随州市经济适用住房发展中心与刘某某、徐某某房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

上诉人（原审被告）随州市经济适用住房发展中心。住所地：随州市擂鼓墩大道中段。
法定代表人赵建林，主任。
委托代理人柳敏灵（代理权限：参与诉讼，进行和解），该中心主任助理。
委托代理人吴涛（代理权限：参与诉讼，进行和解），湖北美佳律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）刘某某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，个体户，住随州市曾都区西城办事处烈山大道74号。
被上诉人（原审原告）徐某某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，个体户，住随州市曾都区东城办事处解放路25号。
委托代理人成红刚（代理权限：一般代理），湖北神农律师事务所律师。

上诉人随州市经济适用住房发展中心为与被上诉人刘某某、徐某某房屋租赁合同纠纷一案，不服随州市曾都区人民法院（2014）鄂曾都民初字第01792号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年5月4日立案受理后，依法组成由审判员姚仁友担任审判长，代理审判员周鑫、张欢参加的合议庭，并于2015年5月29日公开开庭进行了审理。上诉人随州市经济适用住房发展中心的委托代理人柳敏灵、吴涛，被上诉人刘某某、徐某某及委托代理人成红刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审原告刘某某、徐某某诉称，2012年3月28日，原告与被告签订了《租赁合同书》。合同约定，原告租赁被告位于擂鼓墩小区17号楼负一层、一层、二层门面，租赁期限自2012年4月1日至2030年4月1日止，租金及付款方式为17号楼商铺整体出租，在水、电、路面交付使用后6个月为培育期，培育期免除租金，每五年为一个租赁时段，每个时段在前一个时段租金的基础上上浮14%，2012年4月1日至2017年4月1日每年租金50万元，租赁合同正式起租时间以实际交付使用后6个月开始计算，原告在签订合同时交纳房屋保证金贰拾万元，被告对租赁房屋的门窗水电设施及屋顶，保证首次交付使用时的完好无损和房屋顶面不漏水。合同同时还就其他事项作出具体约定。合同签订后，原告向被告交纳了房屋保证金贰拾万元。此后，原告多次要求被告交付租赁房屋，但被告以种种理由拖延。2014年8月25日，被告向原告送达《解除租赁合同的通知》，以原告未交纳租金为由，通知解除双方签订的《租赁合同书》。被告在未满足原告支付租金的条件，以原告未交纳租金为由，通知解除双方签订的《租赁合同书》无事实及法律依据。为此，请求法院依法判决确认被告发出的解除通知无效，并继续履行双方签订的《租赁合同书》，本案诉讼费用由被告承担。
原审被告随州市经济适用住房发展中心辩称，2012年3月28日，答辩人与原告签订《租赁合同书》，原告租赁答辩人位于擂鼓墩小区17号楼负一层、一层、二层门面房，租赁期限自2014年4月1日起至2030年4月1日止。合同签订后，答辩人已按照租赁合同的约定履行了交房义务，但二原告至今没有按照合同的约定向答辩人交纳房屋租金，构成违约，已符合双方租赁合同约定的终止解除合同的条件，故答辩人发出的《解除租赁合同的通知》符合法律规定，合法有效，原告应当解除合同并返还房屋。
原判认定，2012年3月28日，原告刘某某、徐某某与被告随州市经济适用住房发展中心签订《租赁合同书》，合同的主要内容为“甲方：随州市经济适用住房发展中心。乙方：刘某某、徐某某。一、甲方向乙方提供位于擂鼓墩小区17号楼负一层、一层、二层门面房，面积3697平米，给乙方自主经营和管理。二、租赁期限：自2012年4月1日起至2030年4月1日止。合同到期后重新签订租赁合同，在同等条件下以乙方优先。租金及付款办法：17号楼商铺整体出租，在水、电、路面交付使用后6个月为培育期，培育期免除租金。·2012年4月1日至2017年4月1日，每年的租金为五十万元（租赁合同正式起租时间以实际交付使用后6个月开始计算）。十一、乙方在签订租赁合同当天交纳房屋保证金贰拾万元，解除合同后如乙方未违反本合同第十条之约定，甲方全额退还保证金。十三、甲方对租赁房屋的门窗水电设施以及屋顶，保证首次交付使用时完好无损和房屋顶面不漏水。之后发生的门窗、水电等设施以及屋面漏水等维修均由乙方承担。十四、凡发生下列之一甲方随即终止合同，不退还租金和房屋保证金。（1）未缴纳本合同约定的有关费用；（2）未严格按合同执行的。甲方：随州市经济适用住房发展中心。乙方：刘某某身份证号：xxxx，代表签字：徐某某。2012年3月28日”。2012年4月11日，原告刘某某按照合同约定交付保证金200000元，但被告方未按照合同约定完成出租房屋的门、窗安装及路面硬化。2012年7月9日，原告刘某某向被告随州市经济适用住房发展中心发《函》，要求被告迅速安装门、窗，硬化门前道路，以便双方完成交房手续，被告方对该函回复称“17#楼门面房按照现状进行移交。如果租赁方有异议，可按退租处理”，拒绝原告方的要求。此后，二原告多次催促被告按照合同约定的条件交付租赁房屋，但被告未为履行。2014年8月25日，被告随州市经济适用住房发展中心向原告刘某某发出《解除租赁合同的通知》，通知主要内容为“合同签订后，我中心已按照合同约定履行了交房义务，但你至今没按照合同的约定向我中心交纳房屋租金。根据双方签订的《租赁合同书》第十四条的约定：凡发生下列之一，甲方随即终止合同，不退还租金和房屋保证金。（1）未缴纳本合同约定的有关费用；（2）未严格按合同执行的。显然，你未按照租赁合同的约定向我中心交纳租金的行为已符合租赁合同的约定的终止解除合同的条件。为此，我中心特依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条的规定，通知你解除与我中心2012年3月28日签订的《租赁合同书》。本通知到达你时双方租赁合同即解除。特此通知。随州市经济适用住房发展中心二零一四年八月二十五日”。2014年8月26日，原告刘某某向被告方负责人发出挂号信一封，对解除通知提出异议。2014年11月14日，二原告就上述异议诉至原审法院。
原审法院认为，原、被告签订的房屋租赁合同合法有效，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。双方应当依照合同约定全面履行自己的义务，一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求，合同任何一方不得擅自变更或者解除合同。原、被告双方签订合同后，原告刘某某按照合同约定，及时交付了保证金200000元，但被告方并未按照合同约定的房屋交付条件交付房屋，经原告多次催促，被告方一直未完成出租合同中约定房屋的门、窗安装及路面硬化工作，故原、被告双方在合同中约定的起租条件及时间并未成就，原告拒绝交付租金的行为不构成违约。被告随州市经济适用住房发展中心作出的《解除租赁合同的通知》称原告未交付房屋租金，违反合同约定，无事实及法律依据。二原告要求确认被告作出的《解除租赁合同的通知》无效，并继续履行双方签订的《租赁合同书》的请求，应予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第六十六条、第九十六条、第一百零七条之规定，判决：一、被告随州市经济适用住房发展中心于2014年8月25日通知原告刘某某、徐某某的《解除租赁合同的通知》无效；二、被告随州市经济适用住房发展中心继续履行与原告刘某某、徐某某于2012年3月28日签订的《租赁合同书》。案件受理费500元，由被告随州市经济适用住房发展中心负担。
本院经审理查明，原判认定事实属实。

