随州市曾都区南郊擂鼓墩中心学校与夏某房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

上诉人（原审被告）夏某，男，xxxx年xx月xx日出生，公民身证号码xxxx。
委托代理人夏强（代理权限：参加诉讼、进行调解），湖北天赋律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）随州市曾都区南郊擂鼓墩中心学校。
法定代表人张道成，校长。
委托代理人彭海兵（代理权限：一般代理），湖北神农律师事务所律师。
委托代理人蒋泽磊（代理权限：参加诉讼、进行调解），随州市曾都区齿轮职业技术学校校长。

上诉人夏某为与被上诉人随州市曾都区南郊擂鼓墩中心学校房屋租赁合同纠纷一案，不服随州市曾都区人民法院（2013）鄂曾都民初字第01471号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年5月19日立案受理后，依法组成由审判员王迅担任审判长，审判员姚仁友、代理审判员张欢参加的合议庭，并于2015年6月17日公开开庭进行了审理。上诉人夏某及其委托代理人夏强、被上诉人随州市曾都区南郊擂鼓墩中心学校的委托代理人彭海兵、蒋泽磊到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审原告诉称，2008年6月18日，原、被告签订了《房屋租赁合同书》及《补充协议》，约定被告首次支付给原告两年租赁费60000元，以后每年7月1日前付清下一年租金叁万元整，原告为被告学生办理学籍，同时被告付给原告管理费，每人两百元，最高不超过两万元。协议签订后，原告依照约定将房屋交付给被告租赁使用，但被告应付的租金仅交付至2011年6月，学籍管理费仅支付至2011年秋，其余租金和学籍管理费一直拖欠未付。2013年7月13日，原告向被告送达了《催款通知书》，但被告仍未支付上述款项，故请求判决被告立即向原告支付2011年6月至2014年6月租金90000元，学籍管理费15600元及利息（从拖欠租金、管理费之日起到支付之日止按同期商业银行贷款利率计息）。
原审被告辩称，原告主体资格不适格，称被告是与随州市曾都区齿轮职业技术学院签订的《房屋租赁合同书》及《补充协议》，而不是与原告签订的。校方违反约定将食堂、教师办公楼，私自租赁给亿天机械制造厂，收取相应租金，校方有过错，由于校方的过错，造成了被告安全隐患和经济损失，被告可拒交租赁费用。同时随州市政府召开专题会议，自2010年起免除被告所租的房屋和场地租赁费，请求人民法院驳回原告的诉讼请求。
原判认定，2008年6月18日，原告与被告签订了《房屋租赁合同书》，约定：一、乙方租赁甲方原齿轮技校校区的教室、寝室、食堂、实习车间等房屋，租期六年。若房屋需改建，必须经甲方同意，费用由乙方自理。合同期到后不得作为投资抵付甲方租金。乙方给甲方预留不超过100人使用的教室、寝室、食堂等用房。内部商店由乙方经营管理，食品卫生安全由乙方负责，甲方监督。二、签订本协议时，乙方首次支付给甲方两年租赁费陆万元整（60000.00元），以后每年7月1日前付清下一年租金三万元整。甲方为乙方学生办理学籍，同时乙方付给甲方管理费，每人两百，最高不超过两万……2009年11月18日，双方又签订了《补充协议》，将合同有效期延至2029年6月30日。2010年1月22日，双方在湖北省随州市烈山公证处对《房屋租赁合同书》进行了公证。合同签订后，原告按约定将房屋交付给被告使用至今，被告租金交付至2011年6月，欠2011年6月至2014年6月租金90000元。学籍管理费交付至2010年秋，2011年经结算，被告欠原告学籍管理费15600元。2013年7月13日，原告向被告送达了《催款通知书》，要求被告在5日内支付上述欠款，但被告仍未履行。
原判另认定，2006年11月27日，随州市曾都区机构编制委员会下文，将随城山、随州市曾都区齿轮学校整体划归南郊中心学校，人员编制、人、财、物及债务划归南郊擂鼓墩中心学校，撤销曾都区齿轮学校。
原审法院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，《房屋租赁合同》合法有效，双方应严格按照合同的内容，全面履行各自的义务，被告欠缴原告2011年6月至2014年6月期间的房屋租赁费90000元及学籍管理费15600元事实清楚，应予以支持。被告关于主体资格不适格的辩解，（2010）鄂烈山证字第244号公证书中记载甲方为（出租方）：随州市曾都区南郊擂鼓墩中心学校，曾都区齿轮职业技术学校只是《房屋租赁合同》中随州市曾都区南郊擂鼓墩中心学校的委托代理人，故被告的辩解理由不能成立，不予支持。被告称原告将预留房屋另作它用，违反了《房屋租赁合同书》及《补充协议》的约定。因原告租赁给亿天机械制造厂房屋在2007年原告已出租，并不属于《房屋租赁合同》中约定范围，故被告的辩解法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，第一百零七条、第一百零八条、第一百一十三条第一款、第二百二十六条之规定，判决：一、被告夏某于判决生效之日起10内向原告随州市曾都区南郊擂鼓墩中心学校支付拖欠租金90000元及学籍管理费15600元，合计105600元；二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。案件受理费2500元，由被告夏某负担。
本院经审理查明，2007年8月31日，随州市曾都区齿轮职业技术学校作为甲方与乙方张学忠签订了《校企联办协议书》，约定乙方使用甲方实习车间5间，租期3年（2007年8月1日-2010年8月31日）等内容；2009年8月，甲方与乙方张学忠又签订了租用甲方2间食堂一年的合同。到期后，张学忠未继续租用房屋。2010年后，随州市亿天机器设备制造有限公司（老板张涛）继续使用上述房屋和教师办公楼的部分房屋。
另查明，2009年11月18日，随州市曾都区齿轮职业技术学校作为甲方与乙方夏某签订的《补充协议》第六条约定“乙方预留给甲方学生使用的教室、寝室，不得借作它用或者与第三方联合使用，甲方在未用完的前提下，若乙方需要可以利用”等。
还查明，2012年1月17日，随州市政府作出了《关于扶持曾都区爱心（残疾人）就业创业培训中心发展问题的会议纪要》，会议议定曾都区政府对校舍租金问题要采取免租金或先交后返的办法给予扶持等内容。对于曾都区爱心（残疾人）就业创业培训中心申请免交房租费的请示，随州市曾都区残联恳请区政府协调区教育局将其的房租费用从2010年起予以免除；2012年9月6日，副区长田涛批示：请区教育局按市政府专题会议纪要要求落实。
原判认定的其他事实属实。

