韩亚超与保定市春雨房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书

原告（反诉被告）：韩亚超，男，1987年8月8日出生，汉族，农民，住保定市蠡县。。
委托诉讼代理人：刘蕾，北京轩至律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张鹏，宁夏宁和律师事务所律师。
被告（反诉原告）：保定市春雨房地产开发有限公司，住所地河北省保定市竞秀区江城路（北侧）88号，统一社会信用代码91130600601302055T。
法定代表人：勾仕海，该公司总经理。
委托诉讼代理人：杨飞超，河北言复律师事务所律师。

原告（反诉被告）韩亚超与被告（反诉原告）保定市春雨房地产开发有限公司（以下简称春雨公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年6月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。本案原告（反诉被告）委托诉讼代理人张鹏，被告（反诉原告）委托诉讼代理人杨飞超到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告韩亚超向本院提出诉讼请求：1、要求被告履行20110134《订房合同书》，将坐落于保定市××路××花园××区××楼××单元××室商品房交付原告；2、被告支付原告滞纳金，每延期交房一日按已付房款113648元的万分之一计算，自2012年12月31日起至实际交房之日止；3、被告返还违法收取的燃气初装费3985元;4、被告返还违法收取的防盗门安装费1500元；5、被告承担本案诉讼费。事实和理由：2011年2月27日，原告与被告签订了20110134《订房合同书》，合同约定原告购买被告开发的坐落于保定市××路××花园××区××楼××单元××室商品房，建筑面积96平方米，购房总金额363648元。被告承诺房屋交付时间为2012年10月31日。合同签订后，原告依合同约定支付被告首付款113648元。之后不久，因当地被拆迁村民阻挠妨碍施工，被告在建商品房就全面停工。在其后的六年中历经三次复工、三次停工，该商品房终于在2016年底建成。原告得知部分业主已经收房入住，遂找到被告要求交付房屋。但被告一直以需要领导批准为由，拒绝交房至今。
被告春雨公司辩称：1、原告严重违反先合同义务，且存在严重的根本性违约，无权要被告交付房屋并承担违约责任。本案中，付款义务是原告的最主要也是最根本的合同义务，同时该义务也是原告在合同中的先合同义务。原告未能按照双方《订房合同书》约定支付全部购房款，且后续房款也是原告付款义务中的最主要部分，而原告严重违反合同约定和所应承担的先合同义务，根据《合同法》67条规定:当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。故，原告无权要求被告交付房屋，也不具有要求被告承担违约责任的合法身份和前提；2、根据双方合同约定，双方合同关系已经终止，原告无权要求被告继续履行交付房屋及其他合同义务。本案中，原告行为已构成对合同的根本性违约，根据《订房合同书》第八条第二款约定:乙方逾期付款的，每逾期一天，须向甲方按每日支付总房款的万分之一的滞纳金，逾期90天，视为乙方单方终止合同。而本案中被告逾期付款行为已经6年之久，双方合同关系已经终止，原告无权要求被告履行交房及其他合同义务。同时，即便是被告同意原告继续履行合同，根据合同约定被告也应按照尾款交纳日的市场价格交纳房款；3、原告要求返还燃气初装费及防盗门安装费于法无据。①本案中，双方《订房合同书》中明确约定，燃气初装及防盗门安装等费用由原告承担，双方已对该费用承担作出约定，原告无权要求返还。同时，原告主张返还应以双方合同无效、解除、终止并不再继续履行为前提，本案中，原告既要求继续履行合同，又主张返还相关费用，其主张明显自相矛盾。②根据双方约定，双方合同已经终止，原告虽有权根据清算条款进行清算，该权利应于合同终止之日起开始计算，即原告30日未办理下贷款时就应以现金方式进行支付，而原告未进行支付起的90日起即应开始计算相关诉讼时效，而至今已长达6年。即使是按照法律规定的3个月合理期限履行现金支付义务，也早已超过诉讼时效。对该请求也应依法驳回；4、原告的根本性违约应依法向被告支付违约金并承担违约责任。原告既不能以贷款形式支付购房款，在未取得贷款情况下又不能以现金完成后续房款支付，其行为已经构成对合同的根本性违约。根据《订房合同书》第八条规定，原告应向答辩人按总房款的3%支付违约金或主张与其他已经获法院支持的应退款项进行冲抵；5、原告不具备向被告主张违约责任的合法身份和前提。综上，请驳回原告全部的诉讼请求。
反诉原告春雨公司向本院提出反诉请求：1、确认双方合同已终止；2、判令反诉被告支付违约金10909.4元；3、诉讼费由反诉被告承担。反诉事实和理由：双方于2011年2月27日签订《订房合同书》，被反诉人购买反诉人朝阳花园项目C区1号楼2单元33层3301室，房屋总价款363648元。并于当日支付首付款113648元，余款250000元做银行按揭。根据合同第七条约定，被反诉人应在7日内提供贷款资料，并在30内办理贷款手续，如未取得贷款，被反诉人应将剩余款项以现金方式支付。截至今日，被反诉人既未取得银行贷款也不能以现金方式将余款进行支付。根据《订房合同书》第八条第二款约定，被反诉人逾期付款90天，视为被反诉人单方终止合同。据此，双方合同已经终止，合同关系已经消灭。现特向法院提出反诉，望判如所请。
反诉被告韩亚超对春雨公司的反诉辩称：不同意反诉人的反诉请求。第一项反诉请求合同终止不属于向法院提出的诉讼请求，没有法律依据；第二项应由反诉原告作出详细的计算标准及计算期限。在订房合同中反诉人又只有一项义务，就是按时交房，反诉人至今未履行，却收取反诉被告首付款长达7年，所以不知道违约金是从何计算。
本院经审理认定事实如下：2011年2月27日，春雨公司作为甲方与作为乙方的韩亚超签订了编号为20110134《订房合同书》一份，约定：“由乙方购买甲方坐落于保定市××路××花园××区××楼××单元××室商品房，属框架结构，户型为两室两厅一卫，建筑面积96平方米，单价3788元，购房总金额363648元整。付款方式：2011年2月27日付购房首付款113648元，余款250000元作银行按揭。燃气入户安装费交首付时一次性付清。入户防盗门由甲方统一安装，费用由业主预交1500元，交订房款时交清，入住时多退少补。房屋交付时间为2012年10月31日。签订本协议后，乙方应在7天之内向甲方或甲方指定银行提供按揭贷款资料，并在30日内办理银行贷款手续，因乙方原因导致银行未予贷款的，乙方应将剩余款项以现金方式支付甲方；不能支付的甲方收回房屋，另行出售并扣除已付房款的10%作为违约金，剩余房款甲方30日内退还乙方，本协议作废。甲方逾期交房的，每延期一天，须向乙方按每日已付房款的万分之一付滞纳金。乙方逾期付款的，每逾期一天，须向甲方按每日支付总房款的万分之一的滞纳金，逾期90天，视为乙方单方终止合同。”合同签订后，韩亚超依约于当日交付了首付款113648元，同时缴纳了天然气费3985元和防盗门款1500元。并称向春雨公司指定的贷款银行提交了全部贷款资料，但银行未予发放贷款。关于未办理下按揭贷款原因双方各执一词，但均未提供相应的证据。此后，被告未通知原告交纳余款，原告至今也未交纳。涉案房屋于2016年12月建成完工。
上述事实，有订房合同书、交款收据等，及庭审笔录予以证实。

