雷自立与武汉锦绣香江置业有限公司合同纠纷一审民事判决书

原告:雷自立，女，1977年9月19日出生，汉族，湖南省永州市人，住湖南省永州市冷水滩区，委托诉讼代理人：雷自豪，广东国晖律师事务所律师,代理权限为特别授权。被告：武汉锦绣香江置业有限公司，住所地：湖北省葛店开发区创业服务中心。法定代表人：谢郁武，该公司董事长。委托诉讼代理人：张莎莎，公司员工，代理权限为特别授权。

原告雷自立与被告武汉锦绣香江置业有限公司合同纠纷一案，本院于2018年1月3日立案受理后，依法适用简易程序于2018年1月24日公开开庭进行了审理。原告雷自立的委托诉讼代理人雷自豪、被告锦绣香江置业有限公司的委托诉讼代理人张莎莎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告间的商品房买卖合同未解除；2、判令被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：原告于2010年10月7日与被告签订认购书（编号为0001422），购买了武汉绵绣香江花园B13-101号商品房，分别于2011年10月7日、10月9日支付了人民币30,000元，购房款人民币150,000元，现被告违反约定，拒绝履行合同。被告的行为，严重违反合同及法律规定，给原告造成重大的经济损失。原告雷自立为支持其诉讼主张，向本院提交了如下证据：证据一、《认购书》一份，拟证明原、被告之间存在商品房买卖关系。证据二、《收款收据》二份，拟证明原告于2011年10月7日向被告支付定金30,000元，2011年10月9日向被告支付购房款150,000元，但被告未向原告出具发票。证据三、《函件》一份，拟证明被告违约拒绝签订商品房买卖合同。证据四、《支付房款通知书》一份，拟证明原告已具备了履行合同义务的能力，且经过在EMS中查询确认被告于2018年1月20日16点56分签收该文件。被告武汉锦绣香江置业有限公司辩称：原告只支付购房款180,000（包含定金30,000元）后拒绝支付剩余购房款及签订商品房买卖合同。原告应于2011年10月14日前付清其认购的B13－101号房全部购房款，即人民币730,000元（总价款的100%）。被告多次致电并书面催促原告履行付款义务。原告曾提出退房要求，双方就违约金事宜未能达成一致意见。2016年9月，原告为了达到其退房的目的，起诉被告“一房二卖”，被法院驳回其诉讼请求。被告已于2017年9月21日向原告发出《解除商品房买卖关系通知书》，原、被之间的商品房买卖合同已于2017年10月2日解除。按照《中华人民共和国合同法解释二》第二十四条的规定，当事人没有约定异议期间，在解除合同或债务抵偿通知书到达之日起三个月才向人民法院起诉的人民法院的不予支持，请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。被告武汉锦绣香江置业有限公司为支持其抗辩理由，向本院提交了如下证据：证据一、《武汉锦绣香江花园认购书》，拟证明2011年10月7日，原告认购被告所有的位于鄂州市××店开发区创业大道××花园××房，总价款为人民币730,000元，原告需在2011年10月14日前一次性支付购房款并签署《商品房买卖合同》及其附件，逾期未签订的，被告有权不予退还原告已付定金，且有权另行出售房屋。证据二、催签约通知书及快递公司的证明，拟证明被告曾于2011年11月19日、2011年12月7日、2012年6月29日向原告寄发《催签约通知书》，原告均拒绝签收，其中，2012年6月29日的函件是在被告与原告电话核实通信地址后再次寄出，原告仍拒收。证据三、电话录音，拟证明被告于2012年6月7日电话催促原告支付购房余款及签订《商品房买卖合同》，原告均不予配合，并提出退房的规划;原告也承认在认购书上留下的地址和电话没变，可以正常收取邮件。证据四、《解除商品房买卖关系通知书》，拟证明原、被告双方的商品房买卖关系已于2017年10月2日正式解除。证据五、（2016）鄂0703民初562号民事判决书、（2017）鄂07民终375号民事判决书，拟证明涉案房屋仍属我公司所有，同时证明原告并没有继续履行合同的意向，而为达到退房退款的目的。庭审质证中，被告对原告提交证据一、二、的真实性没有异议，上述证据来源合法，客观真实且与本案具有关联性，本院予以采信。被告对原告提交证据三、四的真实性有异议，认为没有收到《函件》，签订合同不存在附加条件；没有收到《支付房款通知书》，诉请与其发函的请求相矛盾。本院认为，原告已提交收妥凭证佐证，该证据本院予以采信。原告对被告提交证据一、四、五的真实性没有异议，该证据本院予以采信。原告对被告提交证据二的真实性有异议，认为证据是复印件，无法确认其真实性;没有载明日期，不能证明其是什么时间寄出。本院认为，原告的异议理由成立，该证据本院不予采信。原告对被告提交证据三的真实性有异议，认为被告未提供录音的原件，有可能对录音资料的内容进行编辑和更改。本院认为，被告提交的录音材料为拷贝件，该证据本院不予采信。依据上述有效证据，结合法庭调查，认定如下事实：2010年10月7日，原告雷自立与被告武汉锦绣香江置业有限公司签订一份《武汉锦绣香江花园认购书》，约定，由原告雷自立认购被告武汉锦绣香江置业有限公司开发的“武汉锦绣香江花园”中的B13-101号商品房，建筑面积为162.09平方米，购房款730,000元，付款方式为签订认购书时缴纳30,000元定金，余款于2011年10月14日付清。被告武汉锦绣香江置业有限公司应于2012年12月3日前将经验收合格的商品房交付原告雷自立。原告雷自立应于2011年10月14日携带认购书、定金票据、首期款收据、身份证、户口本等到被告武汉锦绣香江置业有限公司售楼部签署《商品房买卖合同》。认购书签订后，原告雷自立于2011年10月7日支付定金30,000元，同年10月9日支付购房款150,000元，余款至今未付，双方至今也没有签订《商品房买卖合同》。原告雷自立分别于2014年10月27日、2017年12月1日函告被告要求签订《商品房买卖合同》、支付房款。原告雷自立曾于2016年9月20日向本院起诉要求被告返还购房款180,000元，并支付利息48,600元；支付赔偿金180,000元，被本院驳回诉讼请求。2017年10月2日，被告函告原告雷自立解除商品房买卖关系。

