随州市曾都区北郊办事处社区卫生服务中心与解某房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

上诉人（原审被告）解某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，个体工商户。
被上诉人（原审原告）随州市曾都区北郊办事处社区卫生服务中心。
法定代表人王启林，院长。
委托代理人许晓迪（代理权限：一般代理），湖北五合律师事务所律师。
委托代理人郭连峰（代理权限：一般代理），湖北五合律师事务所律师。

上诉人解某因与被上诉人随州市曾都区北郊办事处社区卫生服务中心房屋租赁合同纠纷一案，不服随州市曾都区人民法院（2014）鄂曾都民初字第01238号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年1月16日受理后，依法组成由审判员叶锋担任审判长，审判员袁涛、代理审判员李小辉参加的合议庭，并于2015年3月26日公开开庭进行了审理。上诉人解某，被上诉人随州市曾都区北郊办事处社区卫生服务中心的委托代理人许晓迪到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审原告随州市曾都区北郊办事处社区卫生服务中心诉称：原、被告系房屋租赁关系。2013年3月2日，原、被告签订了房屋租赁合同，约定期限为2014年3月1日止，合同期满后交原样房屋给原告。房屋若有损坏，被告应照价赔偿，被告若续租房屋应提前三个月通知原告，同时约定原告因国家政策或其他重要原因需解除或占有房屋时，被告应当在规定的时间内（三个月）无条件退还房屋，所造成的损失由被告自负。2013年9月，原告因建设疾控诊室的需要，提前三个月通知被告退还房屋，期满被告未予退房。合同到期后，原告又多次派员到被告处协商退房事宜，被告不予理睬。2014年6月23日，原告多次书面通知被告在2014年7月15日前腾房，现被告仍不退还原告房屋并强行占用至今。请求依法判决被告退还原告房屋，支付超期租金20000元，以及违约金5000元，诉讼费由被告负担。
原审被告解某辩称：一、双方自然顺延了租房期限，原合同于2014年3月1日到期后，双方口头约定原期限的顺延，并不是原告诉称的“期满被告未予退房”。二、本案适用公平对待原则。2014年6月23日，原告以“因我中心发展需要”为由，只通知我一家返还房屋。原五峰卫生所的门面房，其他租户都不知道有“中心发展需要一事”。且原告诉称的退还房屋的事由是原告为了赶走我所找的借口。三、高额的转让费和装修费。原告租用星光社区的集体土地后，与冷培琴、谢光军夫妻二人约定由他们投资建造房子，享有房屋使用权，并收取租金抵投资款。我自2006年起在冷培琴夫妇手中租用该房。后经冷培琴同意转让给我，转让费高达36000元。我承租后进行了水电开户，开户费为4000元。2012年4月至5月期间，房屋因多年未整修漏水，导致我价值2万余元的烟花鞭炮、白酒等商品泡在水中，全部报废。有关领导对修整房屋和赔偿损失不予理睬，我又花了2900余元整修房屋。事后我对房屋进行了重新装修，包括添置示柜、冰箱、水柜、空调，安装保安系统等。四、原告强行多收4个月房租。我与冷培琴夫妇约定每年7月15日为年租金结算日。2012年3月2日，原告提前4个月向我收取租金，导致我重复交纳4个月的租金2000元。五、我家庭生活困难，上有老下有小，做生意借的钱至今未还。我生活实属不易，请求法院予以考虑。
原审查明：2013年3月2日，被告解某（乙方）以“解雪峰”名义与原告随州市曾都区北郊办事处社区卫生服务中心（甲方）签订《房屋租赁合同》，合同约定：乙方租用甲方原五丰卫生所前门左一、右二口面及正屋楼房五间两层房屋，期限为2012年3月2日至2014年3月1日止，租金6000元；乙方租用甲方房屋期间，只有使用权，无改拆权，无转让权，若需改建，必须经甲方同意，合同期满后交原样房给甲方，房屋若有损坏，乙方应照价赔偿；若乙方续租或停租，应提前三个月通知甲方；甲方因国家政策或其他重要原因，需要拆除或占用房屋时，乙方应当在规定的时间内（三个月）无条件退还房屋，所造成的损失由乙方自负，甲方返还乙方其余房租款”；合同应共同遵守，不得违约，否则罚违约金5000元。合同还就税费、水电、卫生费、计划生育等作了约定。2013年9月30日，原告向被告送达《告知函》称因“发展需要，现按合同要求，提前三个月通知你做好相关事宜并终止合同，请您于2013年12月1日还房。特此告知“。由其工作人员刘建立、马立猛送给被告。期满后被告未退房。2014年6月23日，原告再次书面通知被告于2014年7月15日前还房，被告仍未退还原告房屋并占用至今。
庭审中，被告辩称：该房屋系其于2009年7月15日从冷培琴处转租的，转租费为36000元，合同期限为2009年7月15日至2010年7月15日止。在租赁期间，我对房屋进行了装修维护，购买必要物资以及因房屋漏雨致货品受损等，共计106450元，并向原审法院提供了一份《明细目录》。并提出其可以返还租赁房屋，但原告必须先行处理好上述费用补偿问题。
原审法院认为：原告随州市曾都区北郊办事处社区卫生服务中心是原五丰卫生所前门左一、右二口面及正屋楼房五间两层房屋的所有权人，其享有该房屋的占有、使用、收益和处分的权利，依法受法律保护。2013年3月2日，原告将该房屋发租给被告解某，双方签订有《房屋租赁合同》，系当事人真实的意思表示，内容合法，不违反国家强制性规定，为有效合同。该合同约定于2014年3月1日到期。合同到期前三个月，原告依约以书面形式告知被告合同期满后终止，逾期后，原告再次告知被告要求返还房屋，其理由正当，有合同依据且符合法律规定，被告应当返还房屋。原告主张超期占有房屋的租金损失，于法有据，应予支持，可比照原被告租赁合同上的租赁价格即两年6000元（月平250元）计算5个月（原告请求从2014年3月1日计算至开庭之日），即款1250元。原告到期后无正当理由拒不退房，构成违约，应当按约定承担违约金5000元。被告辩称2009年7月15日与冷培琴签订的转租合同，其所涉法律关系及转让费，不属于本案审理的范围，也不能成为被告拒不返还房屋的合法理由。被告辩称其在租赁期间对房屋进行了装修维护，购买了必要物资以及因房屋漏雨致货品受损等，并请求原告给予补偿并将其作为返还房屋的前提。被告的上述请求无合同依据，且该请求即使存在争议亦不能成为其拒不返还租赁房屋的理由，应另案处理。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第二百一十二条、第二百三十五条、《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款之规定，判决：一、被告解某返还其原租赁的原告随州市曾都区北郊办事处社区卫生服务中心原五丰卫生所前门左一、右二口面及正屋楼房五间两层房屋；二、被告解某赔偿因其超期占有原告随州市曾都区北郊办事处社区卫生服务中心上述房屋造成的租金损失1250元；三、被告解某支付原告随州市曾都区北郊办事处社区卫生服务中心违约金5000元。判决一、二、三项，均于判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1000元，由被告解某负担。
经审理查明：上诉人解某以“解雪锋”的名义与原随州市曾都区北郊卫生院于2013年3月2日签订了本案诉争的租赁合同，该合同未加盖印章。原随州市曾都区北郊卫生院于2013年9月30日更名为随州市曾都区北郊办事处社区卫生服务中心。事后，随州市曾都区北郊办事处社区卫生服务中心在上述租赁合同上补盖了“随州市曾都区北郊办事处社区卫生服务中心”的印章。原审认定的其他事实属实。
另查明，上诉人解某以“解雪锋”的名义与原随州市曾都区北郊卫生院于2011年3月2日就本案诉争的房屋签订了一份租赁合同。房屋租赁期限为2011年3月2日至2012年3月1日。上诉人解某依约向原曾都区北郊卫生院交付了2011年、2012年、2013年的房屋租金。

