青龙满族自治县某中心供销合作社与李某某租赁合同纠纷一审民事判决书

原告青龙满族自治县某中心供销合作社，地址：河北省青龙满族自治县。
法定代表人王某，该合作社主任。
委托代理人陈春元，河北杨瑞律师事务所律师。
被告李某某，男，xxxx年xx月xx日出生，满族，工人，住河北省青龙满族自治县。
委托代理人张井义，青龙满族自治县××人法律救助工作站法律工作者。
委托代理人杨信，青龙满族自治县国浩法律服务所法律工作者。

原告青龙满族自治县某中心供销合作社（以下简称某供销社）与被告李某某租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告某供销社法定代表人王志华及委托代理人陈春元，被告李某某及其委托代理人张井义、杨信到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告某供销社诉称，原告的房屋位于青龙满族自治县某镇某街。2015年12月20日，原、被告双方签订了房屋租赁合同，被告租用了原告的5间房屋用于商业经营，租期一年，自2015年12月21日起至2016年12月20日止。合同第九条规定“在租赁期内，甲方遇有资产改造和乡镇社区综合服务中心建设、小城镇建设、新民居建设及上级政策调整，需收回租赁物时，合同终止，甲方提前通知乙方，终止日期以甲方给乙方下达的终止通知日为准，甲方将未到期的剩余租金返还给乙方，乙方接到通知之日起15日内无条件搬出。否则，按日给付甲方违约金1000元。”2016年5月18日，青龙满族自治县人民政府常委会第64次常务会议确定对原告进行资产改造。现改造开发的各种前期工作均准备就绪，根据改造的紧迫需要，原告于2016年9月23日给被告送达终止合同通知书，要求被告在接到通知后20日内搬出房屋，但被告在2016年10月13日前并未按原告要求搬出房屋。2016年10月14日，原告又给被告送达通知，要求被告于10月18日之前搬出房屋，但被告仍以种种借口拒绝搬出房屋。现原告起诉至法院，请求判决被告迁出原告的房屋，将房屋返还给原告；按每日1000元的标准支付原告自2016年10月19日至被告实际搬出房屋之日止期间的违约金。
被告李某某辩称：一、原告请求法院判决被告迁出原告的房屋，将房屋返还给原告的诉讼请求不能得到法律的支持。1、原告和被告于2015年12月20日签订了房屋租赁合同，被告租用了原告的五间房屋用于商业经营，租期一年，自2015年12月21日起至2016年12月20日止。房屋租赁合同第九条约定“在租赁期内甲方遇有资产改造和乡镇社区服务中心建设、小城镇建设、新民居建设及上级政策调整，需收回租赁物时合同终止。乙方接到通知之日30日内无条件搬出”。2016年10月14日原告以资产改造为由通知被告要求被告在2016年10月18日前搬出租赁的房屋。被告认为双方虽然有合同约定，但是原告向县政府提出资产改造方案没有正式实施，以房屋租赁合同第九条约定终止合同条件不成就。2、原告在诉状中要求被告按每日1000元的标准支付2016年10月19日至被告实际搬出房屋之日止期间的违约金是没有法律依据的。双方约定的违约金每日1000元是不符合合同法第一百一十四条的规定，也不符合最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条的规定，被告在履行房屋租赁合同时没有给原告造成任何经济损失，故不存在着支付违约金问题。3、原告于2016年10月14日通知被告搬迁。被告根据原告2016年10月28日某中心供销社资产改造职工关注有关问题的说明内容，向原告提出原告应该给被告交纳养老保险金、在职安置等合理要求时原告不予答复，才导致被告不能按原告的通知时间迁出租赁的房屋。其过错责任在于原告，被告没有搬迁但也没有给原告造成任何经济损失，故不存在着支付违约金问题。二、青龙满族自治县人民政府常委会第64次常务会议确定对原告进行资产改造的会议纪要，没有法律效力。原告依据青龙满族自治县政府常委会第64次常务会议确定对原告进行资产改造的会议纪要，作为诉讼依据不能得到支持，会议纪要是行政机关在行政管理过程中形成的规范格式化文书，用于记载和传达行政机关有关会议情况和议定事项，是行政机关公务活动的重要载体和工具。会议纪要只具有行政指导性质，不具有强制力，其并不能在法律上产生新的权利和义务关系，不具有行政法律效力。该纪要未对外公布和转化为对外的具体行政行为，形式要件没有送达给被告（被告是原告的全体职工），实质要件对被告不应发生法律效力。综上，会议纪要适用于记载和传达会议情况和会议事项，其性质主要是针对会议进行情况以及最后结论的记录，只具有指导意义，因此该纪要没有通过各部门颁发相关文件，没有实际执行，对外具体行政行为没有发生法律效力，原告根据不具有法律效力的会议纪要要求被告与原告解除合同是没有法律依据的，本案原告诉讼不符合合同法规定的解除条件，也不符合双方约定的解除条件。请求驳回原告诉讼请求，维护被告合法权益。
原告为支持其诉讼请求，向本院提交了以下证据：
（1）被告与原告签订的房屋租赁合同复印件（经与原件核对一致），证明合同签订的时间、内容、租赁物位置、履行期限等；
（2）2016年5月18日某中心供销社资产改造方案一份，证明原告根据中央、国务院、省、市的供销社改造的文件精神提出的供销社具体改造方案；
（3）青龙满族自治县人民政府常务会议会议纪要一份，证明原告的改造工作已经得到县政府的同意和批准，同时说明原告进行改造并不是原告自己的主张，而是响应国家及各级政府必须进行的一项工作；
（4）青龙满族自治县人民政府向秦皇岛市泰鑫房地产开发有限公司颁发的青国用（2016）第814号、第815号国有土地使用证复印件（经与原件核对一致），证明原告某供销社的土地所有权人已经不是原告，已经转到房地产开发公司名下，说明了该工程进展的情况已经有开发公司介入资产改造实际工作；
（5）建设用地规划许可证复印件一份，证明规划部门已经规划许可该项目；
（6）河北省固定资产投资项目核准证复印件一份（经与原件核对一致），证明改造工作已经获得批准。
被告的质证意见为：原告证据只能证明资产改造的实施，但这些未对外发生法律效力，与提前搬出的条件无关。
被告未向本院提交任何证据。
经庭审质证和审核认证，本院对原告提交的证据作如下分析认定：证据（1）能够证实原、被告签订租赁合同的时间、租金、租赁房屋间数、租赁期限，合同解除条件及违约金约定情况，被告对该证据的真实性没有异议，本院予以采信；证据（2）、（3）相互印证，能够证实某供销社的资产改造方案已经在青龙满族自治县人民政府常务会议通过，本院予以采信；证据（4）、（5）、（6）分别来源于青龙满族自治县人民政府、青龙满族自治县城乡规划局、青龙满族自治县发展改革局，能够证实秦皇岛市泰鑫房地产开发有限公司已经取得了原属于原告使用的北院和东院土地，并已获得相应的行政许可，本院予以采信。
上述证据互相印证，形成了完整的证据链条，能够证实原告租赁给被告房屋的所属土地，在原告资产改造工程所涉土地范围之内，可以作为认定本案的依据。
经审理查明，2015年12月20日，原告（甲方）与被告（乙方）签订了一份房屋租赁合同，将其北院的5间商业门店房屋租给被告使用，租赁费4477元，期限自2015年12月21日起至2016年12月20日止。合同第九条约定“在租赁期内，甲方遇有资产改造和乡镇社区综合服务中心建设、小城镇建设、新民居建设及上级政策调整，需收回租赁物时，合同终止，甲方提前通知乙方，终止日期以甲方给乙方下达的终止通知日为准，甲方将未到期的剩余租金返还给乙方，乙方接到通知之日起15日内无条件搬出。否则，按日给付甲方违约金1000元”。2016年5月18日原告制定了资产改造方案，2016年5月25日青龙满族自治县人民政府常务会通过了此方案。2016年10月21日、2016年10月31日、2016年11月1日秦皇岛市泰鑫房地产开发有限公司分别取得了青国用（2016）第814号、815号国有土地使用证、青发改核字【2016】08号河北省固定资产投资项目核准证、地字第130321201602017号建设用地规划许可证。根据原、被告双方的合同约定，原告于2016年9月23日向被告下达了搬迁通知，被告收到通知后未在规定的期限内搬出，原告于2016年10月14日再次向被告下发了迁出通知，限于2016年10月18日迁出，但被告至今未搬。

