青浦区华新镇陆某某村民委员会与上海笨鸟建筑节能工程有限公司确认合同无效纠纷一审民事判决书

　　原告：青浦区华新镇陆某某村民委员会，住所地上海市青浦区。
　　法定代表人：石纪刚，主任。
　　委托诉讼代理人：李庆林，上海东炬律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：王治，上海东炬律师事务所律师。
　　被告：上海笨鸟建筑节能工程有限公司，注册地上海市。
　　法定代表人：胡志伟，总经理。
　　委托诉讼代理人：王勇义，上海九泽律师事务所律师。
　　原告青浦区华新镇陆某某村民委员会诉被告上海笨鸟建筑节能工程有限公司确认合同无效纠纷一案，本院于2019年6月3日立案受理后，依法由审判员刘琳独任审判。本案分别于2019年7月15日公开开庭进行了审理，原告青浦区华新镇陆某某村民委员会委托诉讼代理人李庆林、被告上海笨鸟建筑节能工程有限公司法定代表人胡志伟及委托诉讼代理人王勇义到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告青浦区华新镇陆某某村民委员会诉称：原、被告双方于2000年10月签署了《购置厂房、生活用房协议书》,约定原告将华新镇陆某某种子场厂房(现门牌号为：华新镇陆某某新凤北路XXX弄XXX号)转让给被告,总价为人民币(以下币种均同)100万元。并明确了付款方式和其他约定。因政策原因,转让的厂房一直未能办出房屋产权,被告的转让款也未付清。在“五违四必”整治活动中,华新镇陆某某新凤北路XXX弄XXX号厂房因属违法建筑,于2016年9月23日被拆除。原告认为：华新镇陆某某新凤北路XXX弄XXX号无房产证,且无相关手续,为违法建筑,不得交易转让。故原告诉至法院要求：确认原、被告2000年10月签订的《购置厂房、生活用房协议书》无效。
　　被告上海笨鸟建筑节能工程有限公司辩称：1、原、被告双方于2000年10月份签订的《购置厂房、生活用房协议书》真实有效，被告已经付清所有房款。涉案房屋在(2016)沪0118行初188号行政诉讼案件中，被认定为非违章搭建，涉案房屋有建设用地规划许可证，但没有办出建设工程规划许可证、产证，具体未办出的原因被告不清楚，因双方约定该两证由原告负责办理。2、(2018)沪0118民初14257号案件中合同签订时间为2014年5月28日，该案判决合同无效依据的是2008年1月1日实施的《中华人民共和国城乡规划法》。而本案合同签订于2000年10月，当时《中华人民共和国城乡规划法》尚未实施，根据法不溯及既往的原则，本案不适用该法作为判定合同效力的依据，而应适用1987年1月1日实施的《中华人民共和国土地管理法》(以下简称土地管理法)作为法律根据。根据土地管理法第43条之规定，任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡(镇)村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。本案中土地性质是用于乡镇企业的建设用地，属于该条中除外的情形。该法第63条规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。本案中，原告下属的新象商行(村办企业)依法取得了建设用地规划许可证，符合土地利用的总体规划，涉案土地为乡镇企业用地，新象商行因经营困难才向被告出售厂房，本案合同属于《土地管理法》第63条规定的因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外情形。
　　本院经庭审查明：1999年12月15日，原告下属村办企业上海青浦华新新象商行就位于陆某某涉案土地取得建设用地规划许可证，该证载明用地项目名称：工厂，用地位置：华新镇陆某某，用地面积：2,448平方米。原告在上述土地上建造了房屋，未办理批建手续。
　　2000年10月，上海笨鸟科技有限公司(后更名为被告)作为甲方、原告作为乙方，双方签订《购置厂房、生活用房协议书》一份，约定：一、乙方承诺将坐落在华新镇陆某某种子场厂房(原青浦区华新新象商行)，总建筑面积762.52平方米厂房二幢、285平方米生活用房一幢、道路、围墙等所有权归甲方拥有，即甲方享有占有、使用、处分、收益等权利；二、甲方通过转让方式一次性买断取得上述厂房和所属地块土地使用权，土地面积3.672亩，土地用途为办公、工厂用房，土地使用期限自2000年9月16日至2049年9月15日止；三、甲方所属笨鸟涂装公司在青浦区注册事宜由乙方代办，甲方积极配合。期间因该公司注册所发生的费用由甲方承担。乙方在2000年11月前办妥。四、乙方在2001年8月前为甲方办理房地产权证及土地使用权证，期间所发生的一切费用由乙方承担，若因故未能办妥，可酌情顺延。