本院认为：上诉人解某与被上诉人随州市曾都区北郊办事处社区卫生服务中心之间租赁合同合法有效。被上诉人于2013年9月30日根据合同约定提前3个月向上诉人通知终止合同，但上诉人不同意，未实际终止合同履行。故上诉人关于被上诉人提前终止合同，应承担违约责任，赔偿上诉人的损失的上诉理由不能成立。现该租赁合同的租赁期已于2014年3月1日届满，依据《中华人民共和国合同法》第二百五十三条“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物”的规定，上诉人解某应当返还租赁房屋。被上诉人随州市曾都区北郊办事处社区卫生服务中心在该租赁期限届满后以书面的形式告知上诉人解某终止上述租赁合同、限期退还房屋，而上诉人无正当理由拒不退房。构成违约，应依约承担违约责任。原随州市曾都区北郊卫生院于2013年9月30日更名为随州市曾都区北郊办事处社区卫生服务中心，原随州市曾都区北郊卫生院对外民事行为所产生的权利义务应由被上诉人随州市曾都区北郊办事处社区卫生服务中心享有或承担，故被上诉人随州市曾都区北郊办事处社区卫生服务中心系本案适格的起诉主体。因被上诉人随州市曾都区北郊办事处社区卫生服务中心系事业单位，本案所涉的租赁房屋系有关部门划拨的资产，故原审法院依据随州市曾都区卫生和计划生育局出具的证明认定被上诉人对本案诉争的租赁房屋享有占有、使用、收益和处分的权利并无不当。上诉人未提供充分的证据证明其对租赁房屋进行了维修以及在租赁期间存放的货物因漏雨而毁损，亦未对此提起反诉，故原审对上诉人主张的房屋维修费以及房屋漏雨导致的货物损失不予审理亦并无不当。综上，上诉人的上诉理由均不能成立。原审认定事实清楚，适用法律正确，实体处理得当，应予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费425元由上诉人解某负担。
本判决为终审判决。

审　判　长　　叶　锋 审　判　员　　袁　涛 代理审判员　　李小辉

书记员：石继武