霍某与陈建明租赁合同纠纷一审民事判决书

原告霍某.
委托代理人丁昱文，河北德律律师事务所律师。
被告陈建明。

原告霍某与被告陈建明租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员刘瑞华独任审判，公开开庭进行了审理。原告霍某及其代理人丁昱文、被告陈建明均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告霍某诉称，2013年8月，原告与李晗签订帝贤家园商业综合服务中心房屋租赁协议，约定李晗租赁原告的房屋2-3层，面积900平方米，租期五年，前三年每年的租赁费为300，000.00元，租金交付方式为上交租，自2014年9月1日开始。2015年1月30日原被告及李晗三人补签房屋租赁变更协议，约定自2014年9月1日起，李晗将房屋租赁权转让与陈建明。自2014年9月1日起被告拒绝支付租金、水电、取暖等费用。原告曾起诉，经承德县人民法院调解，被告同意于2015年2月15日前给付原告124，564.00元，虽经原告申请法院执行，但被告至今仍不履行给付义务。无奈，特提起诉讼，请求解除《帝贤家园商业综合服务中心房屋租赁协议》及《房屋租赁变更协议》，并由被告支付租赁费300，000.00元、取暖费30，245.60元、电费38，424.72元、水费2，879.10元，总计人民币371，549.42元（包括上次调解的22万多），并支付违约金200，000.00元。
被告陈建明辩称，上次调解时数额是27万多元。当时原告答应将与李晗的合同过到我的名下，商定每年房租是25万元。取暖费有争议，应按实际使用面积依据热力公司收费标准交钱，我只租了2、3层。水电费应以发票为准。违约金我不承担。不同意解除租赁合同，如解除，应给付我装修损失120万元。
原告为支持自己的主张，向本院提交证据如下：
1、租赁协议及变更协议各一份。证明从2014年9月1日起租赁人已由李晗变更为陈建明，租赁面积为900平方米，年租金300，000.00元，为上交租，违约金是200，000.00元。
2、承德县人民法院民事调解书一份。
3、承德县受理强制执行通知书一份。
4、承德康泰热力公司证明一份。
5、承德康泰热力公司收据发票一份。
6、电费明细一份。
7、发票两张。
8、水费明细一份。
9、发票两张。
被告陈建明对1号证据不认可，我们按时交了2013年8月至2014年8月31日的房租，但原告未提供税务发票，致使我财务无法下账，故才欠的房租。对证据2无异议。调解时房租商定为250，000.00元，合同是我前妻签的，3楼做美容。要继续履行，合同要修改，将原租赁合同变更到我名下，且应变更合同内容。取暖费应以实际使用为准，供暖部门没有丈量，原告说交了，但没有看到发票。原合同对我无效。对3号证据我不清楚，我没有收到。上次调解的钱数我未履行。对4号证据不认可，应按实际面积收取，此证据是其单方出具的建筑面积，和实际面积不一样。对5号证据认可。对6-9号证据不认可，户名不对，与我无关，不能证明是我的费用。
被告陈建明未提交证据。
经审理查明，2013年8月原告霍某作为甲方与乙方李晗签订帝贤家园商业综合服务中心房屋租赁协议，其中第一条甲乙双方本着互惠互利、共同发展的原则，甲方将帝贤家园商业综合服务中心（除一层东侧17平米及西侧50平米除外）出租给乙方，室内水、电、供热、消防设备完好，并能正常使用，经甲乙方协商达成以下协议。第三条乙方租用帝贤家园商业活动中心2-3层面积900平方米经营美容城。第四条在经营过程中如未经甲方书面许可，擅自变更用途，甲方有权即时终止合同。第六条乙方在经营过程所发生的水、暖、电、物业费、办证等相关费用由乙方交纳。第七条经双方商定，乙方在甲方租赁期限自2013年9月1日起至2018年8月31日止，租期为五年。第一年自2013年9月1日起至2014年8月31日止，租金300，000.00元，第二年租金300，000.00元，第三年租金300，000.00元，第四年租金320，000.00元，第五年租金330，000.00元。第八条付款方式：租金交纳方式为上交租，以每年的约定租期日前一个月，即合同签订约定日为准，一次性全额上缴给甲方，期间如不能按期缴纳租金及其他费用，甲方有权终止协议，收回场地，有权向乙方追缴所欠租金，另外乙方付给甲方违约金。第九条签订合同后，没有正当理由，单方不得随意终止合同，否则违约方向对方支付二十万元违约金。第十一条乙方装修不得违反《装修协议》、《消防管理规定》的行为，如乙方根据装修需要，室内可以重新装修，但不得拆改房屋结构，如有拆改需经甲方书面同意，乙方不得损坏租用场地的墙壁、地面、水暖、电力等设施，租赁期满，装修不动产乙方不能拆除，归甲方所有，甲方不付任何费用，乙方如拆除，按违约处理，同时乙方要保证租用场地结构及设施的完整，因乙方原因造成的损毁，由乙方全额赔偿及恢复原貌。第十二条乙方租赁期满前，若不再继续租用时，必须提前三个月通知甲方，不允许私自转租。乙方如果继续使用也得提前三个月提出，双方可根据实际情况在同等的条件下，给予优先，续租协议另签。如果乙方不再续约，甲方不负责乙方装修时的一切费用。第十三条乙方不按时交纳租金和拖欠水电取暖费用的情况，甲方视为乙方违约和自动放弃和甲方租赁关系，不许乙方拆除任何装修部位，甲方不负责乙方装修时的一切费用，并有权将摊位转租给第三方，乙方无权干涉。第十五条：如发生欠费（水费、电费、取暖费等由乙方应交的费用）及对甲方的财产、设备造成损坏，按乙方违约处理。第十六条：如发生下列事由之一，甲方有权在任何时候书面通知乙方终止协议，同时收回场地而无需对乙方承担责任。终止协议的事由包括：1、乙方违反本协议条款，在收到甲方书面要求补偿通知后3日内未作出补偿的。2、擅自将经营场所转让、转租或转包给他人经营的，未经甲方许可的。李晗与被告陈建明系夫妻，后离婚。2014年12月22日霍某以李晗、陈建明为被告诉至我院，要求终止租赁协议、并由被告给付租赁费、水电费等，并承担违约金。2015年1月15日我院以（2015）承民初字第153号民事调解书调解：由被告陈建明于2015年2月15日前给付原告霍某租赁费及水电费124，564.00元，2015年4月30日前给付原告150，000.00元（其中2014年9月1日至2015年8月31日租赁费250，000.00元、至2015年1月14日电费23，914.00元、水费650.00元、取暖费双方另行协商），被告李晗对以上款项的给付承担连带责任。2015年1月30日原告霍某与李晗和被告陈建明签订了房屋租赁变更协议：原甲方霍某将帝贤家园商业综合服务中心二、三楼租赁给乙方李晗使用至2018年8月31日，由于李建明（此处应为“陈建明”）为实际使用人，现李晗同意将房屋使用权转于陈建明，除第三条使用权限变为合法经营外，其余权利与义务均不变，甲乙双方同意自2014年9月1日起，房屋租赁为人（此处应为“房屋租赁人为”）陈建明，以后房屋事宜与李晗无关。后因被告未及时履行，2015年2月25日霍某向我院立案申请执行。2015年3月20日霍某再次到我院起诉陈建明。

