集贤新四海商贸有限公司、佳木斯麦某某餐饮有限公司租赁合同纠纷二审民事判决书

上诉人（原审被告）：集贤新四海商贸有限公司，住所地集贤县福利镇双福路新四海商厦。法定代表人：张少斌，该公司董事长。委托诉讼代理人：王龙江，该公司总经理。委托诉讼代理人：慕歌，黑龙江君德律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：佳木斯麦某某餐饮有限公司，住所地佳木斯市向阳东区中山街中段华联商厦一楼。法定代表人：董凤琴，该公司总经理。委托诉讼代理人：吴春朋，黑龙江艾未律师事务所律师。原审第三人：肖伟，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，户籍地伊春市乌马河区。原审第三人：张闯，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，黑龙江省电视台职工，户籍地集贤县。原审第三人：林喜春，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，户籍地宝清县。原审第三人：陆运宝，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，个体，户籍地集贤县，现住集贤县。

上诉人新四海公司的上诉请求：1.撤销集贤县人民法院(2017)黑0521民初2618号民事判决，改判驳回被上诉人的一审诉讼请求；2.由被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实和理由：一、原审判决认定事实错误。1.一审法院认定双方存在10年期限的租赁合同时错误的。首先，上诉人无权签订租赁期限为10年的租赁合同；其次，虽然上诉人持有的合同是经过串页的6年期限的租赁合同，但当时是经过双方认可的，被上诉人起草了10年期限的租赁合同到上诉人处要求签订，上诉人没有同意，就在上诉人单位对合同的第一页租赁期限进行了改正，重新打印第一页，双方仅在第二页签字盖章，被上诉人手中的第一页没有收回；再次，当时双方签订三份6年期限的租赁合同，四海商厦的开发单位也留存一份，与上诉人持有的租赁合同时一致的，上诉人可在二审提供证据证明双方当时签订合同的过程及租赁期限为6年。2.一审判决对租金损失数额的认定是错误的。一审判决认为上诉人与第三人之间两份租赁合同中租金的差额属于可预见损失，故这两份合同中的差价，可视为被上诉人的租金损失是错误的。如果认定上诉人有过错，应予赔偿，也不能据此数额予以赔偿，应以同时期同地段租赁市场的平均价格计算。二、一审判决适用法律错误。1.一审判决依据《合同法》的相关规定，既支持被上诉人关于违约金20万元的请求，同时又判决上诉人赔偿差价损失是错误的。上诉人认为二者不能并用，在违约金不能足以弥补损失时，才能判决违约方赔偿损失，也就是说在支持违约金后，应从损失中扣除违约金，二者并用，加重了上诉人赔偿责任，一方违约应当以弥补对方损失为限，不能因此由守约方获利。2.按被上诉人持有的10年期限的租赁合同，双方已经履行了6年，一审判决却按合同约定支持了全额违约金20万元，显示公平。即使应支付违约金，也应按未履行期间应分摊的违约金计算比较公平，即每年2万元，剩余租期为4年，违约金应为8万元。被上诉人麦某某公司辩称，一、原审判决认定租赁期限为10年，系根据双方的举证和质证情况，经过法庭的调查结合司法鉴定能够确认，被上诉人所主张的案涉租赁合同为10年，事实充分，原审判决对此认定正确；二、原审判决对于租金损失的数额根据被上诉人举示的已经交付租金的证据，结合合同约定而做出认定和判决事实充分；三、根据合同法第一百零七条的规定，被上诉人作为守约方有权要求上诉人作为违约方承担违约责任的同时，并有权其赔偿损失，因此原审判决不存在适用法律的错误；四、双方所签署的10年期租赁合同不论履行了几年，违约条款包括违约方承担违约责任均没有联系，上诉人自行按照年限而计算的违约金非配数额没有任何依据，综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原审判决，驳回上诉。第三人肖伟、张闯、林喜春、陆运宝经传票传唤未到庭应诉，也未提交任何答辩意见及证据材料。麦某某公司向一审法院提出诉讼请求：1、判令双方继续履行合同；2、判令被告赔偿20万元违约金；3、判令被告归还由于违约造成的四年租赁差价款97.98万元及银行利息；4、由被告承担本案的诉讼费用。麦某某公司于2018年3月12日向一审法院提交书面申请撤回诉讼请求第一项。一审法院认定事实：集贤县新四海商厦为恒安隆达公司开发建设，新四海公司经恒安隆达公司许可独立经营、管理该商厦。2009年12月25日，原、被告签订《场地租赁合同》，约定由麦某某公司自2015年12月15日起承租涉案场地（共计353.74平方米）作为经营连锁快餐的场所；2009年12月15日至2012年12月14日租金为每年35万元（包括取暖费），自2013年12月15日起租金以35万元基础每年递增8%，递增至45万元止（即第七年至第十年每年租金45万元）；租金按季度交付；如一方违约，则违约方应给付对方违约金20万元。合同签订后双方均一直按约履行。2009年，第三人肖伟、林喜春、张闯购买了涉案场地中的216.09平方米。其中肖伟所有的部分面积为一楼的41.64平方米，该部分于2010年5月28日办理的产权证，产权登记在肖伟的前夫张振生名下，2011年二人经一审法院调解离婚（2011年集民初字第165号案件），离婚时约定将该部分所有权分配给肖伟；林喜春的面积为一楼的87.3平方米（有共有人为王作英），于2010年5月28日办理的产权证；张闯名下的部分面积为二楼的87.15平方米，于2011年8月11日办理的产权证。