本院认为，本案争议的焦点为：原、被告间于2010年10月7日签订的《武汉锦绣香江花园认购书》属商品房订购合同还是商品房买卖合同、该合同是否解除。原、被告间于2010年10月7日签订的《武汉锦绣香江花园认购书》是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法、有效。从该“认购书”内容上看，原、被告双方不仅约定了明确的房号，还约定了房屋总价款、购房款的支付时间、房屋交付的时间；从合同履行情况上看，被告除收取原告雷自立的定金30,000元外，还收取了购房款150,000元。虽然原、被告双方约定还需签订《商品房买卖合同》，但这并不影响合同的主要性质，该“认购书”属“准”商品房买卖合同。故《武汉锦绣香江花园认购书》应认定为商品房买卖合同。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：…（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；…”及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条“根据《合同法》第九十四的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”的规定，当事人没有约定合同解除的条件，当事人一方迟延履行主要债务，当事人应当催告对方在合理期限内履行，即行使单方解除合同的前置条件必须催告对方在合理期限内履行；未经催告，不享有单方解除合同权利。本案中，原告雷自立虽然未按合同约定支付余下购房款，但被告没有及时催告原告雷自立在合理期限内履行，被告不享有单方解除合同权利。《解除商品房买卖关系通知书》对原告雷自立不产生法律效力；原、被间商品房买卖关系尚未解除。原告雷自立关于确认原、被告间的商品房买卖合同未解除的诉讼请求，本院予以支持。被告关于原、被之间的商品房买卖合同已解除、请求驳回原告的诉讼请求的辩解意见，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（三）项，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：

原告雷自立与被告武汉锦绣香江置业有限公司于2010年10月7日签订的《武汉锦绣香江花园认购书》未解除。本案受理费200元，减半收取计100元，由被告武汉锦绣香江置业有限公司负担。如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省鄂州市中级人民法院。