霍某某与河北平棘房地产开发有限公司、周某某房屋拆迁安置补偿合同纠纷一审民事判决书

原告（反诉被告）:霍某某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住石家庄市裕华区。
委托代理人：李占强，河北冠宇律师事务所律师。
被告（反诉原告）：河北平棘房地产开发有限公司。
地址：赵县建设西路。
法定代表人：陈军华，该公司经理。
委托代理人：周某某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住赵县王西章乡西湘洋村永通路东1胡同*号，现住赵县（北段路西）。
委托代理人秦红霞，赵县冀中法律服务所法律工作者。
被告：周某某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住赵县王西章乡西湘洋村永通路东1胡同*号，现住赵县（北段路西）。

原告霍某某与被告河北平棘房地产开发有限公司、周某某房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2017年11月15日受理后，被告河北平棘房地产开发有限公司在举证期内提出反诉，依法适用简易程序，公开开庭进行审理，原告及代理人、被告河北平棘房地产开发有限公司代理人、周某某到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告（反诉被告）诉称，2011年9月22日原、被告签订一份房屋拆迁补偿安置协议，根据约定原告将自己的一处房产（东邻李献录、西邻刘立安、南邻康军伟、北邻尚红涛；东西长10米、南北长13.55米、面积135.5平方米）予以拆除，被告给付原告置换面积172.89平方米的商品房。原、被告于2011年9月22日补签了一份协议，明确约定被告置换给原告的房屋总面积不得低于220平方米，原告按此协议只需向被告支付房款差价10万元，令原告意想不到的是，被告至今未能交付符合约定标准的交付条件的房屋，虽经原被告多次协商，终未果，原告为维护自己的合法权益依法诉诸贵院，要求判令被告履行补偿安置协议约定交房符合交付条件（通电、通水、通气），并给付原告安置费223200元直至实际交房时止的剩余安置费。
被告河北平棘房地产开发有限公司（反诉原告）、周某某辩称，在2016年6月26日，公司以公告形式多次通知所有的购房户和拆迁户（包括原告）。原告于2016年8月份与被告公司工作人员双方进行了核算，后因原告没有支付超出房屋面积的房款故不能领取钥匙，现尚有10户没有领钥匙（包括原告2套），其它人员均已交房入户。2、按照国家政策和天气的原因造成公司建房停工延期交房不属于公司的责任，应是政策的原因，不属于公司违约，见安置协议第5条第2款，在原告和公司签订拆迁补偿协议时，原告已支取了7200元安置补助费（24个月），按照协议约定超出24个月未交房的按每月600元计算支付安置补助款，自2013年9月至2016年7月共34个月，公司在应支付原告20400元安置款，在有关部门调解时，公司同意按每超过1年2倍支付安置款计算所得安置款为45600元，而原告主张223200元安置费没有事实和法律依据，不应支持。3、原告拆迁置换172.89平方米，选定房屋面积为238.1平方米，共超出65.21平方米，其它超出10平方米的按1800元平方米计算，剩余的55.21平方米应按市场均价2730元平方米计算，储藏间为5.79平方米，按拆迁协议约定为600元平方米，因此，原告应交付超出面积房款225215元，扣除原告应支取的45600元，再应支付给公司差价款179675元，且我方所建的房屋已经达到了拆迁补偿协议约定的交房条件，并非我公司不交房，而是原告的过错导致，过错在原告，因此原告取钥匙领取房屋应交房屋差价款，我方已提起反诉。
经审理查明，2011年9月22日，原告与被告河北平棘房地产开发有限公司签订房屋拆迁补偿安置协议，后由被告周某某又与原告签订一份房屋拆迁补偿安置补充协议，原告提交了房屋拆迁补偿安置协议、补充协议、被告方会计陈建民关于原合同置换情况数目的一份清单，经质证，被告没有异议。
原告要求被告交房并支付2013年9月到2018年9月安置费223200元，依据房屋拆迁补偿安置协议中的第五第2项约定，被告河北平棘房地产开发有限公司要在24个月内把安置房交给原告，如果到期未能交付给原告，双倍安置费即每月600元。按当年安置费每晚一年双倍补偿安置费。遇自然灾害人力不可抗拒的因素误工延期的不属于违约。被告主张，被告并没有违约，提交了通知原告拿钥匙照片，经质证，原告对照片不认可，但认可2016年7月，被告打电话通知自己交房，由于被告方的置换面积等数目不对，双方没有协商好，被告方不给钥匙，况且被告的安置房没有达到交房标准。
被告河北平棘房地产开发有限公司提出反诉，要求原告给付房屋折价款179615元，被告河北平棘房地产开发有限公司会计陈建民结算清单中，合同置换面积172.89平方米，封号定房面积238.1平方米，超出65.21平方米，按照房屋拆迁补偿安置协议约定超出面积折款150723元、储藏室超出面积折款32874元、综合费等共计23618元，共计225215元，应退原告安置费从2013年9月到2016年7月共计45600元。所以原告应补交款为179615元。反诉人向法庭提交了当时与其他购房户签订的购房认购协议，证明当时价格每平方米为2730元，原告已支取两年过度安置费7200元支取证明。还提交了原告所换置的房屋的位置表。经质证，原告对支款证明、房屋的位置表没有异议，对其他户认购协议不认可，但没有提交相关证据。
以上事实，有原、被告庭审陈述、提交的证据证实。

