4，824，298元，配合动迁奖励费2，623，227元，过渡费1，984，854元，证照费25，000元。
　　涉案房屋没有合法建造凭证，且在诉讼前已经被拆除。审理中各方当事人确认：除按照法院协助执行通知书要求暂缓发放和协助执行扣划的款项外，拆迁单位等已经全额支付拆迁补偿款。第三人龙游住建局和龙游国资委确认共收到18,779,286元，已经将其中17,670,000元支付给被告。关于拆迁中被告应该拿到多少利益，第三人龙游住建局、龙游国资委称与被告有租赁协议约定按照4：6比例，但具体还没有结算。被告对第三人龙游住建局、龙游国资委的陈述予以确认。原告认为被告与第三人龙游住建局、龙游国资委之间是否结算不影响原告的利益。
　　审理中，第三人上海市浦东新区川沙新镇城镇建设管理中心陈述，动迁补偿协议书第一项“补偿范围及金额”中，除建筑物补偿款计算方式与面积有关外，停工停业损失补偿款按照350元/每平方米补偿计算，配合动迁奖励费是按照“补偿范围及金额”中第2-8项的总额乘以10%进行补偿，过渡费是按1元/每平方米/每天，按照144天计算，其他补偿项目与面积无关。
　　本院(2016)沪0115民初68072号案件审理中，被告的特别授权代理人对原告提供的《协议书》、《补充协议》、收条等证据真实性均无异议，表示被告收到126万元和256万元，愿意返还购房款382万元。关于382万元的利息计算。被告表示，其中256万元本金部分，收条日期为2014年9月6日，被告自愿按照中国人民银行同期同类贷款基准利率，从2014年5月31日起计算至实际清偿之日止；126万元本金部分，收条日期为2014年12月26日，被告自愿按照中国人民银行同期同类贷款基准利率，从2014年12月26日起计算至实际清偿之日止。2017年2月6日，本院作出(2016)沪0115民初68072号民事判决，判决被告应返还原告房款382万元及利息等。原告不服提起上诉，在上海市第一中级人民法院(2017)沪01民终4064号案件审理期间，被告明确表示要求驳回上诉，维持原判。
　　本院受理的(2017)沪0115民初53476号华某公司作为原告的案件中，华某公司民事起诉状中明确将原、被告之间的两份《协议书》、《补充协议》等作为起诉的事实和理由并作为证据提交。
　　重审审理中，在前二次证据交换时，被告对原告提供的《协议书》、《补充协议》、收条等证据未提出异议(其中第二次证据交换被告法定代表人本人参加)，第三次证据交换近结束时和庭审审理中，被告对《协议书》和收条提出异议，称：原、被告签订两份买卖协议书中，2000平方米的协议书中加盖公章，被告认可，但是其中的“徐志谦”签字非本人签字。被告分三次收到部分款项，一笔78万，一笔70万及一笔2.5万，其他余款的钱由原告向银行贷款，被告作为担保，但是贷款没有下来。第二份1000平方米协议书及收条上的“徐志谦”的签名均非本人所签，被告均不认可。但被告对此未提供相应证据。原告称，2014年9月6日收条中的256万元中第一笔给了38万元现金，第二笔收到其他人的承兑汇票大概238多万元，承兑完成后再用银行卡刷给徐志谦账户，刷的单子因为时间长找不到了。收条2014年12月26日签订的协议书共计128万元，原告实际支付126万元，原告在家中给徐志谦现金55万元左右，当天徐志谦存入银行账户，剩下的70多万元原告是通过朋友家的POS机刷给了徐志谦。审理中原告提供案外人张金元银行卡明细、证明通过张金元转账给徐志谦124万元,同时提供原告转存给徐志谦40万元的银行卡取款业务回单。
　　以上事实，由经庭审质证的《协议书》、《补充协议》、收条、房地产估价报告、《润川路新建工程协议动迁补偿协议书》、证明、情况说明、银行付款凭证、扣款通知书、川沙新镇建设项目企业动迁操作办法、《情况说明》、《协助执行通知书》、证人张金元庭审证言、张金元银行卡明细、银行卡取款业务回单、(2017)沪0115民初53476号案件民事起诉状、证据目录及相关证据、(2017)沪0115民初53476号案民事判决书、(2017)沪01民终4064号判决书和本院制作的谈话笔录、证据交换笔录、庭审笔录等证据以及当事人陈述在案佐证，本院予以确认。
　　本院认为，被告出售给原告的房屋没有合法建造凭证，双方就相应房屋买卖签订的《协议书》、《补充协议》无效。因涉案房屋已经被拆除，本院将根据公平原则，结合《协议书》、《补充协议》实际履行情况，对无效合同的法律后果依法处理。本案中，关于原告是否支付了购房款。本院(2016)沪0115民初68072号案件审理中，被告的特别授权代理人对原告提供的《协议书》、《补充协议》、收条等证据真实性均无异议，表示被告收到126万元和256万元，愿意返还购房款382万元。且该案判决被告应返还原告房款382万元及利息等后，原告不服提起上诉，在二审审理期间，被告明确表示要求驳回上诉，维持原判。而且在华某公司作为原告起诉的相关案件中，民事起诉状中明确将原、被告之间的两份《协议书》、《补充协议》等作为起诉的事实和理由并作为证据提交。根据法律规定，代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。如果被告认为代理人超越代理权限，被告应另行主张。被告现否认收到购房款，称被告只收到部分购房款，其余购房款原告承诺贷款支付，但原告贷款未成故实际未支付，对此被告应承担相应的举证责任。对原告提供的付款凭证，被告称自己与张金元有其他业务往来，相关的款项不能证明系支付房款，被告也未提供相应证据证明。本院认为，被告对签订《协议书》和收到房款的事实均已经做过确认，《协议书》与收条上的签名是否是被告法定代表人本人所签也就不具有法律意义。故本院认定，原告实际按照《协议书》、《补充协议》支付了购房款382万元。涉案房屋虽然没有合法建造凭证，但根据《润川路新建工程协议动迁补偿协议书》，被告实际得到相应动迁补偿款。《协议书》、《补充协议》内容反映，原、被告对涉案房屋可能被动迁是有预期的，为此双方在协议书中约定原告购买的厂房的拆迁款归原告所有。实际履行中，被告收取了原告的购房款，被告返还原告相应的动迁补偿款是公平合理的。被告与第三人龙游住建局、龙游国资委之间是否结算不影响原告的利益。关于原告购买的房屋面积，原告主张共3,416.5平方米，符合双方的约定，本院予以确认。本院根据涉案房屋动迁时的实际补偿情况，合理确定原告应得的补偿款。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第一百六十二条和《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条的规定，判决如下：
　　一、确认原告韩某某与被告上海华某工贸有限公司签订的《协议书》(2014年5月31日签订)、《补充协议》(2014年5月31日签订)、《协议书》(2014年12月26日签订)无效；
　　二、被告上海华某工贸有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告韩某某房屋补偿款5,397,835元；
　　三、驳回原告韩某某的其余诉讼请求。
　　负有金钱给付义务的当事人如未能按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　案件受理费66,617元，由原告韩某某负担17,033元，被告上海华某工贸有限公司负担49,584元。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员：宋利英

书记员：冯  静