韩庆菊与宜昌瑞德隆房地产开发有限责任公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书

韩庆菊
王明华（湖北民基律师事务所）
宜昌瑞德隆房地产开发有限责任公司
杨乐毅（湖北普济律师事务所）
胡家才

原告:韩庆菊，女，汉族，1975年10月17日出生，住宜昌市伍家岗区，现住宜昌市。
委托诉讼代理人:王明华，湖北民基律师事务所律师。
代理权限为特别授权。
被告:宜昌瑞德隆房地产开发有限责任公司，住所地宜昌市夷陵区夷兴大道（长途客运站旁），统一社会信用代码91420506753413416M。
法定代表人:秦道祥，该公司董事长。
委托诉讼代理人:杨乐毅，湖北普济律师事务所律师。
代理权限为特别授权。
委托诉讼代理人:胡家才，该公司工作人员。
代理权限为一般授权。
原告韩庆菊与被告宜昌瑞德隆房地产开发有限责任公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年10月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。
原告韩庆菊及其委托诉讼代理人王明华，被告宜昌瑞德隆房地产开发有限责任公司委托诉讼代理人杨乐毅、胡家才到庭参加诉讼。
本案现已审理终结。
原告韩庆菊向本院提出诉讼请求:1、判令被告向原告返还房屋面积误差款39875元，并支付利息（自2013年2月1日起，按中国人民银行同期同类贷款利率上浮10%的标准计算至实际付清之日止）；2、判令被告向原告返还超收的税费款1900.94元，并支付利息（自2013年2月1日起，按中国人民银行同期同类贷款利率上浮10%的标准计算至实际付清之日止）；3、判令被告向原告支付逾期办理房屋权属证书违约金4956元。
事实和理由:2012年3月6日，原告与被告签订《商品房买卖合同》一份，合同约定:被告将其开发的位于猇亭区金岭路盛世天下8号楼101号商铺出卖给原告；房屋合同面积为47.2平方米；房款总额346920元；单价7350元/平方米；交付之日2012年10月30日前；该合同还约定了因出卖人的责任造成买受人在商品房交付后90日内不能办理房地产权属证书的，出卖人按已付房款的1%向买受人支付违约金等条款。
同日，原、被告及宜昌弘盛商业管理有限公司（以下简称弘盛公司）又签订一份《商铺委托经营管理合同》，该合同约定:原告所购商铺房屋总价款本应为495600元（面积47.2平方米，单价10500元/平方米），原告将该商铺委托给弘盛公司经营管理，弘盛公司每年支付原告租金49560元（房屋总价款的10%），该商铺前三年的租金148680元可直接抵付所购商铺的购房款，抵付后的房款合计为346920元，单价为7350元/平方米。
上述二份合同签订后，原告按期向被告支付了抵付租金后的购房款346920元，并足额向被告交纳了相关税费。
但被告直到2013年11月15日、2015年2月10日才分别为原告办理房屋产权证书及土地使用权证书，早已超过合同约定的办证期限，且房屋的实际登记面积只有42.45平方米，少于合同面积4.75平方米。
因被告超收原告购房款及相关税费，且原告部分购房款为银行贷款（利率已上浮10%），被告应于应当办理房屋权属证书的当天就按双方真实意思表示的房屋销售单价10500元/平方米，向原告退还房屋面积误差款49875元及超收的税费1900.94元，但被告至今除退还原告1万元外，对剩余款项一直拒付，其行为已严重违约，故提出如上诉请，请求法院依法裁决。
被告宜昌瑞德隆房地产开发有限责任公司承认原告在本案中所主张的事实。
但认为:1、原告主张按《商铺委托经营管理合同》约定的单价10500元/平方米计算房屋面积误差款有误，该款应按原、被告双方签订《商品房买卖合同》约定的单价7350元/平方米据实计算；2、被告对原告要求返还超收税费款1900.94元的数额无异议，但该款只有在案涉房屋权属证书办理完毕后才能最终确认，而原告相关证件都是在2015年内才办理完毕，故原告从2013年就开始计算利息不尽合理，不应得到法院支持；3、逾期办证违约金亦应按《商品房买卖合同》约定的面积及7350元/平方米单价计算，而不应按10500元/平方米单价计算。
本院认为，被告宜昌瑞德隆房地产开发有限责任公司承认原告在本案中所主张的事实，故对原告主张的事实予以确认。
对于原、被告在本案中存有争议的问题，本院分别评判如下:
1、关于房屋面积误差款的计算标准问题。
原告主张面积误差款应按《商铺委托经营管理合同》约定的10500元/平方米单价计算的诉讼理由不能成立，本院不予采纳。