本院认为，上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，内容合法有效，双方均应严格按照合同的内容，全面履行各自的义务。关于被上诉人主体资格问题。（2010）鄂烈山证字第244号公证书中记载甲方为（出租方）：随州市曾都区南郊擂鼓墩中心学校，曾都区齿轮职业技术学校只是《房屋租赁合同》中随州市曾都区南郊擂鼓墩中心学校的委托代理人，夏某当时已经知道委托事项，仍然办理公证，应该视为认可出租方为随州市曾都区南郊擂鼓墩中心学校，同时，随州市曾都区齿轮学校已被撤销，其人员编制、人、财、物及债务划归南郊擂鼓墩中心学校，随州市曾都区齿轮学校已无民事主体资格，其权利义务依法由合并后的单位即随州市曾都区南郊擂鼓墩中心学校享有和承担，故上诉人称被上诉人主体资格不适格的理由不能成立。
关于房租费用能否免除的问题。2012年9月6日，副区长田涛批示后，并没有明确的免除方案，而且随州市曾都区南郊擂鼓墩中心学校作为民事主体对自己管理使用的财产享有独立的处理权利，在没有协商解决前，上诉人要求单方免除的理由无法律依据，该理由本院不予支持。
关于上诉人称被上诉人将预留房屋另作它用，违反了双方约定的问题。2009年11月18日，双方签订的《补充协议》第六条约定：“乙方预留给甲方学生使用的教室、寝室，不得借作它用或者与第三方联合使用，甲方在未用完的前提下，若乙方需要可以利用”。虽然双方合同约定实习车间应交给上诉人，但是事实上早在2008年6月18日《房屋租赁合同》签订前，上述房屋已被被上诉人租赁给他人使用，该部分应不在2008年6月18日签订的《房屋租赁合同》范围内，另上诉人对实习车间的使用问题也未提起上诉，故此部分本院不予审查。根据双方签订的合同约定，2间食堂被上诉人应交付给上诉人，但被上诉人一直未交付，虽然此行为并未导致被上诉人根本违约，但是被上诉人履行合同义务确有部分不恰当，给上诉人造成一定损害。本院酌定由于被上诉人未交付2间食堂，上诉人每年可以少交纳租金2000元，3年共计少交6000元租金。上诉人称被上诉人将教师办公楼私自租赁给随州市亿天机器设备制造有限公司违约，但根据双方约定，上诉人与被上诉人约定的只是教室、寝室不得它用，并未约定办公楼使用的问题，故上诉人此一上诉理由本院不予支持。对于学籍管理费15600元，上诉人虽然出有欠条，但由于该费用系行政性收费，被上诉人直接收取此费用无合法依据，本院对此予以纠正。综上，原判认定事实部分不清，实体处理部分不当，上诉人的上诉理由部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，第一百零七条、第一百零八条、第一百一十三条第一款、第二百二十六条、第五十二条第（五）项、第五十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：

一、撤销随州市曾都区人民法院（2013）鄂曾都民初字第01471号民事判决；
二、夏某于判决生效之日起10内向随州市曾都区南郊擂鼓墩中心学校支付拖欠租金84000元；
三、驳回随州市曾都区南郊擂鼓墩中心学校的其他诉讼请求。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。
一审案件的受理费2500元，由夏某负担；二审案件受理费2412元，由夏某负担。
本判决为终审判决。

审　判　长　　王　迅 审　判　员　　姚仁友 代理审判员　　张　欢

书记员：王凌