霍某某与牡丹江江湾房地产开发有限公司、第三人徐某某商品房买卖合同纠纷一案民事判决书

原告：霍某某，男，xxxx年xx月xx日出生，满族，工人，住所地：牡丹江市阳明区恒丰路。
委托诉讼代理人：吕文芳，黑龙江张艳律师事务所律师。
被告：牡丹江江湾房地产开发有限公司，住所地黑龙江省牡丹江市阳明区光华街234号。
法定代表人：时延宝，该公司经理。
委托诉讼代理人：任睿，黑龙江盛世律师事务所律师。
第三人：徐某某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，自由职业，住所地：黑龙江省哈尔滨市南岗区。
委托诉讼代理人张兵，北京炜衡（天津）律师事务所律师。

原告霍某某与被告牡丹江江湾房地产开发有限公司、第三人徐某某商品房买卖合同纠纷一案，本院于2018年8月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告霍某某及其委托诉讼代理人吕文芳、第三人徐某某委托诉讼代理人张兵到庭参加诉讼。被告牡丹江江湾房地产开发有限公司经本院合法传唤未到庭。本案现已审理终结。
原告霍某某向本院提出诉讼请求：1.请求确认原、被告之间签订的“丹江·盛世华庭”商品房认购书合法有效；2.请求判令被告协助原告办理盛世华庭小区11栋1单元X号房屋的房屋产权证书；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告与被告于2015年2月10日签订了“丹江·盛世华庭”商品房认购书，约定原告以194052.00元的价格购买被告建设的盛世华庭小区11栋1单元X号房屋，原告依约支付全部购房款，并于2018年6月17日办理了入户手续，但入户后发现，原告购买的房屋已备案至第三人徐某某名下，为维护自己的合法权益，原告提起诉讼。
被告牡丹江江湾房地产开发有限公司未提出答辩意见，庭后提供2018年11月10日《关于抵押给北京水木清能科技有限公司房产的情况说明》。
第三人徐某某述称，一、不同意原告的第一项诉讼请求意见，因原告的诉讼请求当中并没有请求第三人的协助请求义务，因原告与被告之间产生的法律关系，认为第一项诉讼请求的商品房认购书是属于是无效的合同。关于原告的第二项诉讼请求是基于在第一项诉讼请求的基础上因第三人认为认购书属于无效合同，因此不同意第二项的诉讼请求。