本院认为，原、被告双方签订的房屋租赁合同合法、有效，双方应该严格按照合同的约定履行义务。依该合同第九条的约定，在租赁期内，若遇资产改造时合同终止，现原告对其北院和东院的资产进行改造，并已着手实施，双方约定的合同终止条件已成就。原告依约履行了提前通知义务，故被告亦应当依约在规定的期限内迁出房屋，将所租赁的房屋返还给原告。被告虽辩称原告没有给其解决养老保险问题，因而拒绝迁出租赁房屋，但被告所述与本案并非同一法律关系，也并非其拒绝迁出房屋的法定抗辩理由，被告可采取其他途径解决。综上所述，原告依据双方签订的合同，要求被告迁出租赁房屋的诉讼请求，理据充分，符合法律规定，本院予以支持。若被告能够在合同到期之前迁出租赁的房屋，原告应将未到期的剩余租金退还给被告。被告未按照合同约定及时迁出房屋，构成违约，理应按约向原告支付违约金，因此原告要求被告按合同约定支付违约金的诉讼请求，本院予以支持。根据《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百一十一条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：

一、被告李某某于本判决生效之日起5日内从其租赁的原告房屋中迁出，并将房屋返还给原告，若被告能够在合同到期之前迁出租赁的房屋，原告应将未到期的剩余租金退还给被告；
二、被告李某某从2016年10月19日起至实际迁出租赁房屋之日止，按每天1000元的标准向原告支付违约金。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费200元，由被告李某某负担，限于本判决生效之日起五日内缴纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按双方当事人的人数提供副本，上诉于秦皇岛市中级人民法院。

审判长 郭常松
代理审判员 刘岩
代理审判员 马莉

书记员： 王超