青龙满族自治县龙城商贸有限公司与唐某某丰房地产开发有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

上诉人（原审原告）青龙满族自治县龙城商贸有限公司。公司地址青龙满族自治县青龙镇中兴路中段。组织机构代码证代码：67419499-9
法定代表人沈必朝，该公司经理。
委托代理人杨瑞，河北杨瑞律师事务所律师
上诉人（原审被告）唐某某丰房地产开发有限公司。公司地址河北省玉田县火炬产业区。组织机构代码证代码：60105579-5
法定代表人刘建荣，该公司董事长
委托代理人王铁柱，河北王铁柱律师事务所律师。

上诉人青龙满族自治县龙城商贸有限公司（以下简称龙城商贸）与上诉人唐某某丰房地产开发有限公司（以下简称荣丰地产）因房屋租赁合同纠纷一案，均不服河北省青龙满族自治县人民法院（2013）青民初字第1912号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
上诉人荣丰地产不服原审法院上述判决，向本院提起上诉称：一、原审法院认定龙城商贸享有诉权，无事实和法律依据。2009年6月22日，荣丰地产是与王丽娇、沈必朝个人签订的《房屋租赁合同》，那时龙城商贸还未成立，荣丰地产收取是王丽娇、沈必朝的定金和保证金。后来虽然龙城商贸实际使用该承租房屋，但不能代表王丽娇、沈必朝将租赁合同的全部权利义务转让给了龙城商贸。何况定金和保证金条款是独立于租赁合同的权利义务内容的，是荣丰地产单独收取的款项，是荣丰地产与王丽娇、沈必朝之间形成的另一合同关系。根据合同相对性的原则，龙城商贸对于本案所涉的定金和保证金，依法不享有诉权。二、关于保证金10万元，荣丰地产不应退还。荣丰地产与王丽娇、沈必朝签订合同时间是2009年6月22日，合同签订后王丽娇、沈必朝要对房屋进行改造，请求让荣丰地产先行垫付，为此荣丰地产为王丽娇、沈必朝垫付了61539元的改造费用，这一费用王丽娇、沈必朝至今未付，应冲抵保证金。另外，龙城商贸交房时，房屋设备、设施严重损坏，一审时荣丰地产提出估计维修数额20000元，实际远远不止20000元，大约应当在4-5万元之间，这一维修费用应当冲抵保证金。这两项费用合计远远超过10万元，所以荣丰地产不应再退还该10万元的保证金。三、一审时荣丰地产提出要对损坏的房屋设备、设施的价格进行评估，一审法院未予委托。为查明本案事实，荣丰地产仍然申请对此维修价格予以评估作价。综上，恳请二审法院查明事实，依法支持荣丰地产的上诉请求。
龙城商贸辩称：荣丰地产收取了龙城商贸的10万元押金和10万元定金，合同解除时该两笔费用并未返还。荣丰地产称10万元定金冲抵了第一年的租金与事实不符，在荣丰地产与龙城商贸房屋租赁合同纠纷一案中秦皇岛市中级人民法院开庭审理时荣丰地产自认第一年的70万元租金是龙城商贸现款交付并已付清，没有用定金10万元冲抵，荣丰地产早在2012年已将房屋交给龙城商贸使用，龙城商贸已经实际占有使用两年有余，在本案未开庭前没有提出任何异议，不存在扣除保证金的问题。一审申请鉴定也不应支持，龙城商贸占有使用房屋两年有余改变了房屋现状，无法鉴定，且荣丰地产对房屋正在使用和处理。综上，请求二审法院依法改判。
本院审理查明事实与原审法院查明事实一致，本院予以确认。

本院认为，关于龙城商贸是否具有诉讼主体资格问题。北京张郭庄世纪家家福超市与荣丰地产签订了租赁合同，但租赁物实际为龙城商贸所用。由于签订合同时龙城商贸尚未成立，无法以自己名义签订合同，但龙城商贸成立后实际占有使用该租赁场地、房屋及设施，龙城商贸与荣丰地产均认可该事实，龙城商贸为企业法人，可以独立行使民事权利，且北京张郭庄世纪家家福超市、沈必朝、王丽娇出具说明不再享有定金和保证金的民事权利，故原审判决认定龙城商贸具备诉讼主体资格并无不妥，本院予以支持。关于龙城商贸主张定金10万元，龙城商贸并未出示相关定金未抵作价款或者未收回的证据，只是出示证据证明荣丰地产收取了定金，属于举证不能，其应承担举证不能的法律后果。本案双方已经实际履行了合同，根据交易习惯，定金是通过交付一定数额的金钱以确保合同正常订立或履行的担保方式。当合同双方履行各自的权利义务后，定金的目的即已实现，双方在给付全部租金时定金应当抵作价款或者收回。原审法院认定荣丰地产收取的10万元定金已经抵顶租金的主张，本院予以采信。在交付租赁物时双方对损坏物品没有形成交接清单，现荣丰地产提出应扣除损坏物品价值，因无法查实且龙城商贸不予认可有物品损坏，故荣丰地产应对自己的辩解承担举证不能的法律后果。荣丰地产在二审中提供照片以此为依据请求进行评估，照片不能证明损失价值多少，因其已经实际经营使用且没有形成交接清单，无法进行评估，其请求本院不予支持。荣丰地产请求主张房屋设备、设施严重损坏，估计维修数额大约应当在4-5万元之间和为其垫付的61539元的改造费用，这些费用应当冲抵保证金10万元的主张，因其未提交证据，本院不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2300元，由上诉人青龙满族自治县龙城商贸有限公司负担1150元，由上诉人唐某某丰房地产开发有限公司。
本判决为终审判决。

审判长　　杨彦军 审判员　　权金伶 审判员　　张　洁

书记员：刘东海