理由是:①原、被告双方在《商品房买卖合同》中约定，商品房单价为7350元/平方米，原告亦是按该单价向被告实际支付的购房款。
房屋建成后面积减少，房屋价款的差额也应按实际支付价款的单价退还。
②原、被告及弘盛公司三方签订的《商铺委托经营管理合同》系独立的合同，不是本案《商品房买卖合同》的从合同或者附件，弘盛公司不是本案的当事人，未对原、被告双方的主张提出答辩或抗辩，无法确认弘盛公司是否将租金足额交付了本案被告;即使弘盛公司足额将租金支付给了本案被告，弘盛公司也是按照约定面积支付的租金，现实际面积减少导致租金多付，亦应由本案被告直接退还弘盛公司，而不应当退还原告，《商铺委托经营管理合同》约定的单价10500元/平方米包含了租金，不能作为本案被告向原告退还房屋面积误差款的依据。
因此，案涉房屋误差款的单价应按双方《商品房买卖合同》约定的7350元/平方米计算，被告需返还的面积误差款应为34912.50元（4.75平方米×7350元/平方米）。
被告诉讼前已退还的10000元，应予据实核减。
2、关于房屋面积误差款及超收税费款的利息问题。
原、被告在《商品房买卖合同》中约定:商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，买受人不退房，按照产权面积据实结算，多退少补。
本案中，被告于2013年11月15日为原告办理了《房屋所有权证》，就应当知道出卖给原告的房屋存在面积误差，应于次日即2013年11月16日就将多收取的款项返还给原告。
被告至今怠于履行返还义务，应从2013年11月16日起向原告支付利息。
因原告支付的购房款中有部分资金来源于银行贷款，利率已在中国人民银行同期同类贷款利率基础上上浮10%，故原告主张上述款项由被告按中国人民银行同期同类贷款利率上浮10%的标准支付利息，合理合法，本院予以采纳。
3、关于逾期办证违约金的数额问题。
原、被告在《商品房买卖合同》中约定:因出卖人的责任造成买受人在商品房交付后90日内不能办理房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。
本案庭审中，被告承认逾期为原告办证已构成违约的事实，根据合同的相对性原则，计算逾期办证违约金只能依照《商品房买卖合同》的约定计算，而不能以《商铺委托经营管理合同》为依据。
因此，案涉《商品房买卖合同》约定的”出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金”中的”已付房价款”，应当是指原告按照《商品房买卖合同》约定已交纳的346920元购房款，而不是《商铺委托经营管理合同》上载明的495600元。
因此，被告因逾期办证应向原告支付的违约金为3469.20元（346920元×1%）。
综上所述，原告所提诉讼请求，于法有据，本院予以支持；但其诉请的数额中含有不合理部分，应予据实调整。
依照《中华人民共和国合同法》第六十条  、第一百零七条  、第一百一十三条  、第一百一十四条  ，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条  、第十七条  之规定，判决如下:
一、被告宜昌瑞德隆房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起三日内向原告韩庆菊返还房屋面积误差款24912.50元，并支付利息（自2013年11月16日起，按中国人民银行同期同类贷款利率上浮10%标准，计算至本判决确定的给付之日止）。
二、被告宜昌瑞德隆房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起三日内向原告韩庆菊返还超收的税费款1900.94元，并支付利息（自2013年11月16日起，按中国人民银行同期同类贷款利率上浮10%标准，计算至本判决确定的给付之日止）。
三、被告宜昌瑞德隆房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起三日内向原告韩庆菊支付逾期办证违约金3469.20元。
四、驳回原告韩庆菊的其他诉讼请求
如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条  规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取582元，由被告宜昌瑞德隆房地产开发有限责任公司负担376元，原告韩庆菊负担206元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖北省宜昌市中级人民法院。