五、上述相关厂房、生活用房以及所属土地使用权(含房屋与土地交易过程中发生的所有费用)一次性买断总价为100万元。甲方承诺在签约后三年内支付完毕。第一年自2000年10月至2001年9月底支付15万元；第二年自2001年10月至2002年9月底支付20万元；第三年自2002年10月至2003年9月底支付65万元。六、协议签订之日起三日内，甲方先支付乙方5万元作为购置厂房、生活用房及其土地使用权等预付款。同时，甲方进入该场地，进行适当改建，并搬入有关设备、材料等开展笨鸟涂装公司的筹建工作。乙方不加以干涉。半年后，即2001年4月，甲方支付乙方4万元。2001年9月15日前支付6万元，届时乙方交付甲方上述相关的属甲方拥有的房产权证及土地使用证。若因故乙方未及时办妥，则甲方付款相应顺延。七、若违反上述(一)-(四)项承诺，乙方则承担甲方由此产生的设备及设备安装费和甲方前期支付全部经济损失，并承担违约责任，按逾期日千分之四计算。八、乙方承诺在协议签订后，如遇国家政策、法规调整，应按国家政策、法规办理，具体事宜另行协商；若本协议签订前，发生与国家政策、法规相违背而造成不能办妥两证，则乙方应承担相应的责任即按本协议书第七款执行。
　　协议签订后，被告取得上述土地及房屋，并在原房屋的基础上进行了扩建。
　　2016年8月23日，上海市青浦区规划和土地管理局出具执法协助书面意见，载明：位于青浦区华新镇陆某某新凤北路XXX弄XXX号上海笨鸟涂料有限公司，该公司新建房屋建筑面积约为6,173.96平方，上述房屋未办理过相关规划许可手续。2016年9月23日，部分厂房被强制拆除。2016年11月，被告起诉上海市青浦区华新镇人民政府要求确认华新镇人民政府强制拆除上述房屋的行为违法。2017年5月25日，本院(2016)沪0118行初188号行政判决书，认定华新镇人民政府的强拆行为违反法定程序，故判决确认强制拆除行为违法。
　　2018年，案外人与被告就涉案土地上的房屋减量化补偿款的权属存在争议涉诉。2018年12月26日，本院作出(2018)沪0118民初14257号民事判决书，认定涉案房屋未取得建设规划许可证及施工许可证，也未取得房地产权证，被告与案外人就厂房转让签订的协议书因违反法律、行政法规的强制性规定无效。
　　2019年2月，涉案土地上剩余的房屋被拆除。至此，被告自原告处购买的房屋及被告自行扩建的房屋均被拆除。
　　以上查明的事实，由原、被告的陈述，建设用地规划许可证、购置厂房生活用房协议书、民事判决书、行政判决书予以证明，并经庭审质证，本院予以确认。
　　审理中，经本院释明，被告表示，即使法院认定合同无效，也无法恢复至原来的状态，无法相互返还。对于被告存在的扩建房屋及设备等损失，被告已经另外提起行政赔偿，目前尚在司法评估中，故被告不要求在本案中处理合同无效的后果。
　　根据庭审确认的事实，本院认为：原、被告2000年10月签订的《购置厂房、生活用房协议书》约定的内容包括土地使用权的转让和房屋的转让。一、关于土地使用权的转让是否有效，本院认为，土地管理法第63条规定农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。本案中，原告作为基层群众性自治组织，被告作为有限公司，双方并不能因破产、兼并等情形产生法律关系，从该条的立法意图分析，该处的“等情形”应指与破产、兼并类似的情形，而买卖并不属于该范畴。故原告将土地使用权转让给被告的行为并不符合土地管理法规定的因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外情形。被告以本案属于63条规定的例外情形为由主张双方之间土地使用权转让合同有效，缺乏依据，本院不予采纳。二、关于涉案土地房屋的转让是否有效。本院认为，涉案土地规划许可证于1999年12月15日取得，《中华人民共和国建筑法》于1998年3月1日实施，该法第7条规定建筑工程开工前，建设单位应当按照国家有关规定向工程所在地县级以上人民政府建设行政主管部门申请领取施工许可证。故涉案土地取得规划许可证后若要建房还需取得施工许可证。然涉案房屋并未取得施工许可证，此后亦未办理出产权证。综上，原、被告2000年10月签订的《购置厂房、生活用房协议书》因违反法律、行政法规的强制性规定，应属无效。关于无效的后果，因被告表示已经另案申请行政赔偿，不要求在本案中处理，故本院不予处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五款规定，判决如下：
　　原告青浦区华新镇陆某某村民委员会与被告上海笨鸟建筑节能工程有限公司2000年10月签订的《购置厂房、生活用房协议书》无效。
　　本案受理费80元，减半收取40元，由被告承担。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

审判员：刘  琳

书记员：赵晓霞