随州市滨湖湾一期小区业主委员会与随州市环宇物业管理有限公司物业服务合同纠纷一审民事判决书

原告：随州市滨湖湾一期小区业主委员会。住所地：湖北省随州市曾都区滨湖湾一期小区。主要负责人：曹医博，主任。委托诉讼代理人：郭传忠，该小区业主委员会副主任。委托诉讼代理人：张明国，随州市忠信法律服务所法律工作者。被告：随州市环宇物业管理有限公司。法定代表人：周建，经理。委托诉讼代理人：閤勇，随州市曾都区府河法律服务所法律工作者。

原告随州市滨湖湾一期小区业主委员会向本院提出诉讼请求：1、确认《前期物业服务委托合同》终止；2、判令被告退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施以及物业服务所需的相关资料；3、本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告随州市滨湖湾一期小区业主委员会于2015年11月13日依法选举产生并成立。被告随州市环宇物业管理有限公司系该小区开发商委托的前期物业。按照《前期物业服务委托合同》第三条之规定：“委托管理期限自2008年9月1日至本区业主委员会成立之日止”。第五条第10款规定：“本合同终止时，向甲方或者业主委员会移交物业管理用房、物业档案资料，并办理交接手续。”随州市滨湖湾一期小区业主委员会成立后，被告拒绝办理移交、交接手续，拒绝履行合同义务。被逼无奈，原告于2015年11月23日向被告下达了《解除合同告知书》。业委会成立一年有余，被告至今尚未按规定程序履行法定义务，拒绝办理移交、交接手续，拒绝退出物业管理区域。为此，原告依据《合同法》第46条、《湖北省物业服务和管理条例》第46条以及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条“物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域，移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予以支持。”等相关法律规定，特诉至贵院，请求判令支持原告的诉讼请求。被告随州市环宇物业管理有限公司辩称，一、答辩人对合同的继续履行，得到了绝大多数业主和委托人的认可，属于默示合同。答辩人于2008年9月1日与随州市环宇房地产开发有限公司签订《前期物业服务委托合同》。答辩人依据合同约定内容依法履行自己的权利和义务，对滨湖湾小区公共区域环境卫生、绿化、水电、车辆通行、电梯维护、公共治安秩序等进行安排与管理，期间投入了大量的人力、物力、财力，使小区整体管理运行良好，得到了绝大多数业主的大力支持和认同，为业主提供了优越的居住环境。从滨湖湾业主委员会成立之日起(2015年11月13日)至今，环宇房地产开发有限公司及业主并未对答辩人提出任何异议，合同依然由答辩人在继续履行，答辩人依旧在履行自己的服务职责，是对该物业服务合同的延续。根据合同法第10条规定，当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采取书面形式的，应当采用书面形式。如果当事人既未采取书面形式，而是以自己的行为向对方作出要约表示，且已履行主要义务，而对方接受的，那么根据合同法第36条，双方行为当然构成合同行为，即默示合同。委托人随州市环宇房地产开发有限公司与答辩人为合同双方的主体。在合同继续履行期内，被要求终止该合同以及合同终止后的相关事宜，应由委托人随州市环宇房地产开发有限公司书面通知、移交物业服务用房和相关设施以及物业服务的相关资料。而不是由被答辩人来主张权利。二、被答辩人的诉讼主体资格不合法，其无权提出《前期物业服务委托合同》终止。2015年11月13日，被答辨人成立业主委员会。但是据答辩人所知，该委员会的成立，存在不透明、不公开、暗箱操作、恶意串通的行为，违反了《湖北省物业服务和管理条例》的相关规定。并且委员会的部分组成人员不是小区业主，却在业主委员会主要岗位任职，因此被答辩人的主体资格不适格，其无权提出《前期物业服务委托合同》终止。三、被答辩人未召开业主大会，其诉求违反法律规定，属无效民事行为。①根据《湖北省物业服务和管理条例》第24条“业主大会会议讨论决定下列事项：第(三)款规定：选聘、续聘和解聘物业服务企业或者决定自行管理物业”；②第25条：“决定第24条第(三)款事项的，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意”；③第29条“业主委员会应当履行下列职责：第(三)款规定：根据业主大会决定，代表业主与业主大会选聘或者续聘的物业服务企业签订物业服务合同”；④根据《中华人民共和国住房和城乡建设部业主大会和业主委员会指导规则》第17条“业主大会决定以下事项：第(五)款规定：选聘和解聘物业服务企业”；⑤根据《中华人民共和国物权法》第76条“下列事项由业主共同决定：第(四)款的规定：选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人”。被答辩人提出确认《前期物业服务委托合同》终止时并未召开全体业主大会，被答辩人要求答辩人退出滨湖湾小区的服务与管理，没有召开业主大会通过，其诉讼请求属于业主委员会部分人员私自决定，违背了全体业主的决议权和客观意愿，实际上并未取得第一期过半数的业主同意。依据随州市城市规划勘测设计院出具的滨湖湾居住区局部调整规划图(证书编号：032011)可知，滨湖湾设计居住1228户，实际户数为1100户，商户39户。即参加业主大会的户数必须为570户以上，业主委员会所做出的决定才能产生法律效力。