本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告霍某与李晗签订帝贤家园商业综合服务中心房屋租赁协议，后又与李晗和被告陈建明签订了房屋租赁变更协议，且已将协议房屋交由被告实际使用，被告陈建明即应按合同约定及时给付租赁费等费用。经法院调解后被告陈建明又未履行，原告因此要求依据双方签订的合同约定解除《帝贤家园商业综合服务中心房屋租赁协议》及《房屋租赁变更协议》，并由被告陈建明支付违约金200，000.00元的请求合理，本院予以支持。原告要求被告给付租赁费300，000.00元、电费38，424.72元、水费2，879.10元因其中2014年9月1日至2015年8月31日租赁费，至2015年1月14日电费、水费已经我院调解结案，原告再次起诉缺乏法律依据，本院不予认可。原告要求被告给付取暖费30，245.60元、2015年1月15日以后的水费、电费，但未提交充足依据，本院不予支持，原告可另行起诉。被告辩称如解除合同原告应给付装修损失120万元，但未提交相应的证据和法律依据，本院对其辩解理由不予采信。本院为维护当事人的合法权益，故依据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十四条、第六十条之规定，判决如下：

一、解除2013年8月霍某与李晗签订的《帝贤家园商业综合服务中心房屋租赁协议》及2015年1月30日霍某与陈建明、李晗签订的《房屋租赁变更协议》。
二、被告陈建明于判决生效后十日内赔偿原告霍某违约金人民币200，000.00元
三、驳回原告的其他诉讼请求
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币4，300.00元，原告霍某承担3，000.00元，被告陈建明承担1，300.00元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于河北省承德市中级人民法院。

审判员 刘瑞华

书记员： 杨志东