本院认为，原告与被告河北平棘房地产开发有限公司签订的房屋拆迁补偿安置协议，双方没有异议，不违反法律规定，是双方当事人真实意思表示，故该协议有效。后被告周某某与原告签订的补充协议，应庭审中被告河北平棘房地产开发有限公司对该补充协议认可，所以该协议有效。
根据补充协议约定，被告应给原告置换房屋的面积不低于220平方米，储藏室面积不低于30平方米。实际置换房屋（一单元西门302号、三单元西门402号）面积为238.1平方米，超出18.1平方米，对于超出的部分原告应按安置协议进行补足差价，依据安置协议第2条第4款约定了超出了置换面积部分在10平方米以内的是1800元平方米，10平方米以外的严格按照市场价格进行着补，原告应给被告房价款10平方米×1800元平方米=18000元，超出8.1平方米×2730元平方米=22113元，储藏间（54.79平方米-30平方米）×600元平方米=14874元，共计54987元。综合费为23618元（详见收取明细），因不属置换安置房约定相关事项，可另案主张。
按安置补充协议在置换房屋的面积不低于220平方米，储藏室面积不低于30平方米时，原告应给被告房款差价10万元。
关于安置费问题，按安置协议原告已支取2011年到2013年两年的过度安置费7200元，依据房屋拆迁补偿安置协议中的第五第2项约定，被告河北平棘房地产开发有限公司要在24个月内把安置房交给原告，如果到期未能交付给原告，双倍安置费即每月600元。按当年安置费每晚一年双倍补偿安置费。被告河北平棘房地产开发有限公司主张安置房按172.89平方米，封号定房面积238.1平方米，超出65.21平方米，按照房屋拆迁补偿安置协议约定超出面积折款150723元、储藏室按54.79平方米计算折款32874元、综合费等共计23618元，共计225215元，应退原告安置费从2013年9月到2016年7月共计45600元，按每晚交一年双倍加安置费。2016年7月被告方打电话通知原告，要求按自己所计算的标准进行交房，原告认为该计算不对，应按不超过220平方米计算，被告河北平棘房地产开发有限公司不同意，同时水、电、暖也没有达到合同约定标准，没有将安置房交付原告，被告方应属违约，按安置补偿协议约定，被告方承担相应的民事责任，原告主张的安置费，应计算到2017年12月。被告应按约定给付原告2013年9月到2017年12月安置费，共计4年零三个月，折款122400元。
综上，原告应给被告房屋差价款154987元，被告河北平棘房地产开发有限公司应支付原告因逾期安置费122400元。两项折低后，原告应给付被告河北平棘房地产开发有限公司房屋款32587元。被告河北平棘房地产开发有限公司应将一单元（西门）302号、三单元（西门）402号安置房及对应的储藏间交付给原告。经调解双方达不成协议，依据《中华人民共和国合同法》第六十一条、第六十二条第二项之规定，判决如下：

一、被告河北平棘房地产开发有限公司房屋在判决生效后三日内，将置换的一单元（西门）302号、三单元（西门）402号房屋（按被告方提交的房屋销控表上为准）及对应的储藏间交付给原告，逾期交房的，安置费按房屋拆迁补偿安置协议中的第五第2项约定执行；
二、原告（反诉被告）霍某某在判决生效后三日内，给付被告河北平棘房地产开发有限公司房屋差价款154987元；
三、被告（反诉原告）河北平棘房地产开发有限公司在判决生效后三日内，支付原告安置费122400元；
四、驳回原（反诉被告）、被告（反诉原告）其他诉讼请求。
案件受理费2364元，由原告霍某某承担1510元，被告河北平棘房地产开发有限公司承担854元。反诉案件受理费1964元，由反诉原告河北平棘房地产开发有限公司承担269元，反诉被告霍某某承担1695元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于石家庄市中级人民法院。

审判员 王瑞果

书记员： 王丽霞