随州市文峰房地产开发有限公司、张某建设用地使用权转让合同纠纷二审民事判决书

上诉人（原审原告）：随州市文峰房地产开发有限公司，住所地随州市鹿鹤转盘南50米处。
法定代表人：易权，公司董事长。
委托诉讼代理人：杨万义，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住随州市曾都区，系公司员工。
委托诉讼代理人：陈超，曾都区北郊法律服务所法律工作者。
上诉人（原审原告）：张某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住随州市曾都区。
被上诉人（原审被告）：随州市洪山农机修造厂破产管理人，住所地随县神农大道279号。
主要负责人：严清明，随县农业局副局长。
委托诉讼代理人：罗秋雁，湖北盈谦律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：随县农业局，住所地随县神农大道279号。
法定代表人：彭友树，该局局长。

上诉人随州市文峰房地产开发有限公司（以下简称“文峰开发公司”）、张某与被上诉人随州市洪山农机修造厂破产管理人（以下简称“洪山农机破产管理人”）、随县农业局建设用地使用权转让合同纠纷一案，不服湖北省随县人民法院（2017）鄂1321民初529号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月24日受理后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人文峰开发公司的委托诉讼代理人杨万义、陈超，上诉人张某、被上诉人洪山农机破产管理人的委托诉讼代理人罗秋雁到庭参加诉讼，被上诉人随县农业局经本院合法传唤，无正当理由，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人文峰开发公司、张某的上诉请求：撤销一审判决，改判被上诉人赔偿损失6万元及违约金80.45万元；案件受理费由被上诉人承担。事实与理由：1、上诉人和被上诉人于2007年1月28日签订的《房地产转让合同》第六条第三款约定，被上诉人应当在2007年5月30日将上诉人购买的该宗土地范围内的房地产及水电设施和地面附着物全部移交给上诉人。但被上诉人没有在合同约定的期限内将上诉人购买的标的物移交给上诉人。除此之外，按照双方2007年12月15日签订的《移交接协议书》第一条约定，签订移接交协议书的当日移交厂区房屋，生活区的房屋由被上诉人在2008年4月30日前移交，但被上诉人逾期至2009年6月30日，上诉人另行向随县洪山镇政府支付6万元后，生活区的房屋才全部拆迁完毕。被上诉人未按《房地产转让合同》约定，将上诉人购买的标的物移交给上诉人，已构成违约。2、按照《房地产转让合同》第一、二、三条约定，上诉人购买的是农机修造厂整个厂区的财产包括土地使用权证上登记的土地面积23949m2，房屋建筑面积10596.5m及附属物。何某等人的房改房在土地范围内，而且为地上附属的房屋。何某等人虽对房改房享有52.9％所有权，但并未享有房屋占用的土地使用权，其房屋占用的土地使用权属于上诉人拍卖取得的土地面积。且何某等人房改房的补偿款由被上诉人承担，亦说明上诉人购买的财产包括何某等职工的房改房。3、《拍卖资料》（说明）第②条：“标的物出租部分由买受人负责清退移交并承担相关费用”，均证明上诉人购买的是整体购买。《竞买规则及须知》第四条第三款“标的物的移交，涉及拍卖房屋，本公司均以现状为准进行拍卖”，拍卖之前，何某等人的房改房没有拆除，应当包含在拍卖房屋中。4、上诉人整体购买洪山农机修造厂的财产后，被上诉人对何某等人的房改房未尽安置补偿义务，是导致被上诉人不能按协议内容和期限移交的原因。

本院认为，综合当事人的上诉及答辩情况，二审各方当事人的争议焦点是上诉人主张被上诉人逾期移交地上房屋违约的诉求应否支持？针对上述争议焦点，本院作如下评判：
（一）关于本案案由。《中华人民共和国物权法》第一百三十五条规定，建设用地使用权人依法对国家所有的土地享有占有、使用和收益的权利，有权利用该土地建造建筑物、构筑物及其附属设施。结合《房地产转让合同》的内容及双方陈述，上诉人之所以与被上诉人洪山农机破产管理人签订协议，是为了取得案涉土地使用权及附着在土地之上的建筑物、附属设施用于经营，其合同目的在于获得相应土地使用权及地上房屋的所有权。如上所述，上述土地使用权及地上房屋的所有权的转让行为，符合建设用地使用权转让的内涵。故本案案由应定为建设用地使用权转让合同纠纷。
（二）关于被上诉人洪山农机破产管理人是否未依约移交地上房屋的问题。第一，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效为2年，法律另有规定的除外。本案逾期交付的请求权应从上诉人知道或者应当知道权利被侵害时起计算。基于在案证据，上诉人于2009年6月30日前完成何某等职工房屋拆迁，而被上诉人洪山农机破产管理人于同年8月5日书面回复完成移交并予以拒绝，此时上诉人就应知道其权利受到侵害，在此后长达六年的时间中，并没有任何影响上诉人主张权利的事实或障碍，诉讼时效应从此时起开始计算。故上诉人一审庭审称被上诉人处于没有移交财产的违约状态，并不能构成上诉人不起诉的合法事由。第二，《中华人民共和国物权法》第一百四十二条规定，建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人，但有相反证据证明的除外。上诉人对被上诉人洪山农机破产管理人已交付案涉国有土地使用权证及附属房屋使用权证没有异议。现上诉人已完成国有土地使用权的变更登记，其主张何某等职工的房屋是转让土地上的附属物，因转让土地及附属房屋的面积与被上诉人移交土地及附属房屋面积并不一致，上诉人对于何某等房屋是否属于转让土地之上的附属物，既未提供充足的证据予以佐证，也未对何某等职工房屋所处的位置作出合理解释。依据前述法律规定，即便何海萍所有的房屋属于案涉划拨土地之上，基于双方对土地及附属物拍卖等协议约定，该房屋亦不属于拍卖财产及被上诉人财产移交的范围。第三，案涉《房地产转让合同》第二条约定“整个厂区内土地房屋按照现存原状交给乙方”、《移接交协议》第三条约定“生活区的房屋于2008年4月30日移交”。上述协议约定的土地及房屋均现存原状移交。基于案涉土地及附属物的《竞买规则及须知》、《拍卖资料》、《承诺书》等证据来看，被上诉人洪山农机破产管理人对外委托拍卖标的已履行了告知义务，即“房屋现状拍卖、由买受人承担标的现状及瑕疵责任。标的物涉及房屋拆迁等问题由买受人负责向相关方面协调解决。标的物出租部分由买受人负责清退移交并承担相关费用。”上述拍卖约定的土地及附属物的清退移交义务与上诉人庭审陈述2007年12月20日支付出租户搬迁补偿费6万元相吻合。案涉土地及地上附属物由买受人承担清退义务，对此上诉人亦已明知。故上诉人的诉请实为要求被上诉人履行何某等职工房屋的拆迁安置补偿义务。综上，上诉人主张拍卖取得的地上附属物包含何某等职工的住房，继而认为被上诉人未依约移交地上房屋的事实和法律依据不足，本院不予支持。
综上所述，上诉人文峰开发公司、张某的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费11845元，由随州市文峰房地产开发有限公司、张某共同负担。
本判决为终审判决。

审判长　　詹君健 审判员　　周　鑫 审判员　　李　超

书记员：何沛俊