2009年11月22日，肖伟、林喜春、张闯三人委托王作英与新四海公司签订了房屋租赁合同，将三人所有的面积为216.09平方米的场地出租给了新四海公司，约定第一年租金为45万元，之后每年递增5%，第六年租金为57.42万元，且三人同意新四海公司转租给麦某某公司。2015年6月1日，第三人张闯给麦某某公司发出书面函，提出其名下的部分涉案场地是其于2009年11月22日租赁给新四海公司后，由新四海公司转租给麦某某公司的，该合同期限为6年，于2015年12月31日到期，如麦某某公司继续租赁涉案场地，则要与张闯另行签订租赁合同。2015年6月2日，麦某某公司就张闯要求向新四海公司发函提出质疑。2015年8月31日，新四海公司就麦某某公司的质疑书面回复称，其与麦某某公司签订的租赁合同租赁期限为6年，于2015年12月14日到期。2015年8月4日，肖伟、林喜春、张闯三人以张闯的名义与麦某某公司就三人所有的共216.09平方米产权面积签订《房屋租赁合同》，约定租赁期限为8年，自2016年1月1日至2023年12月31日；租金2016年为61万元，之后以61万为基数，每年递增5%，最高到73万元为止。2015年11月17日，麦某某公司提起本案诉讼。2015年12月，第三人陆运宝自恒安隆达公司处以抵顶欠款的形式获得了涉案场地中二楼的137.65平方米面积，于2016年3月28日办理的产权登记。陆运宝至今未就上述面积获得任何租金。2015年12月29日，麦某某公司申请对新四海公司提供的6年期《场地租赁合同》中的第一页是否经过换页进行司法鉴定。2016年5月19日，司法鉴定科学技术研究所司法鉴定中心作出司鉴中心[2016]技鉴字第241号鉴定意见书。鉴定意见书认为新四海公司提供的6年期《场地租赁合同》的两页上的装订痕迹、纸张、印文转印痕迹、打印体文字排版和墨迹分布等均不相符，故评定该份合同的第一页是经过换页的。一审法院认为，原、被告之间的租赁合同真实、合法、有效。双方应按合同约定履行各自的全部义务。双方对合同履行期限存在争议。原告麦某某公司坚称双方之间的租赁期限应当为10年，提供原始合同予以证实。被告新四海公司主张原合同拟定为10年，后经双方协商一致后换页更改为6年，但未提供相应证据证实。根据“谁主张，谁举证”的证据规则，原、被告之间的租赁期限应当确定为10年。现双方已经履行了6年，剩余4年因新四海公司单方面终止合同，已无法继续履行，新四海公司构成违约，应当承担违约责任。双方在合同中约定“如一方违约，则违约方给付对方违约金20万元。”该违约金的约定，不以守约方是否有损害为前提，其性质属惩罚性违约金，符合法律规定，故麦某某公司要求新四海公司支付20万元违约金的诉讼请求应予支持。因支付惩罚性违约金不以损害为前提，麦某某公司因新四海公司的违约行为如有其他损害，可以要求损害赔偿。新四海公司与麦某某公司签订的租赁合同约定的租金低于新四海公司与肖伟等实际所有人签订的租赁合同约定的租金，即合同签订之初新四海公司就明知麦某某公司如与房屋所有权人直接签订合同会比与新四海公司签订合同多付租金。现新四海公司违约终止与麦某某公司之间的租赁合同，麦某某公司与房屋所有权人直接签订合同多支付的租金数额损失，新四海公司应予赔偿。但在数额计算上，麦某某公司与房屋所有权人现在达成的协议内容为新四海公司不可预见，而当初新四海公司与麦某某公司之间、新四海公司与房屋所有权人之间两份租赁合同中租金的差异属可预见损失，故这两份租赁合同中的差价，可视为麦某某公司的租金损失。在麦某某公司与新四海公司签订的《场地租赁合同》中约定了第七到十年的租金为每年45万元，新四海与肖伟等实际所有人之间签订的租赁合同是六年期，没有关于第六年以后的约定，故没有约定的部分可以参照租金最高的第六年计算，即每年57.42万元，那么麦某某公司的租金损失可计算为(57.42万元-45万元)*4年=49.68万元；麦某某公司要求对租金损失计付利息，因双方无此约定，又无法律依据，故不予支持；因麦某某公司于2018年3月12日向本院提交书面申请撤回诉讼请求第一项“判令双方继续履行合同”，故该诉讼请求，不予处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、第二百二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条的规定，判决：一、被告集贤新四海商贸有限公司支付原告佳木斯麦某某餐饮有限公司违约金20万元；二、被告集贤新四海商贸有限公司赔偿原告佳木斯麦某某餐饮有限公司租金损失49.68万元；以上两款合计69.68万元，于本判决生效后十五日内给付；三、驳回原告佳木斯麦某某餐饮有限公司的其他诉讼请求。案件受理费15418元（原告已预交），由原告佳木斯麦某某餐饮有限公司承担5418元，被告集贤新四海商贸有限公司承担1万元。二审期间，上诉人与被上诉人均未提交新证据。二审查明的事实与一审查明的事实一致。
上诉人集贤新四海商贸有限公司（以下简称新四海公司）因与被上诉人佳木斯麦某某餐饮有限公司（以下简称麦某某公司）租赁合同纠纷一案，不服集贤县人民法院(2017)黑0521民初2618号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月22日立案后，依法组成合议庭，于2018年6月14日开庭审理了此案。上诉人新四海公司的委托诉讼代理人王龙江、慕歌，被上诉人麦某某公司的委托诉讼代理人吴春朋到庭参加诉讼。第三人肖伟、张闯、林喜春、陆运宝经法庭合法传票传唤未到庭应诉，也未委托诉讼代理人参加诉讼。本案现已审理终结。