本案根据原告和第三人的诉称、述称归纳本案争议焦点为：一、原、被告的房屋认购书是否合法有效；二、被告是否应协助原告办理房屋产权证。
本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。为证明自己的主张，原告向本院提供了四组证据：1.“丹江·盛世华庭”商品房认购书一份；2.五张银行流水（原件），户口本复印件两本、结婚证一份（复印件）。证明：尾款135000.00元的资金来源。莫莉芝是原告的妻子，莫秀芝是原告妻子的姐姐，吴秀丽是原告的母亲。3.房屋进户联办单1张、收据5张。证明：2018年6月17日被告为原告办理了房屋的入户。原告入住房屋并进行了装修，且交纳了物业费、燃气费、供热费、装修垃圾处理费、电梯费。4.照片8张（原件）。证明：原告已经入户并实际装修入住该房屋。
对上述四组证据被告未到庭，视为对上述证据质证意见放弃。
第三人对上述证据1的形式要件提出异议，认为对于原告提交的商品房认购书的真实性不予认可。理由如下：一、在认购书中明确显示第三条第一款乙方（原告）向售楼中心缴纳定金人民币20000.00元。并于签署本认购书之日起七日内支付购房款，与原告提交的证据一中的两张收据内容相互矛盾，因真实性不认可，证明问题也不认可。同时与原告的证明目的主张的购房价格194152.00元相互矛盾。该认购书显示他的认购价格是194052.00元。二、两张收据分别为2015年6月5日，金额为59052.00元，另一张收据2018年4月19日，收款方式现金，金额为135000.00元。这两张收据因被告未出庭，并没有质证，但第三人认为不具有真实性，该两张收据交付的时间，与认购书约定时间严重相违背，并且认购书中第二条付款方式第一项是以公积金方式付款。该收据显示的支付方式为现金，因真实性不认可，证明目的不认可。
本院认为，因被告未到庭，对于原告提交的商品房认购书及缴纳购房款与实际缴纳购房款有出入，但，根据被告庭后提交和本院核实《关于抵押给北京水木清能科技有限公司房产的情况说明》，该说明提到了本案原告起诉房屋买卖一案中涉案175套房屋，虽未提及本案具体被告霍某某，提交该说明本身是针对原告和本案第三人的，且无任何证据推翻该商品房认购书及交款凭证。因此，本院对该组证据予以采信。
第三人对上述证据2、3、4形式要件无异议，对证明问题异议，认为如下：1.对证据2证明目不认可。五张银行流水分别显示的均为原告及其亲属在显示银行流水的当日有取现行为，均为取现行为。并没有银行转账行为，无法证实取现金额为购买房屋款。二、该五张银行交易明细显示的交易时间为2018年6月14日-2018年6月16日，与原告提交的证据1第三份证据收据显示的入账日期2018年4月19日前后相矛盾。因此，不认可原告的证明目的。2.对证据3证明问题不认可。一、原告主张证明目的，被告已经为原告办理的房屋入住手续，原告交付了该房屋的物业费、燃气费、供热费、装修垃圾处理费、电梯费，但证据3中显示的收费主体为牡丹江天豪物业有限公司，盖章为财务专用章、供热费单据盖章为盛世华庭供热费，本案的被告为牡丹江江湾房地产开发有限公司，非牡丹江天豪物业有限公司，根据公司法规定法人具有独立性，原告与牡丹江天豪物业有限公司、盛世华庭（是否为适格的民事主体）产生的法律关系并不能与本案相关。并且原告提交的燃气费、物业费、取暖费并没有显示出所交的费用为本案的涉案房屋。3.对证据4证明问题不认可。其中的6张照片为房屋内饰及一把钥匙无法证明与涉案房屋相关，剩余两张照片其中的一张，仅显示门牌号为X（大门紧闭），无法证明该房屋为涉案房屋，也无法证明原告对该房屋现在实际使用。剩余最后一张照片仅显示盛世华庭1单元，并且该显示牌为广告牌，无法证明该房屋为涉案房屋。
本院认为，由于第三人对原告提出上述三组证据的形式要件均无异议，故本院对原告提交的四组证据予以采信。对上述四组要证明的问题，本院认为，上述取暖费收费票据显示盛世华庭供热费，本案诉争房屋的认购书的名称一致，且其他票据中的物业公司名称与被告名称不一致，但均指向（盛世华庭小区）11栋1单元X号及面积等相一致，在无其他反驳证据情况下，该组证据予以采信。
第三人向本院提交了一组证据：商品房买卖合同（预售）一份、备案证明一份。证明：2015年2月2日，第三人与被告签订了涉案房屋买卖合同，并且在房产管理部门办理的备案登记。
原告与对该证据的形式要件无异议，但是主张被告与第三人之间实际上系借贷关系。被告未到庭，视为对该证据质证意见放弃。本院认为，该证据系在房产管理部门备案的合同，原告没有提出相反的证据证明，第三人与被告之间系借贷关系，虽然被告庭后提交了《关于抵押给北京水木清能科技有限公司房产的情况说明》中称是第三人与被告是借贷关系，该说明是被告单方说明，不足已推翻第三人的商品房买卖合同（预售）。故，本院对该组证据予以采信。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年6月2日原告与被告签订了“丹江·盛世华庭”商品房认购书，约定以194052.00元价格购买被告建设的盛世华庭小区11栋1单元X号房屋，签订商品房认购书后，分两次付清全部的购房款。2018年6月17日，被告将涉案的房屋交付给原告使用，为原告办理了入户手续，原告缴纳了物业费、燃气费、供热费等费用，进行了房屋装修，并已实际入住。另查明，2015年2月10日，第三人与被告签订了诉争房屋的商品房买卖合同（预售），该商品房单价人民币2783.50元。总价款为184934.00元，签合同签订日一次性付清全部价款。并于同日在房产管理部门办理了备案登记。
本院认为，原告与被告签订的“丹江·盛世华庭”商品房认购书具备了商品房买卖合同的主要内容，原告分两次付清了194052.00元购房款，原、被告之间商品房买卖合同关系成立，“丹江·盛世华庭”商品房认购书合法有效，故本院认定该协议即为商品房买卖合同。因被告已经将涉案房屋交付给原告。原告实际占有使用买卖标的物。先行合法占有了争议房屋，故被告与原告之间商品房买卖合同应当继续履行。虽然第三人与被告先签订了商品房预售买卖合同并办理了合同备案，但没有提供其他证据对商品房预售买卖合同的履行情况予以证明，也未办理不动产预告登记，诉争房屋已经实际交付给原告，造成了现在涉案房屋不具有办理不动产登记的条件，故本院对原告请求被告协助办理不动产登记的诉讼请求不予支持。待办理不动产登记条件成就后，被告应当继续履行合同义务，协助原告办理不动产登记手续，如被告不履行合同义务时，原告可再主张权利。
综上所述。依照《中华人民共和国民法通则》第八十五条、《中华人民共和国物权法》第二十条、《中华人民共和国合同法》第三十六条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第八条、第十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决如下：

一、原告霍某某与被告牡丹江江湾房地产开发有限公司签订“丹江·盛世华庭”商品房认购书合法有效；
二、驳回原告霍某某其他诉讼请求。
案件受理费4181.00元，减半收取2090.50元，由被告牡丹江江湾房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省牡丹江市中级人民法院。

审判员 王泽林

书记员： 王威巍