本院认为，被告宜昌瑞德隆房地产开发有限责任公司承认原告在本案中所主张的事实，故对原告主张的事实予以确认。
对于原、被告在本案中存有争议的问题，本院分别评判如下:
1、关于房屋面积误差款的计算标准问题。
原告主张面积误差款应按《商铺委托经营管理合同》约定的10500元/平方米单价计算的诉讼理由不能成立，本院不予采纳。
理由是:①原、被告双方在《商品房买卖合同》中约定，商品房单价为7350元/平方米，原告亦是按该单价向被告实际支付的购房款。
房屋建成后面积减少，房屋价款的差额也应按实际支付价款的单价退还。
②原、被告及弘盛公司三方签订的《商铺委托经营管理合同》系独立的合同，不是本案《商品房买卖合同》的从合同或者附件，弘盛公司不是本案的当事人，未对原、被告双方的主张提出答辩或抗辩，无法确认弘盛公司是否将租金足额交付了本案被告;即使弘盛公司足额将租金支付给了本案被告，弘盛公司也是按照约定面积支付的租金，现实际面积减少导致租金多付，亦应由本案被告直接退还弘盛公司，而不应当退还原告，《商铺委托经营管理合同》约定的单价10500元/平方米包含了租金，不能作为本案被告向原告退还房屋面积误差款的依据。
因此，案涉房屋误差款的单价应按双方《商品房买卖合同》约定的7350元/平方米计算，被告需返还的面积误差款应为34912.50元（4.75平方米×7350元/平方米）。
被告诉讼前已退还的10000元，应予据实核减。
2、关于房屋面积误差款及超收税费款的利息问题。
原、被告在《商品房买卖合同》中约定:商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，买受人不退房，按照产权面积据实结算，多退少补。
本案中，被告于2013年11月15日为原告办理了《房屋所有权证》，就应当知道出卖给原告的房屋存在面积误差，应于次日即2013年11月16日就将多收取的款项返还给原告。
被告至今怠于履行返还义务，应从2013年11月16日起向原告支付利息。
因原告支付的购房款中有部分资金来源于银行贷款，利率已在中国人民银行同期同类贷款利率基础上上浮10%，故原告主张上述款项由被告按中国人民银行同期同类贷款利率上浮10%的标准支付利息，合理合法，本院予以采纳。
3、关于逾期办证违约金的数额问题。
原、被告在《商品房买卖合同》中约定:因出卖人的责任造成买受人在商品房交付后90日内不能办理房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。
本案庭审中，被告承认逾期为原告办证已构成违约的事实，根据合同的相对性原则，计算逾期办证违约金只能依照《商品房买卖合同》的约定计算，而不能以《商铺委托经营管理合同》为依据。
因此，案涉《商品房买卖合同》约定的”出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金”中的”已付房价款”，应当是指原告按照《商品房买卖合同》约定已交纳的346920元购房款，而不是《商铺委托经营管理合同》上载明的495600元。
因此，被告因逾期办证应向原告支付的违约金为3469.20元（346920元×1%）。
综上所述，原告所提诉讼请求，于法有据，本院予以支持；但其诉请的数额中含有不合理部分，应予据实调整。

依照《中华人民共和国合同法》第六十条  、第一百零七条  、第一百一十三条  、第一百一十四条  ，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条  、第十七条  之规定，判决如下:
一、被告宜昌瑞德隆房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起三日内向原告韩庆菊返还房屋面积误差款24912.50元，并支付利息（自2013年11月16日起，按中国人民银行同期同类贷款利率上浮10%标准，计算至本判决确定的给付之日止）。
二、被告宜昌瑞德隆房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起三日内向原告韩庆菊返还超收的税费款1900.94元，并支付利息（自2013年11月16日起，按中国人民银行同期同类贷款利率上浮10%标准，计算至本判决确定的给付之日止）。
三、被告宜昌瑞德隆房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起三日内向原告韩庆菊支付逾期办证违约金3469.20元。
四、驳回原告韩庆菊的其他诉讼请求
如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条  规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取582元，由被告宜昌瑞德隆房地产开发有限责任公司负担376元，原告韩庆菊负担206元。

审判长：方向明

书记员：吕凤银