本院认为，涉案订房合同具备房屋买卖合同全部构成要件，合同双方应依合同履行义务享有权利。韩亚超作为乙方交付了涉案房屋首付款，并向春雨公司指定的银行申请办理按揭贷款，银行未发放贷款无证据证明系韩亚超的原因所致，故春雨公司不能依合同收回房屋作废双方所签协议。春雨公司亦未提交证据证明其向韩亚超发出过交纳现金的要求，因此，本案中春雨公司的答辩意见及反诉理由均不能成立。韩亚超关于继续履行合同的诉讼请求应当得到支持。韩亚超交纳的燃气初装费及防盗门款，符合当时政策要求，且其购房时既已明知，不应退还。本案原、被告双方均存在怠于行使合同权利及履行合同义务的行为，致合同履行陷于迟滞，故双方应积极主动履行合同内容。综上，依照《中华人民共和国合同法》第七条、第六十四条之规定，判决如下：

一、原、被告双方继续履行20110134《订房合同书》；
二、驳回本诉原告韩亚超的其他诉讼请求；
三、驳回反诉原告保定市春雨房地产有限公司的反诉请求。
本诉案件受理费6838元，减半收取3419元，由保定市春雨房地产有限公司负担。反诉案件受理费152元，减半收取76元，由保定市春雨房地产有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省保定市中级人民法院。

审判员 王慧兰

书记员： 谭桂仙