显然上述程序被答辩人均未按规定履行，违反了《湖北省物业服务和管理条例》第24条第(三)款、25条、29条第(三)款和《中华人民共和国住房和城乡建设部业主大会和业主委员会指导规则》第17条第(五)款、《中华人民共和国物权法》第76条第(四)款的规定。四、被答辩人未能以身作则，长期欠缴物业管理费。①根据《湖北省物业服务和管理条例》第36条规定：“任何单位和个人不得强制物业服务企业代收有关费用或者提供无偿服务。”自2011年至今，部分业主陆续欠缴答辩人的物业管理费，妨碍了答辩人公司的正常运转，导致滨湖湾小区服务经费短缺，业主的服务质量因此下降，欠费业主与答辩人因此事产生多次纠纷，故而对答辩人产生误解和抵触情绪。被答辩人对答辩人提起诉讼，妄想通过合法的诉讼程序达到其非法目的。②根据《湖北省物业服务和管理条例》第29条“业主委员会应当履行下列职责：第(九)款规定：法律、法规和业主公约或者管理规约规定的其他职责。”业主委员会应当督促欠费业主缴清拖欠的物业费，再与答辩人协商移交手续。业主委员会是否达到接收物业管理的相关条件，答辩人才能安心移交物业管理，以避免违规仓促移交而造成小区物业管理秩序混乱，给全体业主带来不便，为维护全体业主的利益，故答辩人才继续行使物业服务事宜。③滨湖湾业主委员会成立于2015年11月13日，2011年至2015年期间，滨湖湾业主委员会21名代表中，19名负责人未缴清物业费，业主委员会大部分成员未能以身作则，履行缴纳物业服务费的义务，业主委员会主要负责人尚且如此不守法，考虑到广大业主的切身利益以及高度负责的服务精神，答辩人又怎能草率移交物业管理。④根据《湖北省物业服务和管理条例》第4条“县级以上人民政府房产行政主管部门负责本行政区域内物业活动的监督管理工作，依法履行下列职责：第(五)款规定：对物业承接查验、物业服务企业退出交接活动进行指导和监督”。即物业公司的进场与退场，必须在房产管理局和社区办事处的监管下进行，并依法备案。综上所述，答辩人依然在继续履行物业服务合同，业主及委托人并未提出异议；被答辩人的诉讼主体资格不合法，其无权提出《前期物业服务委托合同》终止；被答辩人要求答辩人移交物业管理，却没有依据法律规定召开全体业主大会；被答辩人未能履行应尽职责，部分业主委员会代表、长期拖欠物业管理费。为了维护答辩人及全体业主的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》第76条第(四)款及其它相关法律的规定，请求人民法院驳回原告的诉讼请求，依法公正判决。经审理查明，位于随州市曾都区滨湖湾一期小区由随州市环宇房地产开发有限公司于2007年7月开工建设，2011年6月竣工，共11栋1000余套住房。2008年9月1日，随州市环宇房地产开发有限公司（甲方）与被告随州市环宇物业管理有限公司（乙方）签订一份《前期物业服务委托合同》，约定：“甲方委托乙方对滨湖湾小区的房屋建筑、共用设施、设备、公用绿地、附属物等实行物业管理服务；委托管理期限自2008年9月1日起至物业业主委员会成立之日止。”合同签订后，被告随州市环宇物业管理有限公司对该小区进行管理和经营活动。2015年11月13日，经有关部门批准，该小区成立随州市滨湖湾一期小区业主委员会，并制作公章一枚。2015年11月23日，原告随州市滨湖湾一期小区业主委员会向被告随州市环宇物业管理有限公司送达一份《解除合同告知书》，告知被告物业管理公司与建设单位于2008年9月1日签订的《前期物业服务委托合同》已经终止。后原告随州市滨湖湾一期小区业主委员会派代表郭传忠等多次到东城办事处、随州市房地产管理局、随州市住房和城乡建设委员会反映诉求。原告于2016年8月15日、同年12月2日召开由部分业主参加的会议，讨论选聘物业管理企业的问题。庭审中，原告并未向法庭提供该小区业主大会过半数的业主同意选聘和解聘物业服务企业的证据。
原告随州市滨湖湾一期小区业主委员会与被告随州市环宇物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2017年2月23日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告随州市滨湖湾一期小区业主委员会的委托诉讼代理人郭传忠和张明国、被告随州市环宇物业管理有限公司的法定代表人周建及其委托诉讼代理人閤勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

本院认为，民事主体的人身权利、财产权利以及其他合法权益受法律保护，任何组织或者个人不得侵犯。业主可以设立业主大会、选举业主委员会。随州市环宇房地产开发有限公司与被告随州市环宇物业管理有限公司约定的委托管理期限虽然已经到期，但根据《中华人民共和国物权法》的相关规定，选聘和解聘物业服务企业的事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，庭审中，原告并未向法庭提供此事项的相关证据，应承担举证不能的不利后果。故原告的全部诉讼请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第三条、《中华人民共和国物权法》第七十五条第一款、第七十六条第一款第四项、第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：

驳回原告随州市滨湖湾一期小区业主委员会的全部诉讼请求。案件受理费2300元，由原告随州市滨湖湾一期小区业主委员会负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省随州市中级人民法院。