本院认为，上诉人与被上诉人签订的房屋租赁合同是双方的真实意思表示，合法有效，双方应当遵循全面履行的原则，按照合同约定全面履行自己的义务，合同任何一方不得擅自变更或者解除合同，一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。双方签订的《租赁合同书》第十三条规定“甲方对租赁房屋的门窗、水电设施以及屋顶，保证首次交付使用时完好无损和房屋顶面不漏水；之后发生的门窗、水电等设施以及屋面漏水等维修均由乙方承担”。从合同内容看，甲方（即上诉人）应向乙方（即被上诉人）交付的房屋应是门窗完好无损，乙方只是负责门窗等设施的维修，而不是负责安装门窗。由此判断，在交付之前，租赁房屋的门窗、水电等设施以及屋面漏水交由上诉人负责完成，但经被上诉人多次催促，上诉人一直未完成出租合同中约定的房屋门、窗安装等工作；鉴于上诉人在双方签订的租赁合同中并没有另行约定按照房屋现状移交，因此，上诉人称“双方的租赁合同根本就没有约定房屋的门、窗安装及路面硬化工作由上诉人来负责，上诉人没有违反合同约定”的理由不能成立。双方签订合同后，对合同部分条款发生争议，双方应当友好协商予以解决，在被上诉人多次要求上诉人迅速安装门、窗，硬化门前道路，以便双方完成交房手续的情况下，上诉人仍然怠于履行自己的义务，上诉人未履行交付义务，被上诉人依法有权行使抗辩权，拒绝履行按合同约定的被上诉人应履行的义务，故上诉人随州市经济适用住房发展中心以被上诉人未交纳房租为由作出的《解除租赁合同的通知》，无法律依据。被上诉人要求确认上诉人作出的《解除租赁合同的通知》无效，并继续履行双方签订的《租赁合同书》的请求，原审法院予以支持并无不当。综上，原判认定事实清楚，实体处理正确，上诉人的上诉理由不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4300元，由上诉人随州市经济适用住房发展中心负担。
本判决为终审判决。

审　判　长　　姚仁友 代理审判员　　周　鑫 代理审判员　　张　欢

书记员：王凌