霸州市城区办事处迎某某村民委员会与王金库房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

霸州市城区办事处迎某某村民委员会
张辉（河北贾俊清律师事务所）
王金库
王淑梅（河北霸州法律援助中心）

原告霸州市城区办事处迎某某村民委员会。住所地，霸州市城区办事处迎某某。
法定代表人朱建成，该村委会主任。
委托代理人张辉，河北贾俊清律师事务所律师。
被告王金库。
委托代理人王淑梅，霸州市法律援助中心律师。
原告霸州市城区办事处迎某某村民委员会与被告王金库房屋租赁合同纠纷一案，本院于2012年8月17日立案受理。因双方自行协商原告申请中止审理，协商未果于2013年1月15日恢复审理。后由审判员赵碧涛、任建勋、李伯旺组成合议庭公开开庭进行了审理。原告委托代理人张辉，被告王金库及委托代理人王淑梅到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
被告的质证意见为，对证1的真实性无异议，证2、证3为复印件，不能作为证据使用。
被告为支持其抗辩，向本院提供了如下证据:
1、2011年4月19日的收据一份。内容为，今收到王金库交来2010年房租20000元，收款人刘德花，盖有原告财务专用章。
2、2013年1月12日刘永和书面证明一份。内容为，王金库自1993年7月1日开始租用迎某某大队楼房用至2000年8月30日，都是每年按年交大队5万元租金计算，后因房屋与别人相比收的较高，2001年至2005年改为年租金25000元，后到2006年房租调整，又将房租改为年租金20000元（包括2001年-2006年）。
照片10张。证明原告在被告承租的房顶上施工，造成房屋漏水，要求参照上年度的租金20000元赔偿损失。
霸私字第3031号《房屋所有权证》1份。证明王福生租用的房屋不在本案争议房屋之内。
原告的质证意见为，对证1的真实性无异议；对证2，证人应出庭作证；对证3，照片不能证明施工人，协议约定了维修由被告承担。证4、属于复印件没有公章，不能证明是房管局所出，与本案无关联性。
本院调取的证据:原告报帐员刘德花的书面证明1份。内容为，王金库2011年4月19日交房租2万元是2010年应交24920元，是刘永和交给我，当时和郭书记说好的，先收2万元，下欠4920元，刘德花至今是迎某某的报账员。
原告质证无意见，合法有效，与原告主张一致，被告质证意见，证明我方2010年8月1日到2011年7月31日期间房租已经交纳，2万元是经双方协商一致的，证明被告没有违约。
通过当事人提供的证据及当庭陈述，查明以下案件事实:
2010年7月31日，原、被告签订了《租房协议》。约定被告租用原告所有的位于新华路西侧三层楼房及院落，年租金34405元，（被告）连续两个月不交租金原告有权收回该房，以后租金随市场价格增减为宜。被告负责管理维修，租期暂定10年，租用期间，被告不得转让。合同签订前被告即租用了该房屋。2011年4月19日被告交付了2010年租金20000元。
自合同签订之日至2014年1月31日被告拖欠原告租金100348元。
原告提供了被告与案外人王福生于2007年8月27日签订的《租房协议》及惠丽华的书面证明用以证明被告转租事实。
本院认为，原被告双方签订的《租房协议》是双方真实意思表示，且不违反法律禁止性规定，合法有效，受法律保护，双方应全面如约履行合同义务。原告在合同签订前就交付了房屋，履行了合同义务，无其他违约行为。被告在合同签订后于2011年4月19日交付租金20000元，收据中写明2010年房租。按合同约定的年租金34405元，租金可以随市场价格增加减少，双方协议未约定租金的交付期限，《中华人民共和国合同法》第二百二十六条  规定“承租人应当按照约定的期限支付租金，对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条  的规定仍不能确定，租赁期限不满一年的，应当在租赁期限届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付…………”。据此，可以认定，承租方应在每年8月1日前交付上一租赁年度租金即不构成违约。双方《租房协议》约定，“连续两个月不交租金甲方有权将此房收回。”虽属于约定解除的条件，但约定不明。《中华人民共和国合同法》第九十四条  规定，“有下列情形之一的，当事人可以解除合同:（三）当事人一方延迟履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；”是法律规定的解除条件之一，承租方即被告第二租赁年应交租金的时间为2012年7月31日前，被告虽未交付房租，原告即于2012年8月17日起诉，但未提供催告及被告在合理期限内未履行的证据，也不符合法定解除的条件。关于原告主张被告未经原告同意转租房屋，原告提供的转租协议系2007年8月27日与案外人签订，而原、被告签订的《租房协议》系2010年7月31日，即使被告存在转租行为，也应推定原告认可。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条规定，“出租人知道或者应当知道承租人转租但在六个月内未提出异议，其以承租未经同意为由请求解除合同或者认定转租无效的，人民法院不予支持”。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条  、第九十三条  、第九十四条  之规定，判决如下:
一、被告王金库于本判决生效后十日内支付原告霸州市城区办事处迎某某村民委员会租金100348元（已算至2014年1月31日）
二、被告王金库于每年7月31日前支付原告霸州市城区办事处迎某某村民委员会上一租赁期的约定租金。
三、驳回原告霸州市城区办事处迎某某村民委员会解除《租房协议》的诉讼请求。
案件受理费2307元，被告王金库承担2207元（限于判决生效后七日内交纳），原告霸州市迎某某村民委员会承担100元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条  之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，同时交纳上诉费2307元，上诉于河北省廊坊市中级人民法院。逾期七日不交纳上诉费，视为放弃上诉请求。