本院认为，上诉人与被上诉人签订的《场地租赁合同》是双方真实意思表示，不违反国家法律法规的相关规定，双方应当按照合同约定履行各自的权利义务。上诉人的上诉主张认为与被上诉人签订的租赁合同约定的租赁期限为6年，而非10年，应当向法院举证证明。一、二审期间上诉人均未向法庭举示证据，应当承担对其不利的法律后果。另外，被上诉人申请鉴定中心作出的【2016】技鉴字241号鉴定意见，能够与被上诉人的诉讼主张相互印证，对双方持有争议的租赁期限，原审法院确认租赁期限为10年并无不当。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。上诉人与被上诉人在租赁合同中约定，一方违约，违约方给付对方违约金20万元，故被上诉人主张违约金符合法律规定，本院予以确认。合同约定一方违约，违约方赔偿另一方违约金而非实际经济损失，故被上诉人主张第六年至第十年租金差价损失与合同约定不符，其主张不应得到支持，一审判决给付租金损失不当，二审予以纠正。综上，原审判决认定事实清楚，但适用法律不当，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：

一、维持集贤县人民法院(2017)黑0521民初2618号民事判决第一项“被告集贤新四海商贸有限公司支付原告佳木斯麦某某餐饮有限公司违约金20万元”；二、维持集贤县人民法院(2017)黑0521民初2618号民事判决第三项“驳回原告佳木斯麦某某餐饮有限公司的其他诉讼请求”；三、撤销集贤县人民法院(2017)黑0521民初2618号民事判决第二项“被告集贤新四海商贸有限公司赔偿原告佳木斯麦某某餐饮有限公司租金损失49.68万元；以上两款合计69.68万元，于本判决生效后十五日内给付”。一审案件受理费15418元，由上诉人集贤新四海商贸有限公司负担2621元，被上诉人佳木斯麦某某餐饮有限公司负担12797元；二审案件受理费15418元，由上诉人集贤新四海商贸有限公司负担2621元，被上诉人佳木斯麦某某餐饮有限公司负担12797元。本判决为终审判决。

审判长　　王永春
审判员　　于静哲
审判员　　李　曌

书记员：樊蕾