本院认为，原被告双方签订的《租房协议》是双方真实意思表示，且不违反法律禁止性规定，合法有效，受法律保护，双方应全面如约履行合同义务。原告在合同签订前就交付了房屋，履行了合同义务，无其他违约行为。被告在合同签订后于2011年4月19日交付租金20000元，收据中写明2010年房租。按合同约定的年租金34405元，租金可以随市场价格增加减少，双方协议未约定租金的交付期限，《中华人民共和国合同法》第二百二十六条  规定“承租人应当按照约定的期限支付租金，对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条  的规定仍不能确定，租赁期限不满一年的，应当在租赁期限届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付…………”。据此，可以认定，承租方应在每年8月1日前交付上一租赁年度租金即不构成违约。双方《租房协议》约定，“连续两个月不交租金甲方有权将此房收回。”虽属于约定解除的条件，但约定不明。《中华人民共和国合同法》第九十四条  规定，“有下列情形之一的，当事人可以解除合同:（三）当事人一方延迟履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；”是法律规定的解除条件之一，承租方即被告第二租赁年应交租金的时间为2012年7月31日前，被告虽未交付房租，原告即于2012年8月17日起诉，但未提供催告及被告在合理期限内未履行的证据，也不符合法定解除的条件。关于原告主张被告未经原告同意转租房屋，原告提供的转租协议系2007年8月27日与案外人签订，而原、被告签订的《租房协议》系2010年7月31日，即使被告存在转租行为，也应推定原告认可。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条规定，“出租人知道或者应当知道承租人转租但在六个月内未提出异议，其以承租未经同意为由请求解除合同或者认定转租无效的，人民法院不予支持”。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条  、第九十三条  、第九十四条  之规定，判决如下:

一、被告王金库于本判决生效后十日内支付原告霸州市城区办事处迎某某村民委员会租金100348元（已算至2014年1月31日）
二、被告王金库于每年7月31日前支付原告霸州市城区办事处迎某某村民委员会上一租赁期的约定租金。
三、驳回原告霸州市城区办事处迎某某村民委员会解除《租房协议》的诉讼请求。
案件受理费2307元，被告王金库承担2207元（限于判决生效后七日内交纳），原告霸州市迎某某村民委员会承担100元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条  之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

审判长：赵碧涛
审判员：任建勋
审判员：李伯旺

书记员：包振忠